为什么是菏泽？菏泽取消限售将对环京楼市带来怎样的影响？

文｜叶书利

18日菏泽取消限售之举，一“松”引起千层浪。

为什么是菏泽？

18日晚间，山东菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条指出，取消新购住房限制转让措施。文件详情可见昨天的文章《》。

此事迅速引发全民关注。之所以如此受关注，在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，主要原因在于，这是2016年930后*个取消限售政策的城市，其背后的中国楼市政策转向的信号价值巨大。

值得注意的是，2017年3月23日，厦门出台了限售政策，这是*个，目前全国已超90个城市楼市有限售政策。而现在菏泽取消限售，这也是*个，中间仅相差一年零九个月。

楼市政策转变之快，让人一时难以适应。

事情发生后，很多人的另一个反应便是为什么是菏泽带头？

这可能与菏泽房价下跌压力大有关。

值得注意的是，菏泽的棚改总量居全国地级市首位，而目前国家已明令减弱甚至暂停棚改中的货币安置，这意味着，此前棚改中的货币化安置，则会催生更多的需求，以助涨当地房价，而以后实物安置后，则意味着棚改越大，市场中存量需求被抢得越多，从而越助跌房价。而菏泽庞大的棚改量，目前则对当地楼市增加了防跌压力。

与棚改力度大相伴随的是，菏泽卖地收入惊人：2018年菏泽市卖地收入高达444亿元，同比上涨62%，全国排名第33位。庞大的土地供应背后，则意味着庞大的供应量，从而进一步助跌当地房价和增加当地楼市维稳的压力。

12月菏泽房价环比下跌1.21%，说明菏泽房价已处于下跌通道中。而取消限售意在抢占更多的需求，以维稳房价。

不过菏泽取消限售之举，目前已引发舆论强烈关注，当地政府不排除在舆论压力之下暂停实施该措施的可能性。今天山东省住建厅房产处已对外表示，菏泽取消限售的政策没有报备省厅，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读。

2019年将中国楼市将响起松绑声

事已至此，不管*后菏泽会不会暂停限售取消之举，其在中国楼市中的信号价值已现，壹书生对此提醒下述相关观点，以作参考：

A,当楼市调控时，媒体更多关注的是房企及炒房客的痛苦，然而过去历次的调控已佐证了一件事：调控中，房企与炒房客确实非常痛苦，但调控僵持到*后，真正*个受不了的利益者是当地政府，并不是房企。菏泽取消限售之举也再一次佐证了这一点。切记，楼市的*得利者是当地政府，不是房企和投资者。

B,涨价去库存的本质就是一场财富抢劫，本质上是当涨价后，当地的房子被抢光了，当地政府又卖了一大批地，如菏泽，因此本地的库存不但未减少，反而增加了，因此三四五六线城市的去库存，本质上是加库存。

菏泽取消限售之举，一方面，此举说明三四五六线楼市的冬天到来了，且这个冬天可能无尽头。另一方面，三四五六线的政府非常明白，在人口增长面临负增长、实体经济又越来越萎靡的背景下，通过涨价去库存而涨起来的房价就是一场泡沫。一旦楼市预期转变，抛房逃跑将成为楼市常态，因此赶紧防跌维稳，否则后果难以想像。

三四五六线的下跌与一线、环一线及强二线的下跌并不一样。前者一旦下跌，在2026年中国人口将全面负增长的压力下，未来就是一个接盘者越来越少的黑暗未来。而后者充其量就是多持有点时间，少赚点快钱，因为中长期仍有人口增长的红利预期以及由此催生的接盘者的问题。详情可见此前的文章《》、《》。

房产投资不像股市，今天买，明天便可卖出，因此抛开时间轴去讨论房价涨跌的逻辑，这是目光短视者的逻辑，适合当韭菜。而菏泽政府急于取消限售的背后，也敲响了一个风险警钟：2016年930后冲进三四五六线购房的炒房客们，收割韭菜的时间到了。

再重复一次壹书生自2015年便提出的观点：中长期来说，中国楼市只有20%的城市具备投资价值，其余80%的城市已无价值。2019年后，这句话的逻辑便会渐次落地。

C,本轮调控期的政策底已到，明年两会后，尤其明年年中后，中国楼市会渐次出现越来越多的菏泽。

切记，楼市与中国经济是逆相关关系：经济越差时，楼市松绑甚至刺激的可能性越大，以托底经济，这就是夜壶论的逻辑所在。

目前中国经济仍处于下滑中，不管是投资、出口还是消费，皆在下滑通道中。明年3月2号与两会是个重要的观察窗口。

2019年3月2日，如果中美尚未达成贸易协议，美国将暂停的关税战重新开启，从而必将进一步加大中国经济下滑的压力。如果这样，楼市松绑的速度会更快，松绑的时间窗口会提前。反之亦然。

大方向来说，明年上半年会不时响起楼市松绑声，但宏观面上大概率仍处于政策真空期，而到了明年下半年，中国楼市调控面大概率将进入转向期。因此说，中国楼市明年的调控面会“前紧后松”。所以说，中国楼市政策的松绑只是“小荷（菏泽）才露尖尖角”而已，不必大惊小怪。

在稳经济面前，一切都可以改变。回头细看中国的楼市调控，除了京沪的5年限购令保持了五年以上的保质期外，甚少有调控政策能保持三年以上。

D,中国楼市的政策底已到，部分跌幅超过30%以上的城市，市场底已到了。

早有2018年5月，壹书生便警告道，降幅未超过20%的城市，千万别买房。这个逻辑目前基本已证实。

现在来看，应该适当修改下：部分跌幅超过30%以上，且中长期具备人口流入能力的城市，市场底已到了。

对于普通购房者来说，在*点抄底，这是个美丽但不现实的伪命题。但一个区域大概率在底部时，便可择机入手了。

E,菏泽取消限售与环京关联甚大。

菏泽取消限售之举，一些环京楼市的关注者认为这与环京没有关系。

此言差矣！

从京津冀一体化推进的角度来说，环京的北三县、廊永固霸等地应松绑楼市，从而给产业转移过来的产业人购房自住的权力，但目前三年社保式调控下，这些刚转移到环京的产业人，何来当地*或三年社保，因此无法在当地购房以自住，这是违反京津冀一体化精神的，且不利于一体化的推进。

从房住不炒的角度，房住不炒只打压“炒”，但也得释放“住”。目前三年社保式调控压抑了这些正常的“住”的需求，如北京上班族在环京的购房自住，这是扭曲的，并不符合房住不炒的精神。

从房价降幅，在三年社保式强调控下，环京的降幅已远超30%，已具备调控政策松绑的要求，毕竟调控的目标意在稳楼市。

虽然如此，但是环京的北三县、廊永固霸等地，目前是全国政策红利的红灯区，在调控政策面稍有风吹䓍“松”，便容易引发外界强烈关注，因此肯定不适合做松绑楼市的带头者，甚至不适合加入松绑楼市的前行者行列。而越来越多的菏泽们的松绑，则会为环京楼市的松绑创造更良好的楼市松绑的舆论环境。换句话说，政策红灯区的环京，不适合作楼市松绑的前行者，但当更多的菏泽们出现后，可以做一个跟随者呀。所以说，菏泽们的松绑会助攻环京楼市的松绑。

F,2019年的价值城市房价以稳为主，涨幅可能在10%以内，而2020年、2021年大概率是个房价上涨年，当然这仅指价值城市。

中金公司近日发布的研究报告预计，2019年一二线城市房价同比增长约10%，但三四线城市房价同比将下降10%。

正如2016年930后壹书生的警告一样：当一线、环一线及强二线等20%的价值城市房价上涨之时，便是三四五六线等80%城市房价的死缓之日。

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