限竞房的“40%”魔咒！

【西四环共产房玉景阳光12月13日将公开摇号 均价35000元/平米】项目位于石景山区玉泉西一路（长安街以北)，定于12月13日15:00公开摇号确定申购家庭选房顺序。项目共452套，均价35000元/平米。该项目通过购房资格审核家庭11864户，本市户籍家庭9850户，非本市户籍人才家庭208户，非本市户籍普通家庭1806户。

海淀永靓家园要选房了，时间定于2018年12月19日——24日，一共2000多套。一直稀缺的房子，在2018年好像处处过剩。

前几天伟哥写过一篇大概的统计了一下数据，今天详细的聊聊

到今天北京入市的共有产权房年内多达29个项目，提供房源32446套。也就是比2017年5个项目3752套上涨了765%！

北京楼市2018年彻底进入供应井喷时代，共有产权、限竞房，大量供应，使得市场出现了严重的供应增加，库存开始明显上涨。

而*可怕的不是共有产权房，因为毕竟是无投资属性产品，对应的总价也和市场上主流的二手房、限竞房不是同一价格段。

限竞房的井喷更可怕。

1：已经入市的限竞房40%魔咒：

在2017年谁能想到佑安府居然也会卖不完？

限竞房已经入市41期，31个项目，合计19327套住宅，网签只有3693套，当然网签数据比实际签约要滞后不少，但平均数据看，实际销售也只去化了40%。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

2：未来继续井喷的供应

到目前为止北京限价房只供应了223.4万平米。

截止日前，北京累计供应的限竞房土地合计82宗地块83个项目，787万平米，如果叠加12月11日继续出让的2宗顺义地块，合计北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是800万-223万，也就是570万平米左右，大约5万套限竞房。

3：整体市场成交热度：

合计签约只有2.1万套。网签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目.截止今天2018年11月21日，北京已经成交的住宅土地中，合计限价商品房住宅有684万平米，另外还有共有产权房新增179万平米，200万平米的公建面积。

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量*主要体现在限竞房：

首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次；北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五；从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。