杭州地 王房价已击穿地价，南京超级地 王还想上天？

作者：城南科学家 | 编辑：夏明夜府

限价一放松，地 王们就抖起来了！

NO.1| 壹

*近，南京的限价政策，有点顶不住了！

首先，位于鼓楼滨江的仁恒桃园世纪加推院墅系列产品，由于产品做了升级，均价竟然达到了45000-50000之间，已经成功突破南京主城新房价格不高于四万五的潜规则。

尽管媒体有100条理由给这个盘打圆场，比如产品不同，品质不同云云，但南京*限价的天花板，被捅破了！

豪宅的价格被突破，对老百姓影响不大。刚需限价房的价格，也涨了！

位于雨山路板块的中交锦兰荟，两年前价格17500，很多刚需和投资客等了两年，期待能够抄底成功。但事情显然并没有这么简单，销许下来，房价涨到了19800，虽然还是很有性价比，但显然很多买房人不乐意了。

但官方回应也非常明确，国有资产不能流失！

一边是限价不能突破，房住不炒！一边是经济下行，国有资产还不能流失。你说怎么办？

*后的结果还是大家商量商量，妥协一下，综合各方面因素，定出一个合理的价格。

中交的定价，基本就是按照这个思路来的：价格虽然涨了，但性价比还在，还是给买房人一定的让利，只是不是那么神了罢了。开发商多吃了一点但没吃饱，买房人吃亏了一点但摇到的概率增加了。各方面因素叠加，就基本定了这么个价格。

还好，没有突破两万。

NO.2| 贰

那么，未来国有开发商的项目，是不是要特殊一点。有外地媒体梳理了中国百强央企开发商：

从这张表中可以看出，TOP100强的开发商之中，有25家是国企背景。他们的楼盘全部都是国有资产，是不是意味着他们的房子，在定价上有优先权？尤其是拿了地 王的国企，细思极恐。

这张百强榜榜单上，大部分都是普通开发商，都是以开发商为主业。在这份榜单之外，还有一个特殊的超级央企并没有在列。而且这家央企的实力惊人，2016年一二线城市的地 王热潮，很大程度上是它掀起来的！

时间回到2016年，国资委明令：16家央企可将房地产作为主业，其余78家将逐步退出，这就是历史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。

中国建筑国际工程总公司，中海地产的母公司。

中房集团，2010年整体并入中交集团（中国交通建设集团）。

中化集团，旗下中化方兴地产，2015年10月更名为“中国金茂”。

中冶集团，将与中国五矿合并。

五矿集团，将与中冶合并。

中国水利水电建设集团，2014年1月更名“中国电建”。

保利集团、华侨城集团、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中粮集团、葛洲坝集团、鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团、新兴集团。

外加4家境外企业：港中旅集团、招商局集团、华润集团、南光集团。

在“21家”里面，*活跃的是水电系（鲁能、电建、葛洲坝）。据克而瑞房地产研究中心数据，2016年，21家地产央企，至少有一半表现得异常活跃，尤其是水电系加速抢跑。鲁能、电建、葛洲坝成“地 王买手”，2016年已在深圳、南京、苏州等城市花掉300多亿，抢了10块地。

尤其葛洲坝，真的疯了！随手一搜，葛洲坝跟地 王 这个词，基本就是绑定在一起的。

当然，对于南京人来说，*熟悉的莫过于南京*地 王—葛洲坝中国府。这块地，直接把河西南顶到了宇宙中心的位置。

南京新房*限价红线是4.5万一平，这个盘楼面价就超过四万五了，到底怎么卖？很多人在等着看戏！

据悉，中国葛洲坝地产有六大产品系，其中住宅的产品系有四大，分别是国府系、府系、公馆系、蘭园系。葛洲坝地产对于南京单价地 王也是拿出了杀手锏“国府”系。

不管是哪个系，到底卖什么价？

NO.3| 叁

这个盘的定价，充满了矛盾！

首先从板块上看，这个楼盘属于河西南，就在儿童医院旁边。河西南的限价是3.5万/平，如果这个盘的价格限价3.5万一平，那么亏的就不是一点半点了，这个方案基本不可能。

不过，虽然葛洲坝属于河西南，但距离河西中部只差了一条江山大街，与江湾城面对面，硬把它划到河西中，限价幅度放松到4.5万/平，应该也算说的过去。毕竟找理由这个活很简单，交给专家就行了。

所以从当前的政策来看，我个人认为这个盘的限价红线，或许在4.5万/平左右。但这个价格，显然葛洲坝还是亏不少，这不就是国有资产流失了嘛！

所以，*近又有媒体放风，这个盘将开到7万、8万，甚至未来能到10万，宇宙中心又回来了！

一派胡言！

限价突破了，就一点不限价了？就能开到7万？另外，开到7万有多少人买？像世茂天誉那样装B被市场扇耳光，不也挺惨的嘛！

其实，地 王又有什么了不起？

合肥央企地 王，楼面价17000，房价16500，不还是一样卖吗？

厦门央企地 王，楼面价接近3万，房价两万八，人家说啥了？

就你葛洲坝能？就你不能亏本？就你特殊？

同样是四五万的地价，杭州给出了一个房价样本：

杭州的钱江新城，也算是宇宙中心吧！金隅中铁诺德都会森林这个盘，*近引起了大家的关注。

*近项目领出预售证的是2号楼和3号楼，共174套房源。相较于首开5万8的均价，这次的加推，早就有低价消息传出。

2楼和3楼的房源，毛坯价格*的仅为4万2，要知道，这个项目的楼面价就已经是43288元/㎡！

开发商是中铁，纯种央企，在市场面前，不还得装孙子嘛！人家国有资产流失了吗？开七万，开八万，开十万了吗？

NO.4| 肆

同样是地 王，南京京奥港被迫离开的时候，有多少媒体嘲讽？什么板块不好啦，开发商傻X啦，都是泪！

而位于河西南的葛洲坝地价都四万五朝上了，大家的标准立马变了。地 王成为河西南是宇宙中心的凭证。人家葛洲坝有钱，不在乎……

限价再怎么放开，也不能太离谱；国有资产再怎么保护，也得看市场是否接受；还是少炒作，多思考，你说是吗？

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