泰禾转让旗下多个项目 知情人士：孙宏斌曾有意接手 价格未谈妥

已经进入销售期的明星项目，却因回款速度将其收益权转让，此时的泰禾正在与时间赛跑。

市场催化下，从阔气收购到忍痛甩卖180度大转变，泰禾只用了不到一年。

12月14日，泰禾公告称，将转让间接持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权，受让方为福州运成兴通实业有限公司，转让对价6.35亿元。

值得一提的是，福州运成兴通实业有限公司也是此次被转让项目的股东方之一。

据接近交易人士向地产壹线透露，“融创也曾经想收购泰禾福建一些项目，开价太低，泰禾没同意”。

根据资产评估报告显示，此次泰禾出售的福建三个项目已经进入项目销售尾期。以福州泰福项目为例，未出售资产仅包括7户住宅，商铺55户，车位729个。

因此，有业内人士指出，“转让的这三家子公司的项目都是几年前的老项目，基本卖的差不多了，换来6个亿的现金流，节约的财务成本也不止500多万，不是亏本的买卖。”

对转让三家子公司的原因，泰禾回复称，是这3家子公司所开发的楼盘已经进入尾盘阶段，所剩房源、车位不多，正好有其他公司愿意接手，因此将其整体转让。

对于成交价格，泰禾回复，这3个楼盘的规模在10亿元至数十亿元不等，本身的规模不小，加之除了所剩的房源，还有部分商业物业，因此交易对价为6.353亿元。

项目属于一般的尾盘，那北京院子二期绝对算得上泰禾的明星项目。

在出售福建三个项目同一天，北京泰禾锦绣置业有限公司，即北京院子二期，拟以项目收益权转让的形式融资，与北京国际信托有限公司签署《项目收益权转让合同》，北京泰禾锦绣拟将其所享有的合法开发、建设、经营的位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村2902-29地块R2二类居住用地项目收益权转让给北京信托，融资额度为人民币35亿元，期限不超过18个月。

“股权质押、负债率高、频繁融资”，这些都成为近几年这家发展*迅猛的房企被市场质疑的理由。

也许是在同区域内北京院子项目的大卖给了泰禾勇气和信心，2017年，泰禾以总价接近60亿元，溢价率49%的代价拿下北京孙河地块接着打造北京院子二期，销售均价不超过68245元/平方米，且*销售单价不得超过71657元/平方米。

有机构人士计算，该项目楼面价已经超过限价，因此未来开发商将如何打造该地块且实现盈利成为市场关注的问题。

当时中原地产首席分析师张大伟曾指出，超过限价的主要原因是地下等配建价值在计容部分不体现。从地块本身看，限价导致地面以上部分销售难度很小，仅1.1的低容积率使得地下价值变得更大。

据北京市场人士介绍，今年“十一”期间开盘的北京院子二期，由于区域和产品的优势，去化不错，但由于政府限制网签，导致项目回款承压较大。

这意味着，对于现阶段的泰禾来说，仅仅靠卖项目的销售额是不能解决问题的，信托抵押成为快速回款的捷径。

一般来说，信托手续一般3-7个工作日就可以完成，加急的项目甚至当天就可以做完。可以想象，作为被给予厚望的明星项目，仅仅是回款速度问题就将收益权转让，此时的泰禾正在与时间赛跑。

另据一位信托公司人士分析，泰禾的资金问题应该还不至于拖垮整艘大船，如果只是“续命”，大部分信托是不会为其融资的。

“另外如果企业本身不好，金融机构一般不会只要收益权，而是要土地抵押权和项目公司股权过户。”

其实早在今年10月，北京泰禾锦绣接受万向信托股份公司提供的不超过10亿元的贷款，贷款期限不超过24个月。作为担保方，泰禾为上述融资提供连带责任保证担保。

不止北京院子，地产壹线获悉，2017年泰禾从华侨城手中收购的金府大院项目也曾作为抵押用于股权融资。不过一位市场人士也提出，对于开发商来说，尤其是一些发展较为激进的开发商，私下拿项目抵押借贷是行业惯例，只不过此类交易属于抽屉协议，并不会在公开协议中有所显示。

“2018年销售目标2000亿元，资产负债率降低到75%”是黄老板去年定下的“小目标”，不过2018年前三季报公司资产负债率依旧为84.78%。

在多次质押了自己的股份后，黄老板这次连自己家人的股份也质押了。12月14日晚，泰禾发布公告称，公司*大股东及其一致行动人分别质押了所持的部分公司股份，共计3125万股。

截至当日，泰禾集团*大股东所持的泰禾集团股份超过99.99%被质押，其一致行动人叶荔、黄敏所持的泰禾集团股份质押率也分别超过99.99%、95.15%。

数据显示，泰禾集团的*大股东泰禾投资为泰禾集团董事长黄其森实际控制，黄其森持股95%，黄敏持股5%。根据泰禾集团此前的公告显示，叶荔为黄其森配偶，黄敏为黄其森的妹妹。

今年上半年中报显示，泰禾负债总额达到2017亿元，资金成本为8.22%。其中银行贷款7.52%、非银行贷款8.78%、公司债（3-5年）7.38%。短期借款为155亿元，长期借款为696亿元。

一位接近泰禾的人士向地产壹线透露，“*关键看明年四月和八月，因为到时泰禾将有1400多亿的债务需要偿还，目前还能撑住。”

另外，泰禾一直推进的员工增持计划也在今年三季度业绩报同日宣布停止。公开信息显示，泰禾在2017年11月20日发布了2017年员工持股计划，其拟向员工筹集资金总额上限为3.8亿元（含），参与员工持股计划的人数不超过800人。

对于停止员工持股计划的原因，泰禾的解释是，“由于受到市场环境及政策影响，监管机构对杠杆融资类业务风险高度管控，银行等金融机构对配资业务采取审慎原则。拟设立的信托计划优先级资金配资比例及额度无法达到公司预期”。

尽管目前尚未公告*新的销售金额，但根据第三方研究机构克而瑞的预测，今年泰禾1-11月销售金额为1100亿元左右，仅完成全年销售目标的55%。

对于今年业绩增长速度的下滑，泰禾早有预期。

去年底，黄其森就曾向媒体表示：“十九大后的房地产政策仍将从严，房企不能寄希望于政策有可能从宽。2018年，一线城市和二线热点城市的限购、限贷仍将会持续较长时间。今后两年将是房地产市场平稳发展之年，也不排除局部城市房价会出现下跌，回归合理水平。”

今年8月，黄其森也在一次内部会议上说：“宁可少一点，也要精一点；宁可慢一点，也要好一点。”

在此之前的泰禾犹如一艘高速行驶的列车，踩下刹车之后，这家闽系房企能否安全到站？