逆市拿地与重回前三 保利54亿土拍市场再获广州城心宅地

随着年关的临近，土地拍卖市场迎来了高峰，国企也迎来了属于它们的土地盛宴。

在中铁置业以54.06亿加注广州城2天后即12月13日，广东保利以底价53.84亿元竞得广州市白云区的一宗商住用地，继续推高国企在土地招拍挂市场的竞得比例。

这宗土地位于三元里大道，宗地面积为9.97万平方米，一共含有9幅地块。其中的2幅二类居住用地和3幅商住混合用地可建设用地面积将近4.75万平方米，计容建筑面积则为28.19万平方米。

由于地处广州中心城区，加之体量不小，尽管上述项目以底价成交，但在市场下行、资金荒的背景下，以超过50亿元的自有资金承担土地出让价款，对民营企业来说并非易事，资金相对宽松的国企们正在成为公开土地市场的主角。

以广州市场为例，观点地产新媒体统计得知，截至12月13日，12月份广州通过挂牌的方式出让的16宗住宅用地之中，11宗由国企竞得，均为低溢价或底价成交。

这11宗里保利便占去了两宗，三元里项目是本月保利在广州公开土地市场获取的第2宗土地。对于誓回行业前三的保利来说，现下逆市拿地无疑是积蓄粮草的时机。

保利54亿再投土拍市场

12月6日，广东保利同样以底价16.53亿元竞得广州外围城区番禺的一宗居住用地，宗地面积为12.48万平方米，计容建筑面积不超过21.67万平方米。

地块位于广州番禺智能网联新能源汽车产业园，将作为番禺汽车城配套服务的居住、商业、教育用地，因此出让条件限定居住用途物业的70%销售对象必须为汽车城内注册企业员工，并且销售均价不得高于16450元/平方米。

仅仅一个星期后，保利从广州外围“攻入”城心。12月13日，广东保利以底价53.84亿元竞得广州市白云区三元里大道的商住用地，宗地面积为9.97万平方米，其中5幅涉宅地块的计容建筑面积合计28.19万平方米。

该土地沿用市场大热时常见的“限地价+竞自持+摇号”条件来确定*终竞得人，但竞价记录显示仅有保利一家报价并*终以底价成交，远远未触及78.06亿元的较高限制地价。

业内人士认为，土地市场普遍出现低溢价乃至底价成交的现象，但在市场下行房企销售放缓以及融资渠道受阻出现资金荒的背景下，资金链紧张是目前企业或多或少都存在的问题，特别是招拍挂市场的土地往往要求竞得者以自有资金偿付土地出让价款，因此房企特别是民营企业表现出拿地意愿不强，即便是诸如碧桂园、恒大、万科等龙头企业也是如此。

实际上，在土地价格高企、流拍现象频现的年中已有民营房企向观点地产新媒体表示，其预期年末无论是并购还是招拍挂，土地价格和利润率将更具吸引力，但并购依然是它们兴趣更大的方式。

如今市场正在验证这种说法，以碧桂园为例，其上下半年仅从公开土地市场获取了一宗土地，即以13.4亿获得佛山北滘一宗占地超23万平的综合用地。

相较过去两三年，公开的土地市场已出现明显的转变，如今即便是稀有的市中心土地，总价较高也会造成鲜人问津的局面。此时，保利在内的国企融资成本较低的优势凸显，外界可以看到的现象不仅仅是保利，其余国企也在公开土地市场上颇有收获。

有统计数据指出，今年前10个月，广州出让的31宗地里，有21宗地块的竞得者其后有着政府或国企的背景。11月份出让的12宗出让地块里，绿城中交联合体、华润、中铁建、五矿以及广州地铁等企业均有落子。

观点地产新媒体统计的近日数据显示，截至12月13日，12月份广州通过挂牌的方式出让的16宗住宅用地之中，11宗由绿地、五矿、保利、越秀、广州地铁集团、珠江实业、中国铁建、中铁置业等国企竞得，比例高达68.75%。

重回前三与规模之渴

对于保利自身而言，除了外部环境在刺激着它的“拿地神经”，对于规模的渴求是一股更大的内部驱动力量。

对比碧、恒、万的增长速度，保利在近几年的发展显得缓慢。2017年，其实现签约销售金额3092亿元，被“年度黑马”融创以3620.1亿元亿元的合约销售额反超，名列碧桂园、恒大、万科和融创之后，位居第五名。

实际上，已经意识到问题的保利地产董事长宋广菊，在2017年12月的股东大会上，明确表示未来两至三年公司要重回行业前三，外界也能看到保利地产的改变，无论是销售进度还是拿地节奏。

从销售额来看，今年保利的合约销售额仅仅保持了7个月的第四名之后，在8月继续被融创反超。从11月的销售数据看来，保利与第四名融创的差距已扩大至479亿元，而与第三名恒大则有1669亿元的更大距离。

从历年的年报来看，尽管保利在十年前便已提出布局多元化产业，其他业务收入也在慢慢增加，但房地产销售收入依然是这家企业的主要收入来源。2018年上半年，保利地产营收539.37亿元，但占比依然达90.86%。因此，“重回前三”的前提是更积极地获取土地。

“前三是我们的奋斗目标，这也是我们去推进的，未来2-3年肯定还会有很多变数。实现的路径很多，一个是常规的扩展，另一个是收购兼并整合。我相信人只要有梦想，总会实现的，请相信保利地产整个团队。”在今年五月份举行的年度股东大会上，宋广菊曾经如此表示。

保利近年来一直保持积极的扩储状态，2017全年，保利拿地数量168宗，新增土地建筑总面积2298.34万平方米，累计土地金额高达1597亿元。2018年前11月，保利斥资将近1362亿元获取超过124宗土地，这其中通过挂牌方式获取的土地达到46宗，其余方式主要包括合作和拍卖。

尽管37.09%的土地通过挂牌方式获取，但相较民营企业这一比例更高，它也是保利的拿地方式中一个更加通透和更具优势的渠道。对于誓回行业前三且与前四名差距保持较大差距的保利来说，现下在公开市场逆市拿地无疑是其积蓄粮草追赶规模的时机。