房地产调控已经见底了吗？

决定明年经济政策大政方针的中央经济工作会议就将召开了。为此次大会定调的是前几天召开的政治局会议，该会议再一次没有提到房地产，这已经是连续两个季度没有提及。不少人认为房地产调控政策暂时告一段落，未来继续加码的可能性已不存在。

回顾这一轮调控，自2017年开始限购限售限价以来，各地出台了数百条调控政策，这是“因城施策”的后果。因城施策是老司机一直都不能理解的政策，在老司机看来，地方政府和房地产的利益深度捆绑在一起，房地产贡献的资金占地方财政收入的一半以上，让地方政府去调控本地的房地产市场，会不会是与虎谋皮？

中堂大人曾经说过，触及利益比触及灵魂还要难。

结果我们看到，尽管出台了几百条调控政策，但仍抑制不住房价的狂奔。为了对上有个交代，不少地方实施了一刀切的限价政策，规定楼盘高于某个价格就不能销售，即使销售也不能备案。这种人为压制价格的做法让统计数字显得好看了，但*终遭致了市场的报复。

新房价格被压制住了，二手房的价格却一路上扬，出现了显著的“一二手倒挂”现象。倒挂的房价让新房抢到即赚到，于是又衍生出很多腐败和销售不公的现象。

为了应对新房销售不公平，各地出台了摇号政策，但随后又发现小孩和老奶奶也来摇了，于是又出台了限制摇号政策，规定刚需要占多少等等。可以看到，“三限”政策其实就是一个堵的政策，就像大禹他老爸鲧一样，不断的加高河堤来治水，但只要是堵就一定会有地方漏，有地方漏就必须不停打补丁。

说实话，因城施策真是难为地方政府了。

到了2018年，地 王仍不断在刷记录，所有的调控政策也只是扬汤止沸。真正让市场出现转折的政策仍然是来自中央，中央收紧了银根之后，狂欢楼市的立马偃旗息鼓。

政策的收紧体现在两方面，*方面是对房贷的收紧，从85折利率逐渐提高到1.2倍利率，小银行额度不够甚至只能暂停房贷；第二方面是开发商融资收紧，开发商不能轻易发债了，靠“借新还旧”玩不转，地 王也就随之消失了。

说到底，真正能够扭转房地产市场的，还是金融政策和税收政策，当然也包括土地政策，但这些政策都不是地方政府所能够左右的。

到了现在，楼市上涨的压力应该说已经看不到了，相反下行的压力却日渐凸显出来。库存开始反弹，土地开始流拍，成交更是猛跌。如果见死不救，预计明年房地产投资、开发和销售可能都会出现负增长。

例如宁波二手房销售量今年已经出现负增长。

大家都知道当前稳增长的压力是很大的，作为中国*的产业，房地产增速的下滑必然对宏观经济带来很大影响。如果房地产萧条，地方财政收入势必受影响，地方的基建投资、地方债务等连锁问题就会浮现出来。

因房地产不景气而让公务员减薪，是不是很尴尬？

现在看来，政策的转向是可以期待的。仍以楼市的牛鼻子——金融政策为例，*近针对开发商融资难已经陆续出台了一系列纾困措施，包括发债、降房贷利率等。

发改委出台的支持优质企业发债的政策中，就包括房地产开发企业。不少人说发改委的这个政策条件很苛刻，只有极少数开发商够格。老司机想说的是，政策要看方向，方向是指向宽松的，后续就会有门槛更低的政策出台。何况政策是死的人是活的，资金无论从哪个口子流入房地产市场中，其他开发商多少都会从中获益。

起码可以找个能发债的房企合作开发吧。

*近房企发债的审批也在加快，11月就有若干家大小开发商发债，融资数百亿元，这些钱有一部分是用来借新还旧，还有一部分用于扩大再生产，也就是买地。

老司机预计对开发商融资后面会陆续放宽，形势比人强，如果卡得太死，很多开发商可能撑不下去，带来的不仅是烂尾楼，还有信贷方面的风险。

土地市场也一样，如果流拍多了，土地收益肯定大打折扣，今年还不明显，明年就会负增长。

所以开发商要有钱，有钱才能买地。

当然了，纾困并不等于放水，开发商资金紧日子还长，明年也是偿债高峰年，如果明年销售不好（大概率不会比今年好），不少中小房企可能还是要卖身保命。

当前的政策更应是被视为托底，而不是救市。

加上房贷利率实质性下调，老司机认为房地产调控的宏观政策已经见底，微观政策即地方政策早已见底——自今年5月以来许多地方再也没有出台过调控政策。至此房地产市场的政策底已经到来。

政策底之后会是市场底，市场底还要等多久呢？

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本文配图均源自网络

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