山东菏泽取消限售， 2019年楼市会有重大变化？

文 丨 大胡子李俊怀

2018年12月18日，对咱们中国人民来说是个大日子，是个喜庆的日子，因为咱们迎来了改革开放40周年纪念日。

经过这40年的发展，国家经济取得了奇迹般的进步，老百姓生活得到了长足的改善，中国的国际地位得到极大的提高。

而对楼市而言呢，18号也发生了一件大事，山东菏泽宣布取消限售，该消息一出直接炸开了锅，各种解读：

很多人说，这是楼市松绑的信号呀，2019年楼市肯定会放开；

也有人说这是不是楼市的危机呢？要不然好好的才执行一年的限售怎么突然就取消了呢？

还有人说，政策的放松房价不是又得涨，要不要赶紧买房啊？

今天我就给大家做一个全面的解读，让大家明白此次限售对明年楼市的影响。可1个菏泽放开限售又如何能解读得了整个明年的楼市呢？

菏泽取消限售，是否是全国楼市松绑信号？

有印象的朋友应该会记得，2018年1月，兰州打响了今年取消限购的*枪，一些限购的郊区直接放开不限购了。

当时就有很多媒体解读，这是今年楼市取消限购的一个信号，可是一年到头下来也就只有兰州放开了限购，成为了今年取消限购的*枪也可能是*后一枪。

所以啊，不能随便乱解读，不能听风就是雨，当前中国的楼市有一个很大特点就是：因城施策。

而针对此次菏泽取消限售，我们又该如何看呢？菏泽的限售实际上从2017年11月才开始，针对主城区和成交量大的县城实施本地人限售2年，外地人限售3年，可现在才刚满一周岁，就宣布结束了。

首先可以看出的*点就是，三四线多么的脆弱，多么的不堪一击。1年调控就顶不住了，而且还只是限售而已。

所以为什么我一直苦口婆心的和大家讲，不要碰三四线城市，不要碰三四线城市。后果现在已经开始慢慢显现出来，明年会更加明显。限售只不过限制你卖，而现在取消了，换句话说，直接让你卖，又怎么样？你想卖也未必卖得出去。

其次呢，像菏泽这种典型的四线城市，本来就不该来凑限售这个热闹，你说一个不大不小的城市，你限售又何苦呢？

当然，限售一定程度上是能起到压制一定的投资需求的作用。毕竟能让你买，但是不给你卖，考虑到出手的时间问题，很多投资资金就是犹豫，甚至放弃。但是实际上，从菏泽限售出台到今年房价顶峰，也就是10月，房价依旧涨了10%。

整个菏泽从2016年到2018年，总共是涨了40%，限售实际上没对房价起到多大作用。

这下倒好，你说限售说不玩了就不玩了，这可不是你一个人的问题啊，在这个节骨眼上那可是全国性的问题，全国都在盯着你，舆论上大家都在讨论你。

开句玩笑话，在互联网以流量为王的时代，做*个吃螃蟹的人，那是可以博取到很多眼球的，我敢保证，很多朋友在此之前可能听都没听过菏泽这个城市。

*后，大家*关注的肯定不是菏泽本身，实际上关注是整个楼市局面，或者说是自己所在城市。那菏泽这次放开限售是楼市松绑的信号吗？

我的观点是：没错，菏泽此次的限售放开就是楼市松绑的信号，明年楼市会是*艰难的一年，有些政策该松还得松。

当然，这里要一分为二来看，因为刚才我提到了一个词叫：因城施策，也就是说不同城市会不一样。有些城市政策依旧会保持不变，有些城市会放松一点点，有些城市则会全部打开。

我这里有一份个人预测明年城市政策变动的名单，因为涉及敏感，不便在此公开，我将会在1月6号的线下年终秀中公布。

关于2019年的调控松绑，在此，我想引入一个概念——“边角料”。

中国城市的边角料——三四线城市，可能会放宽调控；

城市本身的边角料——郊区，可能会放宽调控；

房子的边角料——公寓、商铺、写字楼，可能会放宽调控。

所以我们看到：菏泽放开限售调控也不是孤例，昨天广州的商服类物业调控也发生了松动。

2017年330后，在广州，个人名义是不能购买商铺，只能以公司名义买。

而现在的调控是商服类物业可以卖给个人了，这无疑是为在“高库存”中挣扎的广州商服类物业带来福音。

楼市松绑，是危险还是机会，如何应对？

此次菏泽楼市松绑，对菏泽楼市有什么影响呢？

短期内，我认为会一定程度上会刺激菏泽楼市，因为总会有一批信息闭塞，思想固化的朋友，总会有一帮被舆论和消息带偏的朋友，认为限售松绑了就是买房的机会，担心房价会进一步上涨，在这股短暂的热潮中去投资菏泽。没有办法，不管在哪个城市的菜园，都免不了有韭菜这类蔬菜。

我相信明年一样还会有三四线城市陆续放开政策，如果你把它当成机会，那么我真的救不了你。

从长期来看，类似菏泽这种城市，房价一定会跌的。一方面，由于人口的流失、产业的低端，很难长期支撑房价上涨。而*直接的就是，此次限售的放开，长期来看，大家又可以不受限制的卖房，反而会形成一定的抛压，房价下跌的压力会更大。

对于菏泽这种三四线城市放开限售，*正确的打开方式是什么呢？卖楼，没错，就是抓住机会卖楼。放开限售就是让你卖的机会啊，再加上短期内这个城市会迎来一段小高潮，你要做的应该抓住这个高潮卖楼，而不是买楼。过了这个村，就没有这个店了。

当然，这一刻不排除你想卖但未必卖得出去。我去年的跨年演讲有一点建议说得非常清楚：2018年是资产置换的*时机，把不好的卖掉，把好的换回来。上半年卖楼，下半年买楼。

事到如今，这个建议得到了很好的验证。上半年大家抢房抢得火热的时候，就是你卖楼的*机会。下半年低迷的时候，才是真正买房的时候。我不清楚在座有没有听了我去年的跨年演讲，听了而且照这样去执行的，今年的买卖应该会很顺利。

不会像下半年很多朋友来问我：

老师老师，我的房子挂出去几个月都无人问津，而且是挂盘价越来越低。这可怎么办？

没关系，事已至此，都要去面对这个现实，我们要往后去看。今年的跨年演讲，我同样会对2019年的楼市做出预测，给到大家一些非常实际的操作建议。

这次的菏泽取消限售，放宽调控。

我想告诉大家，明年一定会有很多城市会跟随。而另一方面，2019年的楼市将会是*艰难的一年。为什么这么说？

1.对内，国内经济面临很大下行压力，今年的GDP增长预计还会在6.6%或以上的速度；而明年，很大可能会在6-6.5%之间徘徊；对外，毛衣战只是短时间的休战，远远没有结束，对出口会造成很大的压力。

2.大家可以看下，从2016年至2018年的楼市成交面积。2018年的全年成交虽然未出来，但是截止11月份成交面积是14.8万亿㎡，推算全年应该能达成16万亿，加上16年的15.8万亿，17年的16.9万亿，三年平均数一定在16万亿以上。

在这波房价在上涨浪潮中，在这波限购限价声势中，大家无不恐慌，本来不是该买房的年龄，本来钱不太够，都被逼着借钱、掏空6个荷包去买房。大家可以想一想，这三年，到底割了多少韭菜。而接下来这1年，韭菜真有那么快能长出来吗？我很担忧。

3.明年是开发商集中还债的高峰期，开发商的压力会非常大，明年你会发现一些小开发商会烂尾，好的会被兼并，大开发商逐步形成垄断的局面，群雄逐鹿鹿死谁手，明年可得挑好开发商了。

但是，大家也不要太过恐惧，借用巴菲特的一句名言就是：别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧时我贪婪。而结合进楼市，我把它优化成一句就是：牛市时卖房，低迷时买房。

中国的楼市远未到顶，机会依然存在。只不过你要睁大眼睛，提升技能，才能在明年的楼市中处于不败之地。

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