刚需买房，如有专家跟你高谈“房贷利率下调”，请拉黑他！

近日，整个房产圈已经被“部分城市放开限购限售刷屏”，消息一出，引起一片哗然，各路自媒体摩拳擦掌，使尽浑身解数各种分析哪些城市会跟进、接下来调控会不会放松。

除了放开调控，还有便是多城下调房贷利率。

这些热点，赚足流量，瞬间就把楼市入冬价格回调的新闻彻底覆盖，让不少刚需踏进售楼部的半只脚收了回来。

相比放开调控，*近我更关心的是——房贷利率的折扣对于刚需买房到底有多大影响？

伪专家当道

国内绝大多数城市，目前的房贷利率都处于在基准利率上浮的状态，或5%或30%，多多少少都会有一定的上浮。

而近期的市场下行，使得不少城市项目特别是着急年底回款的楼盘出现价格回调，甚至部分城市全城均价回调。

理论上来说，现在，恰恰上是刚需上车的好时机，毕竟刚刚调下来的价格，按照“夜壶”理论，用不了多久又会调回去。

或许是实在没有什么东西可秀，各路“房产专家”跳出来开始高谈阔论，张口闭口谈——房贷利率对购房者的影响多大多大。

看似站在众生的角度，用各种数据堆砌，俨然一副，利率马上要下调了要降了，现在可千万别买房，一定等利率降了再买才不吃亏，现在谁买谁SB的意味。

以上全错，都是扯淡！

这种文章恰恰迎合了小白的喜好，于是纷纷称赞“良心专家”，听之信之为其摇旗呐喊。

我想说：伪专家当道，真可悲——房贷利率的短期变化，对近期打算买房的你来说，真的没有多大关系。

房贷利率到底有多大影响？

买过房的都知道，房贷利率直接决定了月供的高低，那利率影响到底有多大呢？

我们来简单的计算一下：

假设一套二线城市的房子单价14300元/㎡，100㎡共143万，贷款刚好是100万。

按照基准利率4.9%贷款30年100万来算，总还款是191.06万

按照基准利率上浮10%，贷款100万，总还款是201.92万

按照基准利率上浮20%，贷款100万，总还款是213.06万

数据表明每上浮10%就会多出10万元的利息，于是这样的文章标题便层出不穷：

房贷利率松动,杭州打响*枪,意味着什么?

房贷利率又涨,首套*上浮35%,还买房吗?

贷利率又涨了！买房晚几个月，利息多出14万

10-20万的利息差对于很多家庭来说都不是小数目，可能是整个家庭的一般甚至整年的收入，这也是绝大多数“伪专家”们提出的观点，等几个月利息可能少付十万二十万三十万。

而这样的利息差，我却在上一段中讲房贷利率短期变化跟买房真没多大关系。

这，不是自己打自己的脸么？

显然不，因为这并不是你真正会付出的成本！

我们需要多少年才能还清贷款？

其实水库论坛的欧神，早在2010年就发过一篇《我们需要多少年才能还清房贷》的文章。

里边有个有趣的数据分析，说：

经过统计，年收入和贷款比例在5年以内的人*多，比例高达近80%，10年20年的比例几乎微乎其微。

这个结果让人大跌眼镜，细想来，却又非常真实。

现实中没买过的房的人会觉得要背债30年，还贷一辈子，太难了。

买过房的人几年以后，算一算自己大概率在五六年以后就可以还清贷款，甚至筹备购买第二套房。

我们还是按照100万贷款为例：

30年贷款基准利率月供约为5300元

行的要求的银行流水要求收入至少要达到2倍，也就是10600元

年入127200元的情况下只需要7.86年就可以赚够

也就是说，如果一切合规合法，收入和贷款比*多也就1:7.86。

以笔者自己为例子，几年前买*套房的时候，收入贷款比在10年左右（因为流水不够，另做了一份流水）

随着时间的推移，收入的上涨和贷款的减少，如今再去计算发现，收入贷款比已经降低了1-2年。这还仅仅是按照个人计算，而非家庭总收入计算。

所以，背债30年是有可能，但我们并不是真的30年才还得起，还的清！

而且，也没几个人真的会还30年！

没几个人真的会还30年

好了，前边铺垫了那么多，重点来了，我们先说结论：

绝大多数人不会真的还款30年，绝大多数人10年以内会还清贷款，所以你并不会付出文首计算出来的每百万多10-20万的利息。

杭州2017年有个有趣的数据，相关部门统计的换房周期仅为5.2年。

虽然这个数字可能有待商榷，也不能套在所有城市，但我们可以回忆一下周围的亲朋好友，特别是在三线以上城市的绝大多数人，每购买一套房的实际换房周期大多不超过10年。

这个跟我们前边讲到的收入贷款比非常接近，绝大多都不超过十年。

虽然是贷款30年，但不管是收入提高主动还款来获得二套房的低利率，还是因为要卖掉解压被动还款，绝大多数人是在5-10年之间就还清了。

按照我们之前计算的，每上浮10%利率上涨10万元，那么基准和上浮20%的利息对比下，

贷款100万5-10年的差距只有3.5万-7万之间。

正常情况下，利率涨跌都是5%-10%的阶梯幅度上下调整，一个小周期阶段很少会出现20%的变化。

所以，正常情况三五个月内的利率差一般只会在10%左右。

这样情况下，大概每个月多还款300元左右，5-10年产生的利息差在1万多到3万多。

等三五个月换来的*打算也就是月供降低三四百，买房的时间晚，很有可能交房的时间也晚，时间成本即便不算成本的情况下，万一房价随便涨个三百五百，一套房子总价就要差出来多少钱？

按照100平方算，多出来三百就是三万，五百就是五万，这些钱还没算实际还款的利息。

相比较5-10年多付的利息，这三五万反而更多。

这也就是为什么我说，贷利率短期变化跟买房真没多大关系！

所以我说，潜在的利率变化不应当成为房价事实性回调期买房的阻力。

假如你真的不准备提前还清贷款

写到这里，一定会有问了，无论是抖音还是课程还是公众号，不是一直在讲房贷尽可能的贷的多贷的久，不要提前还款么？怎么又教唆读者5-10年还清呢？

事实上无论利息打折上浮，即便上浮50%，他仍然是一笔非常低息的大额贷款，不建议提前还款也是雷打不动的观点。

但基于更多贷款的还款，基于更大杠杆的还款自然另当别论。

比如前文提到的“被迫还款”，五年前贷款50万，如今二套购房需要贷款300万，如果不还清首套不仅仅二套*高、杠杆低，利息上浮也很厉害，自然是还掉*套的贷款更划算，还掉后还可以全款房用以抵押贷款。

需要置换房屋就更不用说了，不还清房贷解压，没有办法过户。

假如你真的不准备提前还款，也不换房，购房时利息高也没什么大不了，等到利息大幅打折时，左手倒右手，卖给老婆不仅仅可以降低利息上浮比例，还能从银行贷出更多的钱去投资下一套或者其他资产，也是个不错的办法。

大胡子有话说

当然，在可以预判到未来一两个月利率百分百下跌的情况下，等利率下跌绝对是妥妥的不会出错，没有人跟钱过不去。

但对于未知的房贷利率利率下调和已成事实的价格回调，我更建议去占价格回调的便宜。

每百万贷款10%利率差呈现出的结果，*终差仅有两三万，还是分月来还，基本等同于一个月300块买一个价格不上浮的保险。

曾经,我的一篇爆文中提到过——“那个去隔壁城市都会迷路的95后公众号写手，竟然指挥大家买房”。

在这几个月内，我又见证了无数的自称专家的写手在拿房贷利率跟读者高谈阔论，告诉自己的粉丝一定等利率降了再买房。

那些告诉你等房贷利率下调了再买房的伪专家——请拉黑他们吧。

-end-

▼

扫描下方二维码，关注作者公众号