看懂2018土地玄机 2019威海楼市冷暖自知！

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正文共1922字

时间真快，转眼2018年年终，回顾这一年威海楼市的起伏变化，真的是像坐过山车，每个人都为明年的楼市捏一把汗，专家的评论天花乱坠，就连新闻媒体悲观的标题也是越来越多了——

“某某城市彻底凉了”，“成交量腰斩”，这种文章的确很吸引眼球，哪怕明知道是标题党，都忍不住点进去看看到底是怎么回事。看的人心惶惶，半年前也是人心惶惶，那时候是因为房价不断上涨，动辄1000-2000的涨，现在到处都是房价拦腰斩。

以前买房人问的*多的是如何上车或者多买一套，就怕赶不上。现在一上来的问题是威海房子到底能不能买，房子还会涨吗。手里有钱，心里却没啥信心。

先别看新闻标题的危言耸听，不妨静下心来看看2018年威海土地市场，毕竟面粉是影响面包价格的*要素。

01

土地出让情况

2018年，威海计划出让土地101宗，共计9490亩，其中住宅和商住占地6905亩，其中以经区*多，其次为环翠区，这里要提的是环翠区是指行政划分上的环翠区（含经区环山路以西地块和温泉周边地块），从地理位置看，实质是以经区计划出让土地*多。

但在挂牌出让过程中，实际出让土地67宗，仅为出让计划的66%，以经区*多，其次为临港区。经区土地供应8 0%集中在东部新城，其它位于温泉和环山路西，环翠区土地供应多数集中在张村、羊亭，少量位于望岛，高区集中在双岛湾,从供地计划和挂牌出让情况可知，市区土地资源确实不足，物以稀为贵，2017年3块地 王之所以为地 王，也是凭借地理位置的优越性和稀缺性。

02

土地成交情况

（1）威海土地成交

在实际出让的土地中,截至2018年12月中旬实际成交土地共33宗,不排除在剩余的半个月以及2019年年初将会继续成交12月出让的地块。横向看，成交土地占出让土地的50%，看似是楼市遇冷之后的房企冷静状态，其实只是保持往年常态，纵向对比*近4年土地出让成交情况，会发现，2017年土地出让*少，2018年土地出让*多，但从成交数量上看，与往年相差不大。

我们知道，2017年是楼市疯涨的一年，全民恐慌，*直接的原因是市区无地无房的状态，与全国大环境一致，2017年棚改货币化政策直接刺激了购房需求，而这一年的土地供应又大幅减少，供不应求，加上随大房企而来的炒房团，使得近五六年来不温不火的威海楼市一下跃进万元时代，一二级市场互相影响，于是，2018年初两会期间，一边喊着限房价，一边诞生了威海首块地 王——威高地 王，6月份又诞生高区金猴地 王，至8月底，楼市已经变冷的状态下，依旧诞生了信泰地 王，楼面价高达6680元/㎡，三大地 王的产生，在当时又反向刺激了楼市。

政府当然不能允许楼市持续疯涨下去，于是接二连三的轮番调控，首先从卖地这一环节要响应调控号召，保证供地充足，才有可能促使房价平稳，于是乎，2018年土地出让高达67宗，但随着楼市的平静，房企也告别冲动作风，冷静拿地，实际成交数量与往年相差不大。

（2） 荣成土地成交情况

值得一提的是荣成的土地市场，2018年荣成共成交地块71宗，是威海成交数额的两倍，其中荣成市区36宗，其次为石岛20宗，成山10宗。

经过2017年楼市暴涨，荣成房价紧跟威海一路高歌，居高不下，如今房企疯狂囤地荣成，是对未来荣成楼市的高度认可。荣成地理位置优越，占据了威海70%-80%旅游资源，尤其是以石岛和成山*明显，本次土地交易数据也说明了这一点，未来以旅游资源为依托的住假地产即将迎来新的发展。

尽管荣成土地成交*多，并不意味着2019年荣成的房价会因土地供应增多而降价，囤积居奇不是没有可能，业界人士甚至认为未来荣成房价极有可能赶超威海。

03

成交地块楼面价

2018年威海土地成交指向未来楼市发展方向，楼面价也是未来房价的一大参考。据统计，除了3大标志性地 王，其他区域楼面价比较平稳，临港区住宅楼面价格700-1000，商服楼面价2000-3000，高区双岛湾住宅楼面价1000多，山大路附近楼面价2000左右，经区地块平均3000-4000元，东部新城楼面价平均1500元左右，张村2000-3000元楼面价。

目前来看，楼面价相对较低的是临港区和东部新城，东部新城“10年成城”目前已经历了“3年成形和5年成势”，房企囤地，对于买房人来说也适合长线投资。

房产是一种强周期的行业，每隔几年都会遇到一轮大行情，再牛逼的楼市，也有低头的时候，然后接着的就是不长不短几年的静淡市。买房人的心态也会随着行情一直在变化，*可怕的是大家扛不住静淡市的折磨，弄坏了心态。

所以今天这篇土地市场动态，分享出来给大家提个醒，让大家提前对楼市有个心理准备。明年，买房无用论、楼市崩盘论会反复冲击大家的眼球。楼市大涨从东向西，从南至北，从高能级城市到低能级城市，同样楼市冷淡期顺序也差不多。

2018威海土地供应悄悄放大，*近几个月的新房上市速度已经超过了成交速度，供大于求的局面已经到来。很快，买房人会发现，抢不到的新房也是能够买到的，价格也没有想象中的高。

从明年开始，房价会暂时放慢脚步，甚至往回退一、二步。牛逼的开发商也会放低身价，比如近期新开盘的大牌房企，均价维持在1.1万-1.4万，你突然会觉得好便宜，当然高性价比房子也是需要抢的，开盘即清盘的事情依旧在发生。

对买房人来说，2019年是考验信心和实操的一年。我一向对楼市乐观，也相信楼市更美好的未来。10年楼轮回，我们缺少的就是冷静。即便是调整期，也只会有短暂的回撤。长期来看，没什么大问题。耐心一点，一切都会好起来的。

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