老李 | 兰州市商业项目供应量逼近饱和，去化令人担忧

临近年末，

有关部门开始进行年度数据统计，进出办公室的人也就多了。

老李也偶然从朋友口中得知，兰州市目前住宅加非住宅整体库存量为1443万平方米，其中住宅部分库存为677万平方米，

换言之，剩余的766万平方米库存全部归为非住宅产品，而这部分产品又都是已经拿到预售证的，

那么可以肯定的说，兰州市截止2018年末，商业库存量已经逼近800万平方米，这还没有包括各个热点板块的待建商业项目。

按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米/人是一个比较合量的参照值。根据各个城市发展的程度不同，对于商业面积的需求也不一样。业内通常定义一线城市人均占有商业面积为1平方米，二线城市为0.75平方米，三线城市为0.5平方米。

根据兰州市统计局数据，兰州市2017年末统计常住人口为373万，把兰州按照二线城市标准计算，兰州的商业面积需求应该在 373万 X 0.75 = 2797500，也就是约280万平方米。

此外，按照黄奇帆先生在复旦大学的演讲中所提到的房地产供应数据测算公式来说，上海市按照人均商业面积2平米来计算，考虑到兰州作为省会城市，老李把人均商业面积标准提高到1平米，兰州市的商业面积需求也不过在373万平方米。

当然，这里有一些概念上的不统一。官方统计里，商业项目的库存量还不能和老百姓平时嘴上说的商业面积完全一致。

通常老百姓说的商业面积，指的是商铺，而官方统计里，商铺、写字楼、公寓都算在商业体量里。

所以，接下来，我们再分析下兰州市写字楼的需求量。

按照黄奇帆先生在复旦演讲中的提法，一个城市需要多少写字楼？

中等城市以下，每2万元GDP一平方米写字楼，大城市每4万元GDP一平方米写字楼，如果一个城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了。

同样根据统计局数据，2017年，兰州市的GDP达到2523.54亿元，我们折中一下，按照兰州市每3万元GDP一平米写字楼来推算，兰州市写字楼的面积800万平方米也就基本达到了上限。

综合起来说，兰州的商业体量（商铺加写字楼，公寓也算在办公物业里），上限应该在1200万平米左右。而目前，已经达到了近800万平方米（已推供应量）。

那么剩下的400万平方米市场空间，还需要几年时间达到呢？业内人士稍微思考下，就应该呵呵一笑了。

根据兰州媒体的公开报道，今年11月以来，

先是万达城落子崔家大滩，这是一个占地1300亩的商业综合体，预计2019年开工，目测体量在300万平方米以上；

其次，富力择址安宁中央商务区。中央商务区原来的规划是总占地3300亩，已提供土地约1292亩，好吧，又是一个目测300万方以上的商业项目，只不过无所谓富力自己的规划怎么做，中央商务区的商业土地始终是存在的；

还有一些是传说中的项目，比如华润的万象城，比如红星美凯龙安宁的项目，比如重庆新鸥鹏集团的教育地产项目等等。

当然，我们也不能忽视兰州一些非主城区的蓬勃发展，比如当下因为外地房企扎堆进驻的和平-榆中板块，万科、融创、红星、可能的蓝光，他们的项目规划中，按照兰州规划的要求商业配套体量都在总体量的8%-20%之间。

还有西固，这个长期以来相对独立的区域。据说，八千亩的产业园区已经提上了日程，河口古镇也在开拓之中，这其中又有多少商业体量供应呢？

如果我是兰州的开发商，我肯定不会在兰州再选择做商业地产，抛开开发能力、团队专业、土地成本的因素不谈，未来庞大的供应量如何去化一定是个突出的问题。毕竟商业地产不是靠人口数量就能去化的，没有实实在在的经济增长水平牵引，如何去化是个大难题。

何况，兰州的政府调控还傲娇的坚持把商业项目的*比例提高到七成、银行对于商业项目的个贷严之又严，把客户的贷款利率还要上浮20%。

兰州市场供应结构中资源错配的堰塞湖终于到了水位高涨的时刻。

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