成熟区VS漂亮新区，重庆楼市趋冷下的众生相

对于开发商们，其实再熬大约30天，重庆就会迎来一年一度的“返乡潮”。

重庆是人口外出大户，每年估摸着有500万人外出搞建设，赚外块，每年春节前集中回重庆，挣了的钱贴补家用。

买买楼，买买车，过年也好在牌桌上炫耀一番

因此，通常1月份重庆的大件商品市场都不会太差，很多企业也都会准备点“小恩惠”喜迎返乡大军。

开发商也会在一月份定个的不大不小的目标，俗称“开门红”。红完了就度假去了。

但是！

今年等不及了！

*近无意间我看到成熟区和新区两个阵营的PK对话。

成熟区：开盘！1栋！

新区：我跟！3栋一起！

新区：中介们，红军、绿军、杂牌军，全都来！

成熟区：我跟！先跟1个月吧

成熟区：中介佣金1个点！

新区：压上，佣金5个点！业务员成交奖励2000！还报打车票！

成熟区：七天签约99折！

新区：压上！认购98折！月底签约97折！*分期一年！免息！

成熟区：...广告公司吗？做张海报，内容是“开盘劲销9成，当红不让！”

新区：广告公司吗？做张海报，“售罄！感谢有你！”

除了*后的对话，前面都是真的...

当前的众生相。

潮水退去了，你说褪的早点还好，结果“褪去”刚好遇到了“年度冲刺”，一冲一退，相视而哭...*后的10天，是决定年终奖信封厚度的关键10天！

开发商使出了浑身解数，对于购房者，真是*的日子！

1.

好日子里的纠结

*近有许多刚需朋友又特别纠结，因为一下冒出来很多楼盘，我总结了一下，讨论*热烈的有几类：

（1）哇，大卫老师，西永XX盘11000/平，买不买？

（2）哇，大卫老师，巴滨路XX盘建面9000/平，还能*分期，可以买吗？

（3）哇，宇宙中心照母山...14500！！

（4）大卫老师，江北嘴XX盘为什么还那么贵？

作为大卫老师，我想说，纠结很正常。

这就是我说的分化

分化的背后，是这个楼盘向其真实价值回归的路途。

在某种程度上，卖不动与降价促销是因果关系

所以，前几天我看到一家楼盘，土地楼面单价6000多/㎡，房子开盘卖建面8000多/㎡，我很担心这类楼盘...他破坏了商业的逻辑关系。

*后很可能生产出粗制滥造的房子。

我不赞同一味追求低价，我们应该追求的，叫做“物有所值”或“物超所值”

就像*近大家都在讨论的网红融景城，他也要新开盘一栋82-101平户型

因为户型好（经典的经济型三房双卫和四房双卫），交通、*、商业配套都没的说，又是一个近乎“绝版”的江北嘴区域内围合式布局的楼盘。

所以大家都特别关注他，据说办卡已经超员了。

但许多读者又犯了难，在问我：是不是贵了点？

他们去售楼部，置业顾问MM报价是“预计建面单价会在16200元/㎡左右”！

贵不贵？

贵，或不贵，无非两个衡量标准，*，绝对值贵（认为不值），第二，相对值贵（认为可以选择更便宜但差不多好的）。

其本质，应当是：你愿意为一种什么样的生活状态，支付多少代价。

仅此而已。

城市中心成熟区，优质大盘，想要，但价格贵，有点犹豫；

新区促销房，价格便宜，但总害怕买了要后悔，未来发展不起来。

2.

选成熟的中心城区，还是新区？

中心城区的定义：重庆是组团式发展，感觉每个区都有中心。

比如江北有观音桥，沙坪坝有三峡广场，九龙坡有杨家坪，巴南有龙洲湾，西部新城有西永，江南新城有茶园，两江新区还有个龙兴...

但是，重庆还真的有中心！官方给了名分：解放碑-江北嘴-弹子石构成重庆CBD，中央商务区。

并且围绕着渝中母城，在轨道环线以内，形成了成熟的城市聚居区。

百度热力图就能看出来。

（来源于百度地图）

这是夜晚1点57分，人们基本都休息了，颜色越深，代表人数越集中

3000年重庆史，已经形成了一个人口聚集的中心区域。这里人口稠密。

对于买哪里，我又做了几个假设

1）城市中心和新区，价格差不多，品质差不多，买哪里？

2）价格差不多，但新区产品更好、规划更好，就是要等5-8年，买哪里？

3）某些新区，地价高，产品定位高，所以房价上去了，甚至跟成熟区差不多！买哪里？

4）某些新区价格便宜一大截，但各方面都没什么优势，就剩下“便宜”一个特点，买哪里？

其实我认为很简单，你只需要围绕一个前提--认清你买房的目的以及未来生活的便利性设想。以此为前提：

1）如果价格品质都差不多，当然买成熟区域里面生活配套完善的啊！

2）价格差不多，但你看中的新区规划更好、产品更好，有你特别喜欢的配套，那么这个选择就会因人实际情况而异，但我相信选成熟区的人要多很多；

3）如果新区都很贵了，我相信除了对产品有特定需求或对配套有特定需求（比如学区），大多数人会选成熟区；

4）如果新区很便宜，同时规划相当完美，政府背书，那就是“以时间换空间”的事。

耐心持有，等新区变熟区，等配套从规划到落地，恰好*资金门槛又特别低，这种情形下，我会选择新区。

*后还有重要一点，从资产配置或投资的逻辑看，以我多年的实践经验证明，新区更适合做“波段”，因为起伏会大一些；而成熟区更适合“长持”，以租养房，享受资产稳步增长。

现目前，绝大部分朋友在购房时，都会兼顾考虑“自住需求”与“资产保值需求”。比如说重庆人，在这一轮行情后，很多人意识到了房产带来资产增值的乐趣...

在*近2年，我们受到了这样的“教育”...

3.

重庆人被“降维打击”！

在过去十二年，上海房价大概普涨了6倍左右，几个一线城市差不多都是这个数。

一部分人或卖掉或抵押一套北上深房产，再通过其他金融渠道，筹得资金，用“过来人的眼光”，到重庆来“一套换几套”！

我们很痛恨这些“炒房”行为。

但却明白了其中的几个道理：

1）货币宽松会带来通胀，进而导致资产价格上升！而房价属于资产的重要部分！房价涨可能并不是房子真的增值了，而是货币购买力被稀释了。

2）中国的城镇化还未完成，不断有新移民涌入大城市，“实际需求”是大城市房价的支撑！

3）我们面临着潜在的人口老龄化问题和经济转型的过渡期。但只要你相信未来越来越好，相信经济会持续发展，那么社会财富只会越来越多，并*终传导到资产价格上。

4）各类关于资金运作的理论和实践技巧。

不得不说，越来越多人认识到了房子的“金融属性”！

4.

回过头看，为什么外地人喜欢融景城，值得思考

他们以“过来人”的眼光看融景城，无外乎几点：

其一，就是他处于城市发展的成熟中心区，左边观音桥，右边江北嘴，前方北滨路，对面是解放碑，这种地方，在上海起码也是建面8万多/㎡的世茂滨江花园啊！

这是地段价值

其二，重庆历史悠久，有很多老破旧房子，两江四岸核心区很难有成片的，并且规模大的新楼盘，他们还去看了重庆天地，紫御江山，长嘉汇。据说选融景城和长嘉汇的多一些。

融景城周边的居住氛围特别好，*、轨道交通、商业都有，他们看本地购房人很多。

这是居住价值

其三，就是金融价值。融景城的评估价，租金都不错，这类房子很容易周转，还有很强的融资能力和变现能力！

而他们也用“过来人”的眼光，比较抗拒新区。

这一点，我其实经常反驳他们。我说“我经常投资新区，并没有任何不妥！”

他们也反驳我，“那是因为时间还没到！当重庆进入存量房时代，你就知道中心城区的价值了！”

其实，我们说的不是一码事，我天天在重庆，挑选的“机会”非常多，自然就喜欢“波段”。

而外地人，来一次也待不了多久，他们自然只能选择更稳健的投资目标，长期持有。

这两天，《主城区“两江四岸”治理提升实施方案》正式出炉。其中，明确了“两江四岸”核心地带原则上不再新建高层住宅！

我恍然大悟！

种种迹象表明，融景城之类的滨江大盘，之所定价看上去“不便宜”，是因为这样城市中心区域的滨江楼盘，如果再不买，以后都不会再有了！

包括二手房，就像你持有一套很优质的绝版住房，除非万不得已或者要狠宰下家一笔，你会卖吗？

我反正不会。

这才是他的真正价值所在！

所以，在楼市趋冷的情形下，楼市迎来大分化，我们看到新区里很多“毫无特色卖点”的普通楼盘，在疯狂的“送温暖”。

而“两江四岸”核心地带的高层，还自信的坚挺着。

-End-

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