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今天之后,深圳楼市重回弱势!

来源:深晚一兵时评   发布时间:2018-12-07 16:24:25

抛出这个主题,并不是对深圳楼市转向看空,更不是为了博眼球。针对近两周深圳新房市场近乎疯狂的表现,舆论炒作过头,可能会让市场预期偏离正常轨道,需要有人站出来捋一捋。

无论如何,深圳单月14个住宅项目(含),共计获得18批次预售许可证,总共供应11282套住宅,都是极不正常的,在深圳楼市的历史上绝无仅有。

其中,万科星城项目由6宗地块组成,其中3宗地块主要是住宅,但万科没有按常理出牌,一次性报批全部3337套住宅的预售许可资格,堪称是对深圳偏淡市场的一次强力且成功的抗争。不管事出何因,都值得我们为其标杆形象再垒上一层光环。

不过,居然有自媒体对比11月份1985套成交和11282套供应落差,得出深圳成交惨淡结论,也是太不专业了。

正是在这个时候,我们更应该看到,11月份开盘的楼盘中,去化率超过五成的楼盘仅有4个,相比鼎盛时期动辄“秒光”、“日光”而言,也算不上特别火爆。只不过有前几个月普遍的低去化率做对比,才给人以岁末翘尾印象。抱歉,“翘尾”两字正是笔者在深圳自媒体界首次提出的。

几个去化率较高的网红盘,真实成交还未通过网签备案得到证实,特别是万科星城采用的微信开盘,更像是一次洗筹或VIP升级动作。不是笔者妄言,*终成交数据肯定没有对外公布的1900套这么多,反正开盘日之后也会陆续有所成交,时间会持续数月,不至于与日后的网签数据中产生冲突。

考虑到网签滞后原因,深圳2018年12月份、2019年1月份的新房成交数据一定非常靓丽。但这并不代表楼市真正回暖。

作为一个市场,一个月的表现存在极大的意外可能,就像11月份的深圳新房市场,出现天量供应和脉冲式成交。但这难改市场本来走势。

冷静下来之后,可以确定的是,未来极难再现单月超万套供应的情况,单盘也极难出现开盘日超千套的成交。

“短期看政策”。笔者断言,从今天开始,深圳楼市将重回弱势,新房市场重回淡静,本年*后一个月的实际成交大概率维持在3000套下方水平。这是考虑到光明区2个新盘本周开盘的因素,不然,笔者的判断会在2500套以下,略比10月份、11月份网签数据要高。

之所以做出“重回淡静”的判断,还是因为政策环境和市场环境压力仍在。“目前我们正处在一个房价既不能涨也不能跌的时代。涨,毁经济;跌,毁人心。哪一个结果都是现时中国难以容忍,甚至无法承受的。”难以想象,这句话已经是第五次出现在深晚一兵时评(ID:swyb1201)的原创文章中了。

据笔者掌握的情况,12月份至2019年3月份,深圳将上市的新盘数量极少,新增住宅套数抵不过11月份单月,市场将处于若去化周期。

2019年经济环境难以出现明显好转,指望政策松动,刺激成交量骤升,更会成为水中月、镜中花,让你失望。

虽然做出“淡静”判断,难撼深圳房产投资处于国内绝对高地的地位,“稳”字将贯彻全年,为普通居民家庭完成置业大计提供了充裕时间,而炒房资金在2016年“十月风暴”之后已悉数被套,再入市动能大幅度降低,新入市的需要做好至少5年的持有准备,否则将难见利润(考虑到货币超发和通胀,持有5年及以上仍有利润,也是一件高难度的事)。大资金与开发商达成整购协议的除外,个人投资者千万别贸然涉水。

相比之下,弱二线和三四线城市楼市将在2019年陷入困局。这将会导致政策松绑冲动反复出现,谣言出现频次增加,“未遂”、叫停和澄清如影随形。

所以,对于一线城市的刚需置业者而言,* 佳购买“时间窗口”已开启,精选高品质、高性价比产品,尽快入手;拥有足够闲置资金或长期持有心理的家庭,同样可考虑买入备案价红利品种,以待松绑带来的暴富机会。总有这么一天的。

二三四线城市居民家庭,除非确系必需,不建议本阶段购买,当然,拥有闲置资金的土豪同样除外。

需要说明的是,“淡静”多数是存在于新房领域的,楼市依然会很热闹。尤其是各种利好仍会层出不穷,包括规划、包括兑现,将会从年头至年尾不间断刺激市场的神经;楼市不寂寞,维权也会花样翻新,为舆论提供充足素材。

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