多城自我松绑的背后，值得刚需注意的关键点却只有一个！

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自从菏泽打响楼市松绑*枪之后，更多的城市也陆续开始了自我松绑：

广州：2017年3月30日前取得土地、建成的公寓、商铺，可以售给个人；

珠海：金湾、斗门两区只需一年社保就可以购买一套商品住房；

兰州：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；

看到这接二连三的“重磅炸弹”，很多刚需开始坐不住了，纷纷跑过来咨询明年是不是要涨：

钱掌柜，你好！北京无房，纯刚需，目前还在努力攒*。我就想问一下，就以现在这接二连三放松的架势来看，明年房价会涨吗？

暂时忽略会不会涨这个问题，我们先来解读一下，为什么越来越多的城市在这个节骨眼上，开启了自我松绑？

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*，*直接的原因就是，扛不住了！

我们知道，现在许多城市的财政收入，绝大部分来自于土地财政。

而目前的情况是，楼市遇冷，开发商的房子难卖，再加上前段时间融资一直趋严，自然，开发商兜里已经没有钱来拍地了。

退一步讲，即使一些开发商有钱，也已经没有预期了。对于后市，他们纷纷选择了观望。

一旦开发商停止拿地，地方财政势必会面临极大压力。所以，他们迫切需要找个机会，自我松绑一下。

而现在，正是合适的时机！

这也跟米北之前的预测一致，“2019年，大概率不会再出补刀政策，而且部分城市还可能会适当放松”。

第二，我们再来重新看一下这些自我松绑城市的政策：

菏泽：取消限售

广州：商住放松

兰州：取消部分远郊区域限购

珠海：部分区域限购放松

你会发现，这些所谓的放松，根本起不了多大作用。说白了，就是掀不起任何大风大浪。

就拿广州商住来说，广州商住之所以被死死摁住，是因为在2017年房价大涨之时，商住也倒逼着涨了一波，眼看价格一日一日地蹿高，这才被摁住。

但是，现在就连住宅都这样了，商住即使放开，也不会出现什么行情。原因很简单，因为现在大多数投资客都明白了：商住公寓、商铺是地产投资的负面清单！

经过长时间的学习，韭菜们现在也都变聪明了！想收割我？没那么容易！

至于兰州和珠海，逻辑是一样的，这些远郊区没什么价值，所以才放开。

其实，说句实话，就拿兰州的那几个远郊区来说，笔者就不明白，这样的地方为什么还限购？

3

在2015-2017那轮波澜壮阔的行情中，几乎所有的城市都迎来了一波大涨，那可是买房的*黄金时期，闭着眼睛买就能赚钱......

如果继续这样下去，泡沫不仅会越吹越大，*终绑架的将会是整个国民经济。

所以中央出手调控。但那时楼市涨得实在太凶猛，不出狠政策，是很难压下去的。为了让楼市快速降温，当时的调控政策有点一刀切了。

但如今，调控已经达到了实质性的效果，所以，是时候把之前一刀切的政策，调整、优化一下了。

笔者认为，2019年的调控，会更加“因城施策”，甚至可能会做到“一城一策”，只有这样，才能更有针对性地解决问题。

但，维稳也很重要。

所以，在明年政策根据不同城市调整、优化的过程中，如果出现超过“合理幅度”的上涨，势必会再出补刀政策，如果出现难以容忍幅度的下跌，也势必会“托”一下。

到这里，问题的答案就已经很清晰了：

现在一些城市争先恐后地自我松绑，实际上是在优化之前过于“一刀切”的政策，明年，会有更多的城市跟进调整，中央大概率也会出台相应的监管机制。

但有一点需要明白，放开的，永远是没价值的区域，那些有价值的，永远也不会放开。

这就注定了，明年的市场，会是一个胶着的状态，大跌，不可能，大涨，更加不可能！

4

既然明年的政策已经基本确认了，那么，决定房价的就还剩下一个*关键的因素——供需！

关于今年上半年全国各地土地大规模流拍这事儿，太多的自媒体都进行了跟进解读，而他们一致认为：

目前的调控针对的是需求端，而不是供应端。再加上楼市下行，开发商融资严，这一切*终导致了土地流拍。

土地流拍后，供应量就会大幅缩减，供需矛盾就会被重新激发出来，*终会导致房价上涨。

这话听起来似乎很有道理，但仔细想想，又总觉得哪里不对劲儿。

据Wind统计数据显示，今年以来，全国100个大中城市住宅用地供应数量达到3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。

其中二线城市住宅用地供应数量113宗，同比去年增20.98%，三线城市住宅用地供应数量1842宗，同比去年增33.00%；100大中城市住宅用地成交数量达2769宗，为2015年以来新高。

另外，今年全国房屋新开工面积11.5亿平方米，同比去年增长14.4%。

土地市场遇冷，商品房供给不降反增？这说明地产商手中已有了非常充足的粮食储备，因此，供需基本面大概率不会失衡。

近期，笔者在其他自媒体上看到了北京市场的一些异动：

上周，北京新建住宅市场成交94亿元，环比前一周大涨166%，成交729套，环比前一周增加245套。*近新房成交均价为64917元/㎡，环比价格增长。

11月，北京成交住宅地块的平均楼面价为23900元/㎡，而12月份，北京将有6宗土地拍卖，综合楼面价24879元/㎡，环比上月上涨4%。

之所以把这些拎出来，想说的是，对于北京这样一个存量房市场而言，单一看新盘成交价、签约量、土地市场楼面价，不论是环比上升还是下降，意义都不大！

我们知道，新盘市场无论是价和量，都存在一些“不可控因素”，比如说上月开盘的新盘多，而这个月市场上几乎无新盘供应；上个月开盘的楼盘都在核心区、而这个月都在远郊等等.....

而土拍市场，也是一样的道理，这个月拍的土地位置好，楼面价自然会高一些，而下个月拍的地位置可能普遍较差，那楼面价自然就低。

所以，笔者认为看新盘成交价、楼面价的环比数据，没有任何意义。同比数据，更具有参考价值。

5

那么，对于北京来说，单纯地看库存储备量，意义也不是很大。

我们来看一张图：

看到没，一线城市永远缺房，库存永远都是那么低。

但是别忘了，一线还有天量的二手房市场。

所以，在这个敏感的时间节点，一线的的刚需们，需要关注的应该是——二手房成交量，而不是供需结构。

二手房成交量一旦开始上扬了，那么接下来就是你们出手的* 佳时机。

而对于二线、三四线来说，你们就要更关注所在城市的供需结构，如果供需关系特别紧张，那此时此刻，就该尽快出手。

因为政策底已现，而供需紧张的城市，明年下半年，大概率会开始回暖。

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