11月沈阳均价9409元/平 量涨价跌是被刚需拖累了么?

11月沈阳楼市热度再升，似乎要降“金九银十”亏掉的销量都补回来。30天里，沈阳商品住宅销售1.34万套134万平，环比上涨达到54%！楼市火热下一丝不和谐就是成交均价9409元/平，环比下降近5%。有说是因为刚需购房者成交太多拉低了均价，也有说这是沈阳楼市撑不住高房价即将下跌的前兆。究竟是那种，要看过数据才好说话。

沈阳商品住宅成交均价走势

2018年下半年沈阳商品住宅成交均价在8月限购，改善型房源成交比例大涨而虚高之后稳步下降，这与2017年8月调控房价跌入谷底而后稳步上升截然不同。随着11月沈阳楼市热度回升，商品住宅均价与7月基本持平，相信12月也会在9500元/平左右。虽然成交量基本恢复，但年关将近，留给开发商腾挪的时间并不充裕。除了少部分业绩实在难看的项目，大部分热盘都已将目光盯准2019年。

11月沈阳各区商品住宅供销量

11月沈阳楼市供销比仅有0.8：1，这主要是由于这个反常的11月。2017年的11月已经是近年来销量非常高的冬月了，但今年比去年还要多卖了10万平商品住宅。苏家屯区的供销比低至0.4：1，浑南区和大东区也在0.6：1左右。沈河区由于大量房源集中入市，供销比高达2.4是沈阳供销比*的区域。以过去6个月的平均月销量计算，于洪区、苏家屯区与沈河区的去化周期在18个月及以上，是销售压力较大的区域，而去化压力*小的区域是浑南区、沈北新区与和平区。

沈阳11月商品住宅销售面积与10月对比

这个11月对沈阳各大房企来说绝对是个收获月。除沈河区外，沈阳各区商品住宅成交面积均环比上升，于洪区、沈北新区、苏家屯区、大东区环比上升在80%左右，浑南区、铁西区、和平区成交面积也环比上升40%以上。

11月沈阳各区商品住宅销售面积同比及环比增幅

如果与去年11月相比，沈阳各区之间差异就比较大了。沈北新区、浑南区商品住宅成交面积同比上升40%左右，皇姑区上升也接近20%。沈河区、于洪区、苏家屯区则面临较大跌幅。浑南区由于诸多利好吸引了大量购房者，沈北新区条件比同价位的苏家屯区要超出不少，皇姑区则是“*”与房价相对平衡的区域。

11月沈阳各区商品住宅成交均价

11月各区商品住宅成交均价比较幅度大家预期。沈河、和平是房价的前两名，浑南区、皇姑区、铁西区、大东区成交均价在1万元/平左右，其中铁西区稍低一些。于洪区均价在9000元/平左右，沈北新区和苏家屯区仍保持在6000元/平附近。

11月沈阳各区房价同比及环比增幅

沈河区由于10月的特殊情况，11月环比增幅达到48%，其他区域里，浑南区、于洪区、皇姑区房价较为稳定，波动幅度在5%以内，剩下的5个市辖区，仅有大东区房价环比上涨9%，其他区域房价环比下跌8%至14%。而房价同比涨幅则要统一得多。浑南区商品住宅成交均价同比上涨25%，其后是20%的沈河区与17%的皇姑区，于洪区、沈北新区等5区均在10%左右，而大东区同比上涨仅4%。

从成交量与成交均价上看，浑南区、沈北新区、于洪区对沈阳成交均价的影响较大，尤其是浑南区和沈北新区。沈北新区由于刚需购房者比较集中，改善型购房者也偏向“刚改”，起房价相对其他区域要稳定许多。浑南区与沈北新区差别较大，起改善型区域为主，兼有部分高端项目，成交均价波动幅度较沈北新区要大得多。浑南区的高成交已经持续了近3年，*近2年平均月成交面积在30万平以上，这样的成绩还能维持多久是很难说的事。

注：数据来源瑞达思云数据沈阳数据中心。

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