融创收购万达文旅，能否为王 健林扳回“迪士尼20年不盈利”赌局？

随着房地产行业的深入发展，房地产企业也都纷纷寻求转型，似乎一夜之间房地产或开发商都不是什么好词了，唯恐避之不及。原因在何处？就因为地产没有干出地产的样子，而养老地产、旅游地产、商业地产或特色小镇等也都干成了原来房地产的模式，说白了还是靠打着各种幌子来拿地盖房卖房，购房者买房能不能真的被正确引领也是未知。的确，重营销、轻产品，重形式、轻内容的传统房地产模式渐渐走进了死胡同。如果转型还是不能从过去的藩篱中挣脱出来，那么依然会自绝前程。

旅游度假地产曾经风靡一时，后来文旅地产也是如雨后春笋般兴盛起来，特别是文化和旅游部门的合并，更是顺应了这个时代，同时也让文旅产业如沐春风，再次被推向风口浪尖。其实这跟人们的需求层次有关，虽然还有很多人没有解决住房问题，但是已经有相当部分的人不再满足于物质上的富足，开始对生活品质的追求，特别是身体与心灵的释放，于是，兼具自然生态和高端生活配套的文旅项目成为新的市场风口，并赋予了都市人新的生活内涵。

融创万达世纪并购案始末

去年一场世纪并购案被争论得沸沸扬扬，2017年7月19日，万达以438.44亿元总价将13个文旅城资产打包出售给融创，并于同年10月完成8个项目的交割。不久前，融创发布公告称，集团收购13家万达文旅城项目91%权益之交易，已在2018年6月底全部完成交割，融创支付完毕438.44亿元的全部对价，万达亦已足额缴纳共计325亿元的注册资本金。至今仍然未进尾声，关于融创与万达的文旅交易还在大家的瞩目中。

对于王健 林为何突然变卖文旅资产也是被传得五花八门，但王健 林自己是这样表态的，“企业经营安全*。”王健 林在2017年万达年会上说，“如果我们不转让这些资产，就不能把有限的资金投入到我们*需要发展的万达广场上去，就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。”

由此可见，万达在资金链上的压力可见一斑，如果非要继续那将可能付出更大代价。不可否认的是，万达一直在疯狂扩张，高负债埋下了隐患，所以为了弥补资金缺口，王健 林不得不卖掉资产。

如果站在行业的角度，从房地产发展周期来看，似乎很容易理解王健 林等的行为。无论是王健 林还是其他开发商，这样的动作实际上是暴露了行业的一个新阶段即将到来，市场大洗牌的日子已经开始。

当然，王健 林所处理的资产一定不是他认为*的，否则谁傻到会卖掉？“每个万达城需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。十几个项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五六年内，十三个每年净增1000亿负债，压力相当大。”在2017年万达年会上，王健 林说。

可是融创就乖乖接盘吗？孙宏斌也不傻。孙宏斌醉翁之意在何处？据融创官方测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元，高于交易对价438.44亿元。也就是说，融创称仅此次交易即获利231.56亿元。融创此次收购的项目就包含建设用地接近6000万平方米，这就意味着孙宏斌此次收购完成后，万达约80%的土地储备在此次交易中被出售。由此可见，土地储备仍然是房企未来扩大市场规模的生命线。如今，开发商拿地那是相当难，曲线拿地也将成为未来市场竞争的重要环节。

世纪并购大戏尚未结束，而且王健 林对于文旅产业也没有彻底放弃。前不久有传闻称王健 林要彻底告别文旅产业，只保留9%的文旅城股份，把文旅城和整个万达文旅项目团队全部打包给了融创。10月17日万达集团官方辟谣大玩文字游戏，称网传“融创将全部接盘万达文旅”消息失实，称今后将继续投资，旗下文旅集团（含文旅规划、建设、项目管理部门）将继续作为万达的重要产业集团永续发展。

果不其然，11月8日和12月13日，35天时间内，两座万达城相继签约，分别*兰州与延安，两个项目的总投资分别为300亿元、120亿元，合计420亿元。王健 林表示，万达集团一直看好中国文化旅游行业的发展前景，未来将继续在全国投资大型文旅产业项目。难道王健 林大肆出售文旅项目给融创只是缓兵之计？

文旅城的融创样本胜算几何？

王健 林依然继续着自己的文旅梦，等于是另起炉灶分食文旅这块大蛋糕。

但当时王健 林的雄心壮志确实有点让人不堪回首。2016年，王健 林还刚刚公开叫板迪士尼，声称万达文旅项目的存在，将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利。但仅仅14个月后，王健 林就将这些项目卖出，确实有点不可思议。

客观地说，融创在高端住宅产品方面的造诣有目共睹，但是在文旅产业的运营上并没有经验可寻，甚至万达都没有成功经验可复制，融创能否在文旅行业闯出自己的一片天地成为这个领域的一匹黑马呢？如今融创成了替王 健林堵窟窿的时候，曾经发下的豪言能不能由融创来完成？这的确是个谜。

21 世纪 经济报道是这样评论的，尽管万达涉入文旅行业较早，也曾有雄心对标迪士尼，但在文化内涵薄弱、高度同质化以及经营模式单一的文旅市场中，万达至今未能找到可复制的成功运营经验。而这对于以住宅为主要业务的融创中国而言，也将是不小的难题。

确实，融创拿下万达的文旅项目这块肥肉后，骨头也并不好啃。我们都知道文旅项目投资大、运营难、投资回报周期长。一旦还按照房地产思维卖房子，那么必然会遭遇严重的挂羊头卖狗肉套路，*终会名不副实。

所以，如果没有一定的情怀是做不了文旅产业的。“文化是诗，旅游是远方。”这是孙宏斌曾经发出的愿景，如今来看基本上也是在实现的路上。

10月29日，万达在公告中也表示：“合同实际执行中发现，该合作模式确有诸多不便，项目规划、建设和运营管理与投资方一致，对项目发展才更为有利。融创将出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。”根据此前公开的消息，这13个文旅城总建筑面积约为5897万平方米，这也就意味着融创或将拥有中国*的文旅集团。

虽然在文旅领域融创并没有实际操盘经验，但是融创通过收购立即完全拿回运营管理权。所以选择接收原万达文旅集团的整套文旅运管团队对项目发展或许更为有利，当然这绝对只是权宜之计，融创必须培养自己的运营管理团队。融创也毫不掩饰，“收获了一支组织架构完整且经验丰富的文旅和商业运营管理团队，有助于其加快建立其在文旅领域的体系能力和品牌影响力。”

实际上，融创在接手万达文旅后一直动作频频，今年融创成立专门的文旅集团，与地产集团分开，独立运营。从并购到全面接收，融创可以说一下子解决了转手的不良反应。

融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强今年初曾表示，融创上海区域将以桃源产品为原点，搭建链接文旅、商业、产业、健康、养老乃至更多维度的“桃源生态”，让每一座城市都生长出桃源，以及桃源所开启的充满无限可能的美好生活图景。

在两年时间里，融创云南分别在昆明、昭通、西双版纳等地布局，聚焦文旅、住宅、商业等三大产业，包括融创春风十里、融创澜玥台、融创孔雀镇、融创昆明文旅城、融创西双版纳国际度假区、融创昭通项目。

如此看来，全盘接手万达文旅后，融创正在为房地产下半场发展积蓄力量和提供美好生活的重要经验。此前王 健林未竟的“迪士尼豪言”，如今加在了融创身上，由此，融创对文旅产业的商业运营能力也向外界释放了无比的猜想空间，融创能不能胜出是个未知数，但是融创将持续吸引更多人的目光则是一定的。

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