2018旭辉永升服务砍掉了哪些“物业不能做的”业务？

为何2018年，永升服务决定放弃一些社区增值服务？

当物业逐渐打破业务边界，突破单一的盈利模式涉足多元化业务后，有人却提出“物业不是什么都能做”。

提出这个观点的是，旭辉旗下物业公司永升服务执行董事兼总裁周洪斌。这句观点并非是一句空话，2018年，对于永升生活服务集团有限公司（股票代码01995.HK,以下简称永升服务）来说，有着多方面的改变。

今年年初，原龙湖物业董事长周洪斌加入永升服务；今年3月，永升服务从新三板摘牌而后转战港股；今年12月17日，永升服务成功转板，在港交所主板上市，当日开盘报1.75港元，收盘价1.78港元，市值为26.7亿港元。伴随着人事变化及资本市场的运作，永升服务对于盈利模式也有不同的思考。

近日，在永升服务的媒体交流会上，周洪斌在接受地产壹线在内的记者采访时，明确了永升服务的盈利模式：即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务；同时永升服务还放弃了多项原本想大力拓展的社区增值服务业务。

物业公司在港股市场的席位越来越多。

在物管领域内，彩生活、中海物业、绿城服务等物业公司先后登陆港交所，今年以来又有雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业等多家物业公司赴港上市。截至目前，永升服务成为第11家登上港股资本市场的物业公司。

一个行业达成的共识是，自2014年彩生活上市唤醒物管行业沉睡的资本后，增长势头强劲，市场存在发展潜力、具有抗周期性的物业公司，对资本市场更具吸引力。

而房企选择将物业部门拆分上市，资本市场也给予了热烈回应，均给出了较高的估值，甚至很多物业公司的市盈率远超过地产公司。东兴证券指出，截至2018年7月2日，几个主要的港股物业企业市盈率都在25倍以上，如雅生活高达55.32倍。

资本市场为何会给轻资产型的物业公司如此高的估值？周洪斌给出的答案是，估值是由物业公司的增长、内部管理、盈利能力、现金流及投资回报等多方面综合评判的结果。他认为物业公司估值得到资本市场认可的原因有4个：

*，现在中国物业行业管理规模大概200多亿平方米。而每一年的增量足够大且具有确定性；第二，受投资人看好的是，物业行业不太容易受经济的波动和政策的影响；第三，物业行业一个明显的优势是，它属于轻资产行业，现金流足够丰富；第四，现在估值比房地产要高，是因为大家看好未来的想象空间，比如互联网、社区O2O的发展。

不过，在港股上市的11家物业公司，估值各不一样。据地产壹线统计，截至12月20日收市止，目前估值*的是碧桂园服务达到310亿，其次是绿城服务、雅生活、中海物业、彩生活，为165.28亿、134.13亿、73.95亿、51.68亿。而永升服务市值处于行业居中水平为26.25亿。

（统计并制图：地产壹线）

今年8月彩生活半年业绩会上，因雅生活等后来上市物业公司市值走高，潘军忍不住向分析师发问：“与同行相比，比如雅生活，我们一个万象美（彩生活收购的万达物业平台），营收其实等于整个雅生活的规模。所以，我对投资者对我们的估值也有疑问，为什么我们只有雅生活的一半都不到？”

不过，周洪斌对永升物业市值却呈现出另一种态度，他对超过26亿市值表示“满意”。

截至目前，永升服务已经进驻城市35座，在管建筑面积32.1百万平方米，合约建筑面积42.4百万平方米。

永升服务的收入来源也有所改变，由原来的传统物管费和增值服务，增加为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2018年上半年，三项业务各自收入比重为68.4%、19.3%及12.3%。

12月19日，周洪斌在向媒体介绍永升服务业务收入结构时称，永升服务在多种经营、增值服务这些业务收入结构上，有自己的选择，“物业不是什么都能做的。我们非常清楚，物业能做的增值服务就把它做到极致，有些不能做的，其实我们可以选择合作方式去推动。”

周洪斌所言的“不能做的”业务则是产业链条很长的增值服务，比如社区教育、社区医疗、社区金融等业务。

在消费升级的背景下，社区生活质量因素成为居民买房时更为注重的因素之一。他们不再满足于基本的物业服务，在健身、医疗、养老、教育、商业、金融理财等方面也有极大需求。

近年来，物业管理公司顺势在这些领域上加大投入，从单一的经营模式转向多元化经营。除了基础的物业服务，物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。永升服务也不例外。

2017年永升服务挂牌新三板时，彼时永升物业相关负责人向地产壹线表示，永升物业2017年计划募集4.5亿资金，其中50%将用来收购物业公司，30%用来开拓社区健康、社区教育、中介服务、拎包等增值服务。永升物业的增值服务主要集中在家装业务引进试点、资产服务、社区金融及社区居家养老。其中社区居家养老是永升物业未来将大力投入的创新业务。

为何转而在2018年，永升服务决定放弃这类社区增值服务呢？

周洪斌回应道：“专注于居家生活消费相关的传统物业服务，就足够大了。像社区金融和教育，如果未来我们要提供这种服务，也不是说就完全放弃，谁在这一块研究成熟，我们就与对方进行战略合作。这是两个不同策略的选择。”

业务模式决定盈利模式。永升服务的物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，2017年分别对应的毛利率为18%、20.3%、社区增值服务62.45%。

相较于同行，永升服务社区增值服务毛利率水平相对较高。数据显示，2017年，彩生活增值服务毛利率为74.9%，中海物业为54.4%、碧桂园服务为49.8%、绿城为34.7%、雅生活为48%。

但永升服务的基础物业服务毛利率略低于同行。根据数据，2017年，彩生活基础物业服务毛利率为35.2%、碧桂园服务为29.4%，中海物业为18.5%、雅生活为26.9%，绿城服务为11.2%。

周洪斌在回应地产壹线毛利率问题时称，希望大家分两个方面来看毛利率，一个是基础物业的毛利率，“基础物业服务的利润在15—20之间，内部优化的管理，有提升的空间，但是这个空间，能持续且长期的保持是有限的。”另外一个是社区增值服务毛利率，他认为社区增值服务毛利率空间比较大，可以达到60%以上。

而永升服务提高综合毛利率的逻辑则是，通过传统物业服务回馈业主、与业主建立强联系和高满意度，从而在增值服务规模上拓展空间。