评估角度：更深层次剖析长租公寓市场发展

2017年，被业内称为中国住房租赁市场元年。这一年，随着中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，推出“租购并举”的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。

随着创业系、房企系、酒店系、中介系、国企系五大参与方相继布局，并在政策推动下，长租公寓愈加被消费者接受。由于限购限贷的收紧，住房抵押贷款门槛进一步提高，加杠杆买房难了，这些信号都显现了一个趋势，中国正从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进。

伴随着房地产行业格局的转变，对于评估行业来说，传统评估业务和模式也将发生相应的改变，而对于长租公寓评估来说，我们的评估相关思路需要明确以下几点：

01

首先，影响长租公寓价格的因素有哪些？

如何在目标城市以*的成本、*短的时间觅得*合适的物业，是很多长租公寓品牌面临的难题。因为这些物业不仅需要满足地理位置、交通配套、装修、经营管理等硬件要求，还要面临产权性质、单元分割、消防安全等方面的合法性问题。这些因素共同决定了长租公寓的价格，目前深圳市场上根据公寓的面积多为单房、一房一厅、两房一厅，有自如、冠寓、蛋壳、蜂巢、魔方、优家青年等品牌公寓，目前市面上公寓价格主要在2,000-6,000元/月之间，位置、品牌较好的价格可达到8,000元/月以上。

● 区位因素

公寓的选址是至关重要的，是处于周围生活配套齐全的住宅区还是商业办公繁华的闹市区，是离地铁只有几*路程的城中村，又或是远离市中心区的休闲区等等，这些具有明显特征的区位条件，是决定公寓价格的*直接的因素。而对于这些不同区位的公寓，我们需要对不同区位的交通、配套设施、环境、人文等条件进行综合分析，来判断公寓的初步选址。

● 定位及合法性

市场上长租公寓定位多为白领公寓、精品公寓以及养老公寓，针对人群主要为20-35岁、月收入的30%-60%用于租房的都市白领或青年创业者，部分公寓还定位单身人士、喜欢社交的人群、女性公寓等。对于实际运营商如果仅是对原住宅结构进行包装，那么只需要考虑装修风格及空间布局，如果是对厂房或者宿舍楼，亦或是商业办公用房进行改造，还要考虑单元的重新分割，房屋性质的改变，是否具备消防安全条件，改建后的租赁住房，是否能通过消防验收，水电气是否可执行民用价格，改造后是否隔音、漏水、通风等因素也是影响公寓价格的重要因素。

● 专业的管理

长租公寓的发展往往离不开专业的管理，目前市场上的品牌公寓，一般都会提供例如，管家服务（房间保洁、衣物清洗）、交友活动、承办Party等附加值的增值服务。随着大数据时代的到来，很多服务都可以在APP线上操作，在线看房、线上缴纳水电费、在线点评等服务，这些经营管理办法也是影响公寓价格的重要因素。

02

其次，给类型公寓评估关注点有哪些？

● 特殊产权的长租公寓

分两种情况：*、开发商直接以出让方式取得居住用地，建成后统一管理经营。盈利方式为出租房地产获利，公寓室内统一装修，租金由市场调控；第二、城市更新通过工改保建设保障房项目，建成后有部分自持物业，保障房返还政府，租金由政府调控。对于这类有产权的公寓的评估，我们需要看清产权证的权利性质、法定用途及附记中的特殊规定等内容。

● 租赁市场上的存量物业

存量物业租赁是我们平时工作中接触比较多的物业类别，如果经营方选择自营自有的房地产，需要区别物业的房屋类型，住宅、商业、办公或厂房不同的类型、年限的长短是评估价格考量的关键，经营过程中，净收益和公寓的实际经营情况相关，租金是至关重要的，因为是自有物业，省掉购置物业的费用，成本和风险也相对较小。

如果选择经营非自身拥有的存量物业，公寓运营商通常与业主方签署长期租约(通常在5年以上，长则20年)，并约定相关违约条件、租金增长率等，可以保持公寓物业使用的稳定性。通常，这类物业成本控制是评估需要考虑的。其次，对租赁市场未来的预期及报酬率的取值也需要考量，原因在于长租公寓不同于一般的住宅物业，其受房地产市场、政策环境、同类型物业影响较大。

● 证券化

国内长租公寓根据资产的不同，证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS，重资产的CMBS和类REITs。采取轻资产的运营模式，无法提供资产抵押，较难在银行等机构获得低息借款，如何盘活存量资产，有效扩张成为关键点。CMBS是以商业地产为抵押形成的抵押贷款，以租金、管理费等收入偿还贷款。REITs可以看做两者的结合。长租公寓稳定的现金流成为证券化项目的优势之一。在此前提下，资产证券化成为热点，逐渐被看好。

资本化的运作势必成为长租公寓的助燃剂，公寓的品牌，运营商的战略布局和运营能力直接影响现金流，回收期长，融资成本高也是项目不可避免的短板。在长租公寓资本化运作的链条中，世联通过专业性的摸索和探讨，作为多个资产证券化发行项目的评估机构提供了市场调研报告、价值评估及现金流分析报告。专业机构对市场的研判和分析，可帮助运营商准确的进行布局和规划，为长租公寓的持续发展提供有力的依据和支持。

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*后，引发的思考是什么？

国内目前的长租公寓投资是市场热点，但投资回报利润较低，长租公寓整体盈利模式仍处于探索阶段，需要持续的投入人力和服务，形成健康的、规模化的模式，对于我们房地产评估机构来说，这是一个新的业务方向，机遇和挑战并存，我们需要多思考及与参与各方互动，从实操项目中进行提炼和总结，为长租公寓的健康发展贡献一份专业力量。

-The End-

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