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老罗地产观察:你买房该怎么选楼层?

来源:南昌楼市情报   发布时间:2018-12-14 09:55:45

妈的,今天聊点干货----买房子应该怎么选楼层

从业这么多年,被客户问的*多的问题就是,买什么楼层?

这个问题的提问频率比房价会不会涨(跌)还高,应该是我印象中当之无愧的置业买房*问。

NO. 1|壹

首先,一定有读者纳闷,为什么那么多楼盘的房子,*都是33层,先把这个疑惑给你们解决了。

其实这里面并没有什么高深又不为人知的秘密。我国对于“超高层”建筑的定义,是高度在100米以上,而按照住宅的层高通常在3米来计算,33层的高度就刚好是99米,卡在了“超高层”的标准下面。

一旦越过了100米这个门槛,在规划上就要重新设计,我国对于超高层的建筑要求是要远远高于普通高层的。首先需要考虑的*重要的问题,就是安全性。

因为高度的问题,消防是*个需要解决的。要增加楼梯的宽度和通道的宽度,还要额外设置避难层,但是避难层却是不计入建筑面积的。所以超高层通常得房率比普通高层要低。

与此同时,考虑到人员疏散和抢险的难题,消防设施、电核梯、排烟设备的安排与设置都会变得更加复杂和精细,整个楼栋所运用的建筑结构的抗震级别也需要做提升,这些都是需要投入大量成本的大工程。

所以建设高度超过了100米,成本就会大大增加,说白了就是不划算。

NO. 2|贰

关于楼层的争议很多,什么楼层好、什么楼层不好。争议虽然多,但到*后什么楼层都卖光了。

国人买房选楼层其实有一个很有意思的地方。*早的时候卖洋房和多层,*6层,那时候的一个口号叫金三银四

后来开始建电梯房了,18层的房子,客户不知道为什么都冲着10-12楼去。

后来房子越建越高,33层的房子争着抢着的就是16-22层。

即使是房子的前面毫无遮挡、一览无余,这种情况依然如此。试想一下,一栋6层洋房的3楼、一栋18层电梯房的3楼和一栋33层电梯房的3楼在前面毫无遮挡的情况下,有何区别?

老罗想说阳光没有区别,空气也没有区别,三户看到的景观也没有区别。但是你问购房人,他会说:我就个得矮了嗲子。

其实都是心理作用,国人喜欢凑热闹,抢C位的效应在楼市选房上依然有效。

有人一定会反驳说,那不是每一栋前面都是无挡的啊。

其实我能很确定的告诉各位,如果是一个期房楼盘,还没封顶的时候,置业顾问也不知道哪层的阳光一天下来能有多久,都是凭感觉的。

每个人对光线的理解也是不一样的,有人觉得7楼的光线就可以了,有人觉得非得25层以上才能叫光线好,这个都是见仁见智的。

如果真的重视光线这个因素,其实建筑设计和楼栋布局对光线的影响也不亚于楼层,也是值得重视的,但是这个聊起来又是一个long story

NO. 3|叁

好了,闲言碎语不要讲,单表好汉武二郎。进入正题,买什么楼层好?

从个人角度来看,这个问题的答案是:纯看个人喜好

一定有读者说,老罗你又敷衍我们。

咳,其实从业这么多年,有经验、没经验的客户都见得多了。

见过非倒数第二层不买的,人家就要那种一人之下万人之上的感jio;见过非3-4楼不买的;

还见过一进来就问有没有二楼的。(33层的房子)

*神奇的是我还碰到过找关系选房*批进去非要选14楼。

你能说人家错么?不能,房子的功能是使用,*重要的是合适、喜欢。给你的建议就是跟着感觉走,能接受就好。

老罗自己前前后后买过四次房子(买了又卖了),没有一套房子超过10楼。我自己的个人喜好就是,住的矮一点,我觉得踏实。但有的人不住高一点就觉得憋屈,所以follow your heart!

NO. 4|肆

不过,不同的楼层确实有不一样的属性,分析给你们听。

*个除非有特殊结构,1楼和顶楼少买。1楼的原因无非是有点潮、光线不好,但是这个不是主因,真正的主因是能接受的人不多,将来转手麻烦,在二级市场上议价能力较弱。

顶楼的话,主要是漏水,尽量别去赌运气,除非没得选了,几乎没有不漏的顶楼,关键词----几乎。

第二个是2/3/4楼。这个楼层日照时间肯定是不如高楼层的,但是依然有它的好处,

①电梯的故障和停电不受影响

②没有二次供水,自来水直供

③亲近园林绿化,坐在客厅沙发上一甩头就能看见树的感觉,像*候住的房子,怀旧情怀浓重啊

④你家孩子在楼下玩耍,你可以站在阳台上叫他回家吃饭,是不是想起了*候你妈喊你回家吃饭?

缺点

①日照时间不够

②蚊虫多

③潮气比楼上偏多,但也还好

老罗买的*套就是33层楼的3楼,我是可以接受的。做地产行业的每天披星戴月,什么日照不日照的,好像都是浮云了。

第二个是5-10楼,这个楼层是一个性价比不错的楼层,争议也比较多还是体现在光线上,部分人认为这个楼层光线还是太少,但是部分人认为这个楼层的光线已经可以接受了。

按照理性的分析,这个楼层的一手房通常价格是低于平均价的,但是光线并不能凭楼层就能下论断,因为小区楼栋布局对这个楼层的光线影响更大,你要更加关注楼栋布局。

好处是,既能享受电梯的便利,特殊情况爬爬楼梯也没什么不可接受,除非家里有老人不太方便。其次在二手市场上并不会不太受待见,而你的买入价是比较实惠的,所以老罗认为性价比不错

第三个是10-20层这个区间是大部分人都没有异议的楼层,也就是之前说的偏C位的区间。流动性好,所以价格自然就起来了,光线上不会有太多的争议,是一个大众楼层,没有明显的缺点。

不过有一个10-12层的扬灰层的说法,我的意见是这个不好说,毕竟没有直接证据。扬灰层的存在也并没有说明是用垂直高度计算还是海拔计算,因为有的城市落差还蛮大的,这个理论很难站住脚,所以可以忽视它。

还有一个奇葩就是14楼,这是一个被中文发音毁掉的楼层,中文发音表示这个锅,我认。

其实呢,这个楼层的性价比相当可以,本身这个楼层没有明显的缺点,但是14层的定价一般来说会稍微低一点点,所以取个好名字相当重要。不过即使如此之前楼盘的14楼还是都卖掉了,都住了人,也没什么问题,还是之前那个问题----心理作用。能接受就接受,不能就不买呗。

20层以上,这个楼层段,*的优势就是光线肯定没有问题,已经不是楼栋布局可以影响的,即使东南方向一栋楼离的很近,对光线的影响也很弱了,太阳的高度一高,就没问题了,毕竟已经20层以上了。阳光和视野都是不错的,不过视野这个就在于楼栋布局了。

缺点就是怕电梯停电,没什么不好的。但是据老罗的阅人无数的经验,到了26楼往上,就会明显地有人开始嫌高了

*后,还有一个受楼层影响的因素就是噪音,选择临街楼栋的时候可以注意一下,和普通人的观感有点反差的地方在于,其实楼层矮噪音并不大,楼层高一些反而会大。只不过具体哪个高度的声音*没有数据,都是见仁见智的说法。不过现在大多数小区楼栋外围有围墙绿化,还是可以吸收一部分,窗户都是很隔音的,所以这个因素,我个人认为不用太在意。

NO. 5|伍

所以说了这么多做一个总结,偏向自住的,按照自己内心真实喜好选择就好,没有完美的楼层,不用太纠结。

做投资的,一定要选择大家接受度比较高,流动性好的楼层,基本5-25层都问题不大。但是在这个前提下,尽量选择价格便宜的,按照我自己的想法,如果投资倾向5-10楼。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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