十七年 这家房企为何只做写字楼？

去年，“碧万恒”三大巨头齐齐冲过5000亿销售大关，行业一时为之惊叹，至此，“规模”俨然成为大部分房企言必谈及的词语，“1000亿、2000亿……”冲刺目标层层叠叠，每家房企都不甘落后。

在这样一个求快、求大的高周转时代里，创立于河南郑州的楷林或许就是其中一个异类：自2001年成立以来，这家企业抛弃“短平快”的住宅开发，将自己投身于“资金沉淀量大、投资周期长”的写字楼开发与运营管理。

从2005年郑州花园路上的名列前茅栋写字楼信息大厦面世，到金水路上的楷林国际、楷林IFC和楷林中心逐一崛起，在长达十七年的时间里，楷林用一栋栋精心打造的高端写字楼，为城市发展注入活力。

这种“十七年只做一件事”的执着态度为楷林赢得了不少的赞誉，也获得了行业的认可，得以一个二线城市房企的身份，与另外六家一线城市知名房企共同参编《中国商务写字楼等级评价标准》，并在2016年参订《中国写字楼物业管理指南》。

十七年的沉淀，楷林已经形成写字楼开发、运营、物管三大主营业务，在构成完整产业链条的基础上，通过各大平台相互联动，实现资源的较好整合。

对于这家企业来说，“定义写字楼标准”不是一句空话，这是在十七年慢雕细琢的发展中酿就的一份对产品、对质量、对品牌的自信。

十七年发展与坚持

2001年，河南人郑新桥成立楷林，这位曾经就职于银行系统的创始人，一直对写字楼有着别样的情结。

在此前的媒体采访中，郑新桥曾多次谈及：“我之前在金融机构的时候，就发现自己不管是在设计写字楼还是选择土地建设写字楼上的兴趣和了解程度，都高于其他方面。”

他将这种兴趣称为“渊源”，带着这种渊源，他抛弃了稳定高薪的工作，开始探寻写字楼的发展道路。一次偶然的机会，他拿到了一宗商务用地，在克服了多重困难之后，如愿在2005年后建成信息大厦，这也是郑州头个纯正商务写字楼。

有了信息大厦积累的经验，楷林于2009年完成了第2个写字楼项目——楷林国际。这座位于郑州的地段的高端写字楼采取了在当时*中原乃至全国的现浇空心楼盖技术、复合一体化保温板以及空气净化系统等多项技术，从交付之日便被称为“中原写字楼的教科书”。

至此，楷林已经在郑州商务写字楼市场上闯出一番天地，2011年，这家企业决定走出河南。

恰巧，在那一年的博鳌房地产论坛上，楷林被“长沙先导控股有限公司土地推荐会”提出的“政府主导，企业运作”的模式吸引，在经过一番市场调研之后，决定将向外拓荒的名列前茅站选址在湖南长沙。

这就是长沙楷林国际项目的由来。这个矗立在滨江金融中心核心地段的纯正商业写字楼项目，总占地50.91亩，总建面28万平方米，总投资30亿元，3栋超高层建筑组成，楼高分别为110米、220米和170米，吸引了包括长沙银行总部、吉祥人寿、三湘银行全国总部等30余家知名金融机构的入驻。

同时，楷林在郑州，连续开发了楷林IFC和楷林中心等项目。数据显示，截至目前，楷林投资开发了近30栋写字楼，累计建筑面积约220万平方米，成为国内少有一家专注于写字楼的企业。

值得注意的是，以写字楼开发为原点，楷林还致力于打造以“开发、运营、物管”三大平台为一体的服务生态链。

具体而言，2006年，楷林成立物业管理公司，在为业主提供完善的物业服务基础上，整合投资客户及租户资源，提升写字楼的品质。

楷林房地产运营管理有限公司董事总经理王如民在2018博鳌房地产论坛上介绍称，物业管理是写字楼的“第2次生命”，目前，楷林已将物业管理的范围从自己开发项目拓展到其他项目，“我们大概算算有670万平方米的规模”。

除此之外，2017年，楷林还成立了运营管理公司，打造房地产写字楼全链条的管理模块，涉及项目开发运营的全生命周期，包括前期策划定位服务、工程管理服务、招商运营服务、物业管理服务，此外还包含投融资顾问等增值服务，目前楷林运营公司服务写字楼及商务产业融合项目200万平方米。

2018年11月24日，上海楷林商务产业研究院成立。研究院立足上海，对标世界，专注商务楼宇及产业发展方向的研究，旨在不断提升楷林策划定位、设计建造、运营维护等建筑全生命周期服务能力。同时，还将与国内外专业机构合作，开展高品质写字楼及相关产业空间标准认证体系的研究，共同打造人文、绿色、智慧的建筑及园区，搭建高效商务办公的协同创新平台，树立现代化商务空间的示范标杆。

写字楼产业化未来

“黄金十年”悄然远去，地产江湖瞬息万变，随着销售增长放缓、利润下降等因素的浮现，曾经专注于住宅开发而一路驰骋的地产开发商来到了转型发展期，开始将触角伸向商业、物流、养老乃至农业等多方领域。

行业格局在不断改变，在以写字楼为核心的基础上，楷林也不断地探寻经营模式的变化。王如民归纳道：“产业格局的改变、行业的大势所趋以及商务空间的演进是促使楷林寻求自我改变的三大原因。”

具体而言，随着产业的转型升级，写字楼的服务对象也发生变化。世邦魏理仕报告指出，在中国经济加速转型的背景下，金融业已成为推动服务业占比显著增加的主引擎之一。此外，金融业与科技、新媒体、通讯（TMT）行业间的穿插影响又带来了科技金融行业的崛起，持续催生新的增长空间。

据其调查，近年来，经济增长的相对稳健令金融类企业在办公空间上的需求呈现明显回升，而（TMT）企业的迅速发展，持续吸引海量资金聚集，并在短期内大量增加员工数量，办公空间需求随之上升。

与此同时，随着国家调控的不断升级，在当下的土地出让中，单纯的住宅地块极为少有，商务配套地块成为常态，包括购物中心、写字楼在内的商业地产项目接连出现，这是行业的一大趋势；除此以外，商务格局不断变化，产业聚焦给区域带来的经济效应也越发明显。

对市场有了较为明确的判断之后，楷林也一直在思考，围绕着写字楼开发，未来的路应该怎么走？

2011年打造的长沙项目带来了极大的启发。王如民介绍，楷林在长沙开发了30万平方米写字楼，其中一栋以优惠价格出售给某银行总行。该总行进驻之前，它在该区域的所有网点给当地带来的税收只有3200万元，进驻之后，今年上半年给当地带来的税收是5.48亿元，今年年底预计突破11个亿。

这个结果，使楷林团队意识到了产业所能带来的巨大价值，比如税收大幅度增加、新增就业机会、产业链聚集以及区位价值的提升等。

事实上，一栋运营得当的写字楼，就像一个磁场，有着强大的辐射扩散作用，能不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着周边地区的餐饮、休闲、购物等产业，产生巨大的财富效应。

观点地产新媒体了解到，2013年以前，长沙整个城市也没有成熟的金融中心。5年后的今天，楷林国际引进了湖南本土四家金融总部的三家，以及三十多家金融机构，这些入驻企业带来的税收占到当地总税收的20%，一举奠定了湖南金融中心的区位价值。

除了实现产业聚焦，提升区位价值外，实行产业化的写字楼对入驻企业也有着资源链接的作用。业内人士认为，写字楼物业本身是对办公企业空间的聚集，传统物业载体的价值与企业的关联性不强，但是行业聚集的产业楼宇则可以增强相关企业的吸附性，实现资源的共享和连接。

王如民曾经举过一个例子，三一重工以及吉祥人寿保险公司都是楷林的客户，楷林相当于是搭建了一个平台，“双方认知之后，三一重工的保险交给了吉祥人寿，吉祥人寿也用它的险资进行了三一重工的产业投资，这就是开发商、运营商给客户带来较大价值的地方。”

在实现写字楼入驻客群产业化的过程中，楷林也完成了“双重转变”——名列前茅是转换思维，实现从重资产开发到轻资产运营的思维转变；再者是转变心态，过去做房地产开发普遍是甲方心态，现在做轻资产运营，需要的是管家心态。