商住商铺办公楼遭重大利空，这个“空”有点大呦！

文｜叶书利

集体用地入市之事，正对商住、商铺、办公楼等非70年产权房带来实质的利空冲击。

集体用地入市利空商办类市场

事情的原由是这样的：23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案正对中国的土地管理逻辑进行新探索。

详见下面截图：

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，新探索主要体现在下面几点：

A，删去了非农建设用地必然使用国有土地，从而打破了国有土地在非农建设中的垄断供应地位。

B,在规划中确定为工业、商业等经营性用途的建设中，集体用地可作为供应来源。

此举会对中国楼市带来两大影响：

首先，集体用地入市的方向是工业、商业等非住宅领域，因此对现有的住宅市场的影响不大。

其次，集体用地入市的方向是工业、商业等非住宅领域，因此可以想像的是，在工业、商业领域的土地供应领域，打破了原有国有用地的*供应来源垄断，从而必然增加了工业、商业用地的供应量，而楼市中的商住、商铺、办公楼等非住宅产品，其土地性质便是工业、商业用地等。因此当集体用地可作为商业用地、工业用地时，将对工业用地、商业用地上的商住、办公楼、商铺等商办类产品形成下述冲击：

*,在振兴实体经济的战略需求背景下，当集体用地可作为商业和工业用地入市后，必将增加商业用地、工业用地等基础上的商住、商铺、办公楼等商办类产品的供应量，从而降低相关产品的稀缺性和助跌其资产价格。

第二,集体用地入市商业和工业用地后，商办类产品供应大幅增加后，必会拉低商住、商铺、办公楼投资中的租金收入，以利于实体经济。而租金收入则是商住、商铺、办公楼等销售中引诱买方的主要利器之一。

第三, 集体用地入市商业和工业用地后，商办类产品供应大幅增加后，商住、办公楼等身上可以注册公司式的附加价值，也会伴随供应量的大幅增加而遭遇稀释，同样利好于实体经济。这也是商住、办公楼等在销售中的主要引诱利器之一。

商住、商铺、办公楼等存在N个利空式劣势

此外，与住宅相比，商住、商铺、办公楼等在投资中还包括下述利空式劣势：

1,购买环节，住宅更灵活；

具体到产品上说，购买住宅比商住、商铺、办公楼更灵活；

比如在贷款层面，非调控背景下，住宅一般是三成*，而非住宅房为五成。此外，在贷款方式上，住宅可选用公积金贷款、商业贷款及混合贷款等方式，而非住宅房不能使用公积金贷款，因为公积金贷款只专用于住宅。

因此在同样一笔总额的房产投资中，初期住宅的占用资金更少，贷款方式更灵活，利率可能更低，因此更适合购房者。

2,持有环节，住宅的附加值更高，非住宅房的成本则更高；

购买后，在持有环节，住宅的附加值相对更高。可体现在下述层面：

A,在持有环节，住宅附加中的*、小孩入学等，非住宅房并无此层附加价值。而附加价值会叠加反映到房价中；

B,在持有环节，非住宅房一般用商水商电，成本为民水民电的近两倍。此外，非住宅房一般不能使用天然气，不便于做饭。

C,非住宅房在持有环节可依法征收房产税，只是很多地方在一线操作中尚未征收而已。而住宅则暂不需要。

D,购买后，得房率上，住宅的得房率一般可达75%左右，而非住宅房一般在70%左右。

3，转让环节，住宅的流通性更强；

转让环节，住宅同样有比较优势：

A,住宅的产权为70年，而非住宅房房一般为40或50年。且非住宅房一般拿地时间较早，到交房后转让，留下的产权时间更少，转让更难。此外，在物权法中，明确了住宅70年到期后可自动续期，但非住宅房至今尚无此规定。详情可见此前的文章《》。

商住50年或40年产权的事，之前很多人不太注意，不过之前温州发生的产权期限到期后补交土地出让金的事，让大家更明确了产权非常重要，因为这意味着巨大的成本。

B、二手转让时，非住宅房需交的税比住宅要高得多，比如土地增值税等，因此交易成本更高。以燕郊为例，目前商住房在转让时，交税额差不多已占到房价的近30%。

C，二手转让时，正常楼市中，住宅购买方的*一般是三成，而非住宅房是五成。因此住宅的接手门槛更低，所以接盘者更多；

4,北京商住、办公楼等处于政策打压中，接盘者范围逐渐缩小中，其价值也相应在贬值中；

以北京为例，出台的商办项目打压政策，对北京商住价值形成了致命的两大打击：

A,购买者需像住宅一样具备五年社保资格，而之前不需要社保要求，这意味着商住价值的下降；

B,以后的商办类项目的接盘者必须是企业，而不能是个人，这基本把商住的接盘者基本打死。

详情可见此前的报道《》。

上海等城市也采取了与北京类似的打压措施。

正是基于上述原因，商办类产品的价格与同区域住宅的价格正越拉越大，慢慢地在一倍以上的差价。

5，供求关系上，商住商铺办公楼等商办类产品的库存远高于住宅。

由于实体经济下滑以及电商等崛起，中国的商住、商铺、办公楼等库存高企，而本次新政中有关集体用地可作为工业用地、商业用地等商办类产品的供应方之一，必将进一步加大商办类产品的供应，从而助涨当下已高企的库存。

便宜有毒

商住商铺办公楼等商办类产品在销售中，主要有三种骗术，极具诱惑性。

A,以便宜来忽悠人。

在中国的购房者中，有种人就是贪便宜，然而殊不知，买的不如卖的精。房企之所以卖得便宜，肯定不是因为好心，而是因为价值不大所以实在卖不起价。因此购买者觉得低价得了便宜，实际上是低价中跳了坑；

切记两句话：“买的不如卖的精”和“一分钱，一分货”。

B,政府以后会进行政策纠偏？所以现在买就是捡便宜？

除了以低价来忽悠人外，另一个忽悠人的策略便是“为购房者造个梦”，比如未来政策会纠偏之说。

这个说法，初看起来确实诱人，就像曾经有个装傻的人忽悠了一批人在亚洲*的垃圾场旁边买了房，后来购房者发现上当后，装傻的人则继续装傻说：万一某天垃圾场搬了，不就大发了？因此得出结论说，垃圾场旁边的房子更有投资价值。

此时说“未来政策会纠偏”一说，与“垃圾场论”的逻辑几乎如出一辙：未来政策万一纠偏，现在买不就大发了吗？

不懂行的人殊不知的是，北京等大城市打压商住的政策正是真正地对过去灰色政策的纠偏。因为商住的立项本来就是非住宅立项，基本是商业立项、科技立项或工业立项，然后房企打擦边球，将其开发成“类住宅”而出售赚钱，相当于把“商办”当成“住宅”卖，以获取利益。这本来就是违规的。因此目前北京等要求商办类项目回归商业属性，从而将“商办”当成“商办”卖，这才是真正地对过去灰色做法的正本清源。

此外，包括商住在内的商办，之所以当成住宅来卖，这不正说明住宅的价值高于商住吗？否则为何还要变脸成“住宅”来卖呢？

难道“将商办按回商业属性”式的正本清源还需要纠偏吗？

北京等地已买商办项目的投资客，目前已欲哭无泪。如此背景下，还忽悠人去跳坑，这样的装傻，真的对得起自己的良心吗？

C,钱少，所以先上车。

与人沟通时，壹书生经常听到一个观点：因为钱少，但又想投资，所以先买个商住，先上车再说。

这个观点初看起来特别在理，但细想一下，这是个骗术：因为钱少，所以更应投资更有价值的产品，因为亏不起。如果钱多的话，亏就亏了，而对于钱少的人，不是应该购买更有价值的产品，以实现价值增值，从而在财富积累上弯道超车，否则与有钱人之间的差距岂不是越拉越大？

切记，因为钱少，所以更应重视手中的钱，尤其在目前防跌楼市背景下更应如此。

有关商住商铺办公楼等的投资，壹书生并不太推荐，因为这些产品的投资只是“看上去很美”，但现实却是“满身是刺”。

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