又到了年底，房企吹下的牛逼实现了吗？

浮云富贵迟，流水光阴急。恍恍惚惚匆匆忙忙中，距离2019年的到来就只剩下半个月时间了。

每到年底辞旧迎新的时刻，人们总不免追忆往昔，想要从岁月沉积中为现实的困惑找寻答案，在历史角落里为当下的故事搜罗“彩蛋”。只可惜，时间无法言语，那些“请回答+年份”中所渴求的，不过是我们“自问自答”的回应。

回首2018年，风云诡谲，纷繁复杂。虽然GDP增速依然保持在6.6%—6.7%之间，但是，随着中美贸易的摩擦升级、民营经济退场论的妖风泛起、国内经济政策的严重波动，中国实体经济开始陷入低迷，就连繁荣了10年的房地产行业也阵阵冷风，寒意逼人。

楼市横盘、房价下跌、房企裁员、土地流拍、融资困难……，一系列利空消息，让楼市彻底熄火，进入寒冬。房企纷纷调整战略，转型升级，万科高喊“活下去”，碧桂园、恒大等高周转企业纷纷降速，就连一向狂妄激进的融创也低调保守起来，“安全*”。

放眼世间，蒸腾一片；信仰欲望，花落草长。

在去年《芳华》票房过11亿的时候，冯 小刚曾经发微博引用《甲方乙方》的台词说：2017年过去了，我很怀念他。

那么，我们该如何面对即将过去的2018年呢？

鲁迅曾说，为了忘却的纪念。值此年终之际，言之有屋编辑部特推出年终系列策划，盘点、总结、纪念已经过去的、错综复杂的、2018年房地产市场，不求以史为鉴，堪破迷雾，只求悟以往之不谏，知来者之可追。

本文为系列策划*篇。

2018年的房地产市场，让人摸不着头脑。

尽管头部房企都在主张放缓速度，思考如何“过冬”，但落地到业绩单上，依然是规模化扩张，一片繁荣景象。

据克而瑞数据显示，2018年前11个月，TOP100房企整体销售规模超过8.7万亿元，同比增长37.5%。不少房企超额完成目标，销售破千亿元的房企也增至了25家，其中不乏中梁、正荣、金茂、金科、富力等新贵。

每年到了这个时候，除了“千亿房企”“top10”“top30”、“top50”等噱头，人们也很关注房企的销售目标完成率，以判断房企在年初许下的诺言，定下的目标，吹过的牛逼是否实现。

今年的房企目标完成率是什么样子的呢？

不要迷恋哥，哥只是传说

从前11月56家标杆房企销售目标完成情况来看，销售目标完成率均值为90.79%。截至十一月底，共有15家房企完成了全年销售任务。

其中，目标完成率*的房企是建业地产，达到132.96%。

*近几年，建业在河南房地产江湖正式告别了大哥的宝座。尤其是在2016年，在全国房企业绩和收入大幅增长的背景下，建业地产营收下滑32.3%，净利润下滑98.76%，这一盈利水平创下了建业地产自2008年上市以来的*记录，这让建业痛定思痛，开始重新思考战略布局。

2018年，建业地产的销售目标是450亿元，相比2017年304.2亿的销售金额，目标增幅为47.93%

建业仅仅用了7个月就完成了全年的目标。

建业董事会主席胡葆森曾在今年5月份公开表示，今年的销售额有望突破600亿，明年要冲破1000亿。

明年能不能冲破1000亿不好说，但在还有1个月时间，销售额已经达到598.3亿的情况下，今年突破600亿已是板上钉钉，突破650亿也是大有可能。

只是，随着业绩的增长，规模的扩张，建业的口碑也在不断下跌。五龙新城、春天里等项目的维权，让建业“品质住宅”的名声一落千丈，不少业主质问：曾经的情怀到哪里了？

金科集团是新进的千亿房企之一，这家来自重庆的房企今年前11个月的营业额已经达到1075.1亿元，目标完成率达到107.51%

其实，金科的目标完成率本应该更高，只是在今年年中，金科将销售目标从800亿提高到了1000亿，使得目标完成率下降。不过即便如此，金科依然超额完成目标。在接下来的1个月中，金科有望继续刷新业绩新高。

在已经完成业绩目标的15家房企中，港企九龙仓显得十分特殊。

2017年，九龙仓在内地的销售目标为220亿港元，实际完成了253亿港元。在其他房企都在提高目标扩大规模时，九龙仓把2018年的销售目标依然维持在220亿港元。

同时，九龙仓在内地的重点布局从原来16个城市集中到北京、上海、苏州、上海、深圳、杭州等6个关键城市。

可见，港企对内地的房地产市场持审慎态度。

压哨绝杀，玩的就是心跳

能够提前完成目标的毕竟只是少数，对于大部分房企来说，能够在*后一个月完成“压哨绝杀”，已然是个满意的结果。

*后一个月时间，如果销售目标完成了90%以上，加加油，吹过的牛逼可以圆上；如果销售目标只完成了80%，只能说努力吧，任 重道远；如果销售目标还完成不到70%，恭喜你，牛逼吹炸了。

从前11月56家标杆房企销售目标完成情况来看，共有18家房企业目标完成率超过90%，其中不乏恒大、融创、中海、龙湖、保利发展这种TOP10房企。

宇宙级房企恒大今年的销售目标是5500亿元，虽然看着很吓人，但和去年实际销售业绩相比，仅增长了不到10%，在诸多房企中，属于目标增幅较少的一类，这和恒大今年特意放缓了步伐有关。

今年，部分高周转的房企对市场比较悲观。碧桂园虽然销售额来到了6000多亿，但他今年并未给自己设定销售目标，只求保持稳定。万科则更悲观，虽然业绩位居第二，但他也没有设置销售目标，甚至高喊“活下去”。

老百姓的心理预期还在高位，房企大佬们的悲观情绪弥漫的无以复加了。

在这些即将完成“压哨绝杀”的房企中，融信中国可以算是胆子*的一个。

2017年，融信的全年销售额仅为502亿元。但到了2018年，融信欲与天公试比高，直接将销售目标定到了1200亿元，目标涨幅高达138.88%，位居56家标杆房企第1位。

如今，融信距离完成目标还有100亿左右的差距，虽然任 重道远，但增长已然惊人。

抱歉，曾经说的话，随便听一听

世界分为两面，且各不相同。有人春风得意马蹄疾，就有人落魄江湖载酒行；有人实现了豪言壮语，就有人被吹过的牛皮打脸。

被销售目标打脸的不止是一家，而且不乏大佬。

比如去年位列top10，今年跌到TOP20的华夏幸福。

今年，华夏幸福先是爆出融资困难，继而引发裁员风波，随后又将环京的10块地卖给了万科，套现了30多亿。缺钱，让华夏幸福不再幸福。

目前，华夏幸福的销售额刚刚突破1270亿，不仅离目标差得远，恐怕连去年的业绩也无法达成。

泰禾今年也十分缺钱，70亿融资计划被否，融资渠道收窄，给泰禾的资金链带来了巨大的麻烦。整整一年，泰禾都在为融资做努力。有意思的是，泰禾缺钱缺的都开始裁员了，老板黄其森还豪掷3亿元，捐给了母校福州大学。

在一众员工的努力下，泰禾的业绩勉强超过去年，但2000亿的目标，只完成了55%，想要在一个月完成近千亿，无异于天方夜谭了。

注定完不成销售目标的还有河南房企大佬正商。

今年，正商给自己定的销售目标是560亿，但是前11个月，只完成了353亿左右，目标完成率只有63%

在这份榜单中，河南只有正商和建业两家房企上榜，他们都被称为河南房企一哥。但是有意思的是，这次两大房企待遇天壤之别，一个高居完成率*，一个位居末位，和两年前大相径庭。

真是风水轮流转啊。

为什么销售目标难达成？

通过前文的表格我们可以看出，56家房企中，有15家已经达成目标，还有18家即将达成目标，大约只有33家左右的房企能够在年底完成业绩目标，完成比例为59%左右。

为什么有40%左右的房企达不成目标呢？

首先我们先来看总体情况：

据克而瑞数据显示，2018年前11个月，TOP100房企整体销售规模超过8.7万亿元，同比增长37.5%

也就是说，如果能和行业一起成长，而自己定的年度增长目标又低于37.5%，销售目标还是容易达成的。

如果无法完成销售目标，毫无疑问是因为两种情况：

1、定的目标太高，步子迈的太大，容易扯着蛋

2、没有跟上行业的步伐，被同行甩在了身后

如果细分来看，大约是以下几种原因：

一、对大环境判断不准确

房住不炒，已然成为目前的基本国策，政府出台了多项文件限购限贷限价，打击房地产违规行为。可以说，政府的强硬，连普通老百姓都能看出来。

但是，一些开发商错估形势，低估了政府的权威与意志，认为房地产调控会在2018年放缓。

他们觉得，房地产是拉动经济上行的动力，而政府希望经济上行，所以，一旦条件允许，就会启动房地产。

从目前来看，政策并没有放缓的趋势。

而且，不少房地产商即使看明白了政府的意志，但因为前期拿地太贵，付出了不少财务成本，按限价卖没有利润，无法忍痛销售。

二、大跃进，放卫星，错误估计自身实力

典型代表就是泰禾。

去年，泰禾的销售额达到1007亿，首次成为千亿房企，今年就直接翻倍喊出了两千亿。老板黄其森还多次公开宣扬这一目标，吸引了不少目光。

媒体和业内人士每隔一个月就会自觉给泰禾算一笔账，看看目标完成了多少。

但是，卖房不是打斗地主，说翻倍就翻倍，泰禾明显忽略了公司负债1354.94亿元，资产负债率高达87.83%的事实，盲目自信。

结果，吹牛一时爽，年终被自己打脸。那句话怎么说来着，万言万当，不如一默啊。

三、规模竞争太激烈，行业排名压力大

房企大约是所有企业中，*虚荣的一类，对排名十分重视。

这不仅仅是因为好面子，还因为排名意味着规模，规模往往能和融资挂钩。要想多融资，规模必须提高上去。

君不见，融创曾经在央视上打广告，自称行业TOP4。一般而言，只有TOP3和TOP5的说法，融创大约是觉得自称top3，业绩不够；自称top5，感觉有点吃亏，于是自创了TOP4的说法，一时成为行业调侃对象。

整个行业都在铆足劲的提高销售目标，扩大规模，如果自己定的过低，无疑是一种落后。

不少房企被这种心态所裹挟，不顾一切的提高销售目标，以至于*后牛皮吹破了。

购房者应该关注什么？

看到一些开发商没有完成目标，不少购房者认为房企遇到销售瓶颈，开始幸灾乐祸起来。

其实，大可不必，因为即使他们没有达成业绩目标，也不算什么大事。

前面我们提到了，今年哪怕是号称寒冬，房地产的盘子还是扩大了的，增幅高达37.5%。

如果具体到企业，我们会发现，除了极个别房企外，大部分房企前11个月的销售额已经超过去年全年销售额。

房企只是没有完成自己的心理预期而已，并不是遇到销售瓶颈，卖不出去房，买房的依然大有人在。

要引起购房者注意的是，随着房地产行业的规模不断扩大，质量却没有提升，反而直线下降。

今年，大约是维权*多的一年。买房即维权、交房即维权已成为常态，覆盖全国各大开发商、各层次的楼盘。

以郑州为例，曾经以品质著称的万科、建业、永威，纷纷遭到业主维权；恒大、碧桂园、融创等高周转房企，正商、鑫苑等主打刚需的房企，维权更是遍地开花；就连恒大悦龙台、正商善水上镜等北龙湖高端项目也不例外。

曾经买大房企楼盘、买品质房企楼盘的购房逻辑，被践踏的稀碎，买房成为一种碰运气的行为。

因此，购房者在买房时，要更加注意，多对比，缓出手。

总结

这一年就要过去了，一年的过去，意味着新的开始。

这一年我们经历过行业的过山车，我们感受到市场的冰与火，房地产给到我们的不仅是焦虑和迷茫，更多的是未知和无奈。

从房企目标完成率来看，不少房企的扩张速度还是太快，快到想一步登天，快到想像斗地主一样业绩翻倍，这种现象会被市场和政策所遏制，也应该得到遏制。

黄金时代已经过去，接下来是钻石、白银还是青铜都不重要。重要的是，我们必须站在今天看到后天，才能看到明天的太阳。

2019年怎么样，我们不清楚；2018年过去了，虽然不美好，我们应该怀念他。

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