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全国存量住宅市场综述(11月)
均价下探,成交反弹,土地市场降温
世联EVS监测数据显示,*能反映市场实际供求关系的重点城市存量住宅加权均价11月份为27,770元/㎡,环比名义跌幅0.6%。国庆后市场一夜入秋,未雪先寒,住宅均价继续下探。
11月份各线城市成交全面反弹,新建住宅成交环比上涨16.9%其中一线城市上涨2.1%,二线城市上涨24.2%,三线城市上涨1.8%。
2018年土地市场持续转冷,低溢价和底价成交成主流现象。前11个月,重点城市居住用地共流拍1,292宗,近6年来*纪录。房企纷纷进入过冬模式,积极囤钱谨慎囤地,11月份成交平均溢价率仅为7.5%,以底价成交为主。
房价环比
下跌城市数量持续大幅度增长
11月份重点城市存量住宅价格环比上涨的有10座,下跌城市有34座(比上月增加8座),两座城市持平。新房五限等调控政策保持了相当力度和持久性,引发了存量市场的连锁反应,北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都、杭州、武汉、长沙等高能级城市继续回落,楼市步入深度盘整。今年前11月,烟台商品住宅新增供应同比增长58%,销售却同比减少12%,叠加政府从九个方面规范市场,对工作不力、市场失控的县市区予以问责,住宅价格跌幅居前。
住宅价格环比涨幅居前的城市有苏州(1.5%)、温州(1.0%)、哈尔滨(1.0%)、南宁(0.7%)及长春(0.6%)。
环比跌幅居前的城市有烟台(-5.2%)、青岛(-4.8%)、重庆(-3.9%)、西安(-3.0%)及南昌(-2.8%)。
2018年累计变化
上涨城市数量继续减少
EVS监测数据显示,重点城市住宅价格2018年累计上涨的有41座(比上月减少1座),下跌城市有五座。厦门楼市需求端在观望,供给端在扩大,房贷利率松动,四限政策挤破的泡沫,年内累计跌幅高达16.8%,继续领跌全国。
2018年累计涨幅居前的城市有西安(29.0%)、海口(27.3%)、呼和浩特(25.5%)、太原(23.4%)及宁波(22.7%)。
今年内累计跌幅的城市有厦门(-16.8%)、珠海(-10.1%)、福州(-3.5%)、天津(-1.9%)及东莞(-0.8%)。
市场展望
下行趋势延续
11月份存量住宅均价继续下探,土地市场降温。房企加大推盘量,但去化率跌至历史底部,纷纷进入“过冬模式”。
经过两年多的全面调控,整个产业链有所降温,取得了阶段性进展。调控思路和措施重点在于抑制房价过快上涨,通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”方式实现房地产市场软着陆,避免断崖式剧烈调整。
调控政策是房价的“紧箍咒”,11月份楼市约束性新政策锐减,重点城市调控政策发布20次,是今年以来调控政策发布*少的月份。除苏州的限购升级外,大部分楼市相关政策是以重申之前的调控或是强调落实已有政策为主。
截至11月底,央行PSL(抵押补充贷款)余额高达3.34万亿元,收紧PSL是大势所趋,棚改大戏将华丽落幕。经济增速中枢趋势性下移,叠加前期繁荣周期对部分需求透支和对后市信心下降,三四线城市楼市将迎来一轮明显的调整。
展望明年,下行趋势将在*季度延续。新增住宅方面,房企将回到根本为“活下去”的共同目标加速走量。存量住宅投机性需求受到压制,总体呈“成交低迷,价格略降”发展态势,一线城市房价将以稳为主,二线涨幅逐渐收窄,三四线显著退热。
EVS数据大公开
全国代表城市存量房价变化
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