- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
今年初,有媒体在西安做街访,问题是:西安人去年*感恩的人是谁?
一大哥接过话筒说:“额滴神啊,必须是置业顾问!”
随后,这个答案成了刷爆西安人朋友圈的年度* 佳段子。
仔细想想,这位大哥真正想感谢的可能不是置业顾问,而是西安的房价。
从2016年的12月开始,连续5年房价稳如泰山的西安,迎来了连续21个月的上涨,一路从6514元/平飙升至2018年9月的12423元/平,几乎翻了一倍。
也就是说,如果你2017年初在西安买了一套89平的房子,2年间房产净增值52.6万。按照智联公布的西安人平均工资水平4203元/月计算,等于10.4年的工资总额。
胡润研究院刚刚发布的《2018上半年全球房价指数》显示,西安以11.8%的涨幅,成为*一个进入全球房价涨幅前十的中国城市。
然而,正当西安人还在讨论房价什么时候全面涨破2万甚至3万,才配得上大西安的国际化大都市形象时,两场秋雨不期而至,让西安从夏天一下子进入了深秋,西安楼市也突然遭遇寒潮。
让很多人猝不及防的是,西安楼市的冬天,是从“流摇”开始的。
PART 1
如果你在知乎提问,新房开盘,没有一个人购买是什么体验?
这个问题,恐怕只有苦逼的西安开发商们才有回答的资格。
1、9月23日,位于曲江新区的三迪枫丹推出473套房源,均价14496元/平。但根据公示的意向登记结果,仅有18个人登记购买,经过现场核验通过的家庭更是只有0个。也就是说,473套房源连一个购买者都没有。
这也是2015下半年以来,西安楼市*次出现项目无一人购买的尴尬现象。
形成鲜明对比的是,就在半年前的3月11日,这个盘推出528套房源,均价11500元/平左右,根据克而瑞数据,开盘当天就全部卖完,去化率达到100%。
2、9月28日,位于未央区的世茂璀璨倾城推出296套房源,均价12270元/平。意向登记结果公示显示,意向登记申请数只有12个,通过现场核验的家庭只有2个。这意味着,296套房源只有两个人购买。
根据西安目前的政策,当核验通过人数超过房源数,这个项目就要摇号选房;反之,当核验通过人数少于房源数,这个项目就会“流摇”,由开发商自行销售。
从这两个盘的“流摇”开始,从偏远郊区到市中心,从均价不到1万的供需盘到均价2万多的豪宅,西安“0登记”“0核验”的项目越来越多,开盘现场一个比一个凄凉。
1、11月3日,位于城东的林河世家推出372套房,备案均价约9836元/平。意向登记申请数16个,核验通过数0个,直接开盘选房。
2、11月3日,位于浐灞的河与墅推出18套房,均价23200元/平。意向登记申请数为1个,核验通过数0个,直接开盘选房。事实上,这个盘今年7月已经推出过一次,同样是以“0核验”落下帷幕。
3、11月8日,位于经开区的橡树6号推出215套房,均价12594元/平。意向登记申请数68个,核验通过数0个,直接开盘选房。
安居客数据显示,11月份,西安有45个项目上市了12230套房源,其中有30个项目的8092套房源不需摇号(10月份为18个),有部分高价或蓄客情况一般的项目甚至遭遇了0登记;共有14600个家庭提交资料核检,环比降幅约35.6%。
即便仍需要摇号的新盘,也早已不复当年之勇,中签率从过去的百分之零点几一下子变成了超过100%甚至是百分之几千。
例如位于曲江的网红盘中国铁建万科翡翠国际,今年6月推出158套房源,均价13600元/平,登记人数高达4692人,核验通过人数也高达3224个,一套房超过20人抢。
到了11月,这个盘又推出408套房源,备案均价10500元/平,核验通过人数只有1792个,不到5个人摇一套房。4个月的时间,房源数量多了几倍,价格下降幅度不小,摇号人数却下降了8成。
PART 2
没有对比就没有伤害,就在半年前,西安楼市还是一片千人抢房、一房难求的局面,因为“抢房”导致的各种乱象层出不穷。
1、在“买到 即 赚到”的诱惑面前,除了普通老百姓纷纷加入抢房大战,连公职人员都忍不住向开发商打招呼,介绍关系户购房。
4月29日,位于长安区的南长安街壹号开盘并公开摇号,共推出312套房源,参与摇号人数却高达3801人
随后网上流出的一份“内定摇号购房者信息表”显示,多套楼房被多名副厅级及以下级别政府工作人员内定,其中不少人在房管局、土地局、建设局等相关主管单位任关键职务。
官方调查结果显示,共有35名公职人员因参与其中而被追责,其中8人被免职,开发商融创中国西安公司旗下项目公司商品房预售许可申请被暂停受理。
2、因为购房者远多于房源数量,部分开发商深夜开盘,且只通知全款客户,大量按揭买房者在不知情的情况下,被告知房子已售罄。
据《粉巷财经》报道,位于曲江的金辉世界城,3月份推出520套价格在11180-16100元/平的房源,登记册里排号的购房者却高达上千个,登记全款的就有400多人。
在这样的底气下,开发商悄悄通知全款客户参加开盘,在按揭客户得知消息匆忙到场后公然宣布选房取消,险些酿成群体事件。
3、甚至还有开发商因为房价涨得太快,房子卖出去后又反悔,为了取消合同不惜自己举报自己。
8月份,西安某开发商以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主告上法庭,欲收回所售房产,震惊全国。
据被告上法庭的业主透露,当初签订合同时的售价是7000多元/平,现在该楼盘均价已近25000元/平,翻了两倍不止。
恐怕谁也没想到,从门庭若市到门可罗雀,从千人摇号抢房到无人问津,西安楼市只用了不到半年的时间。
大起大落的西安楼市,到底发生了什么?
PART 3
要回答上面这个问题,首先要搞清楚的是,西安房价到底是怎么涨起来的?
1、西安今年房价上涨的*基础,源于“抢人大战”后蜂拥而至的人口。这些人口连同趁机涌入西安的炒房客们,短期内带来了强大的购买力。
根据当时的媒体报道,西安把“抢人才”彻底变成了“抢人”,*政策甚至宽松到不要求学历、不要求年龄、不要求就业、不要求籍贯、不要求房产的地步。
西安公安局还为此召开了誓师大会,把抢人指标落实到各个分局、甚至各个派出所。
于是,公安局拉着大巴车去临省河南高校,主动为毕业学生办理*手续;警车加个大喇叭,直接沿路宣传西安*政策;只要愿意*,直接派出所车接车送办理手续……这些段子一样的新闻,就成了当时的真实写照。
疯狂抢人的成效是,截至12月3日,今年全西安*人数已经超过73万人。而2011-2016年,西安年均人口增速仅4.6万人。
2、西安房价近两年来的快速上涨,与棚改也脱离不了关系。
2017年西安的棚改货币化安置率达到70.51%,制造出了大量手握现金的刚需户,对房价的上涨有着快速和直接的推动作用。
官方披露的数据是,仅2017年上半年,西安棚改共货币安置了24734套房子,货币化率达到70.51%;从2015年到2017年上半年,西安共完成棚改货币化安置约11.04万套房子。
可做对比的是,2013-2016年,西安商品房成交套数基本在11-13万套左右浮动,直到2017年才超过15万大关,足见棚改货币安置在其中所占的比重。
但成也萧何败也萧何,建立在这两个基础之上的西安楼市,支撑房价的根基并不牢靠,更像是“悬在半空”,一不小心就会掉下来。
1、随着今年以来棚改货币化安置政策的逐步收紧,支撑西安房价上涨的一大动力已经不复存在。关于这点,我已经多次在文章中写过,就不再多说了。
2、从人口因素来看,西安的高房价也并不具备实质性的支撑。
数据显示,西安2017年的常住人口比上年增长了70.2万,但扣除掉原来西咸新区咸阳片区的户籍人口60.6万,实际只增加了10万左右,完全不足以支撑房价的持续疯长。
道理很简单,那些为了*而*的人早晚会走,他们买的房子反倒会增加二手房供应,成为房价上涨的累赘;真正想*在西安的人,本来就在西安生活多年,现在只是完成迁*而已。
3、西安人的收入增长速度远远赶不上房价的上涨速度,对于大多普通西安百姓来讲,如今的房价已经难以承受。
以开盘遇冷的三迪枫丹为例,2014年10月到今年9月,均价从5200元/平涨到14495元/平,几乎上涨了三倍。2017年2月之前,从5200元/平涨到6700元/平用了28个月,这之后,从6700元/平涨到14495元/平只用了19个月。
和动辄一两万的房价相比,西安的收入水平并不算高,智联公布的西安人平均工资水平仅为4203元/月,很多人的实际收入水平更是远远没有达到这个数。
西安不是北京,更不是香港,如果房价远远脱离了本地居民的实际购买力,除了炒房客,还有谁买得起呢?
有人说,流摇只是西安楼市入冬的开始,下一个“凉凉”的,可能就是建立在空中楼阁之上的房价了。知名财经作家“通货朋仗”甚至预测,西安房价跌幅可以达到30%。
对刚需来说,西安楼市刚刚展现出了*友好的一面,但西安的开发商和炒房客们,面临的可能是*严酷的冬天。
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