老罗地产观察：地段背后的价值是什么？

曾经有两个楼盘，一度在南昌市场上针锋相对，不分伯仲。一个叫恒茂国际华城，一个叫千禧颐和园。那一年很多购房人在这两个楼盘之间纠结，一个是坐拥八一广场的绝对核心，一个在象湖之畔，风情万种。

当时二者的价格相差不大，但是命运的走向就这样分岔了。现在我们回头看一看如今的二手房价，恒茂在1.8万上下，千禧在1.3万上下。

充分说明了一个道理，容颜*终会逝去，地段才是硬道理。

今天就来唠一唠，地段背后的故事。

个人认为房子的价值只有不到四成是房子本身，另外六成的价值都是是房子周边的资源，包括出门半*内能抵达的就业资源、医疗资源、教育资源、娱乐资源、生活资源等等，把这60%算清楚了，就能理解现在的地段。

这些资源的背后，**直白的表达就是，好的地段就是对时间*的节省。

时间作为人类*的、真正的硬通货，每个人都是有限的。能用金钱去交换，这就是*的节省，生命的体验、价值的创造、万事万物无不基于时间。理解了这一点，对地段的理解就能上一个台阶，你再看很多现象就能理解。

如今，城市的格局变化，我们理解的地段也要更新一下其中的含义。既然地段的核心价值是时间，那么这也就理解了为什么曾经地段位置都不如恒茂国际华城的恒茂国际都会，如今二手房价已经略高于华城了。

更近的地铁、更成熟的商业和更便利的出行，我们取得生活所需的时间大大减少，都使得这里总体的地段价值在提升，加上楼龄低于华城，所以价格开始反超了。

曾经的青山湖畔，那是南昌的富人区，曾经*洋气的住宅、*美的湖岸成就了青山湖东的价值巅峰，但是现在回头看，艾溪湖东和艾溪湖北已经完全全面超越青山湖畔的价格。红角洲、九龙湖国体附近的二手房价，甚至超过一些红谷滩核心区的楼盘，朝阳新城也全面超越老朝阳洲。现在感觉老城就像一个洼地一般，周边的都是价格高峰。

出门的便利、停车位的充足、商业的齐全、地铁口的距离都是重要的因素。曾经广场的堵也是深入人心的，能在家门口堵半*，这个因素的存在就是地段价值潜在的贬值。老城区很多地方也是道路拥堵、停车位不足等等。

所以一些新城的地段价值开始全面超越老城，也是这个道理。

而新城区就要看学区、地铁和商业，当停车和拥堵缓解之后，拼的就是这些了。其实就业资源也是一个特别重要的因素，但是这个在南昌的表现并不是很明显，城市越大才越明显。

学区这个因素在南昌很大的左右房子的价值，关于学 区房的问题，我在《老罗地产观察》中单列了一篇专门论述，有兴趣的可以参考。

一个楼盘，有了地铁，是一个加分项；如果再有一条快速路，又是一个加分项；来一个商业配套，又是一个加分项；建一所步行可至的*，再加一分……

所以有些楼盘远一些，但是因为环境、内部配套和交通顺畅等等原因，即使人流不密集，但该地段的房价依然比较贵的原因就是如此。

只要在半*内（包括开车）可以达到资源足够，这个地段价值就能体现。所以理想的地段就是有优秀学区、有地铁、近成熟商业、近城市快速路（城市环线），你拿着这个标准一看就能得出地段价值的好坏。

地段的价值就是这么积累出来的。

网络上有些消息说两小伙子回农村造了3层别墅，很多网友纷纷点赞，顺便讽刺京沪深的房奴，这样的别墅，除了有农家乐资源，还有什么？这不是自己在骗自己嘛。

更有篇文章说，卖掉了北京的房子回到18线小地方当土豪，*后又不得不回到北京，被迫高价重新买房的故事。其实都非常深刻的揭示了，房子背后的资源和时间的价值才是房价真正的体现。

人类往大城市聚集，人口密度越来越高，这是人类这个物种的趋势，至今不可逆。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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