装电梯“续命”！“老破小”还能不能买？怎么买？

老房子装电梯，说来容易做起来难。前不久，郑州终于出台了官方文件。

在这份《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》中，对两个关键问题进行了阐述：

1.钱从哪来？谁受益、谁出资；居民、原产权单位出资、政府补贴

2.补贴多少？每部电梯*不超过15万元。

装个电梯，“老破小”不一定就会枯木逢春。

但在目前一二手房倒挂的行情下，刚需除了郊区“高大新”和市中心公寓，“老破小”是否也值得考虑？或者说什么样的老房子才值得买？

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什么是“老破小”？

泛指三环内，2000年以前建造，使用居住面积不超过 100 平米，小区内无明显绿化、无地下停车库、无健身娱乐等封闭式区域等多层住宅楼。

郑州“老破小”都在哪？

大体上，郑州“老破小”可以分为两大类：一是当年的单位分房，二是*早一批的商品房。

但凡老郑州人，没几个手里没几套老房子的。

无论你是国棉厂的，还是郑纺机的、砂厂的、铁路的、机关单位的，基本上都是从组织分配的房子中一路住过来的。

中原区：有人说如果将这里的老旧家属院全部改造，体量基本上可以再填一个郑州，*集中的莫过于建设上依次排列的几大国棉厂家属院。

金水区：曾经的行政中心，机关单位甚众。各个行政机关的家属院，密集分布在纬几路、政几街这些街道的范围内。

二七区：特别是在火车站西广场西边，分布着大量的铁路职工家属院。

管城区：郑州历史*为悠久的城区，春秋时期管国都城所在地，老房子就更多了。

总之，这些始建上世纪五六十年至九十年代的老旧家属院，或大或小，或旧或破，遍及整个城区，占据着城市*的二环、三环核心地段。

此外就是郑州*早一批的商品房，多数房龄也已经超过了20年。

比如，90年代中期郑州*档的商品房之一的绿云小区，曾经富豪云集，但是在今天，物业管理较差，小区卫生也不好。由于没有地下车位，小区内停车非常乱。

再比如，建业的*个小区金水花园，由多层和别墅组成，集聚了郑州早期的很多富人。但是到今天，这个小区也已经整整20年了。

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这些年，郑州高速发展，新区一个接一个，新楼盘如雨后春笋不断冒出，很多人都快忘了，那些如鱼鳞一般紧紧吸附在城市肌理上的老旧小区。

于是，城市里四处可见魔幻一般的场景。

比如西区著名的棉纺路，恰如两个时代拼接处的缝隙，南北两侧，分属两个不同的世界。

路南，是老旧的国棉厂家属院，曾经漂亮的苏式建筑，如今像是老旧的古董。

路北的厂房早已不见，取而代之的是新式的商品住宅和西郊*繁华的购物中心。

一路之隔，泾渭分明，景象如此不同，仿佛跨越了整个世纪。就好像是两个平行世界，各有各的生存逻辑。

不过这也不是郑州特有的景象，即便繁华如北京、上海也是如此。天安门向南二环内的丰台区，脏乱差到让你难以想象。

一边是现代化的摩天大厦，一边是低矮杂乱的老破小。这种魔幻的场景，一会儿令人神往其现代化，一会儿又感慨其破旧不堪。

老旧小区究竟何去何从？

其实早在去年12月，住建部就专门为此在厦门召开了一个会议。

会上，住建部部长王蒙徽说，老旧小区改造要着重探索四个方面的体制机制。其中第二条说的就是，按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改。

可以看出，郑州版“意见”完全沿袭了住建部的指导原则。

从这里，我们不难看出，很多人寄希望于老房子拆迁获得补偿款的美梦，恐怕是难以实现了。

况且，今年3月，郑州也已经出台明确规定，今后郑州市老旧片区，原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。

言下之意：

1.对于没电梯的，加个电梯；对于没厕所的加个厕所；以此来居住升级。

2.对于那些危房，真不能住了。可以拆，但是要建的话，大概率要在原址上自己重建。如果要想拆了搞房地产开发，那是不行的。

当然，也有一种例外，恰好碰上不得不建的市政工程，比如地铁5号线工程，国棉三厂沿桐柏路一侧就拆掉了好几排老楼；再比如，东大街紫荆山片区的商都遗址公园开建时，也拆迁了不少老房子。

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总结一下：

老破小的劣势

1.拆迁无望；

2.失去金融属性，房龄超过30年，原则上银行就不贷款了；

3.租金下降。“老破小”无论是户型还是居住环境，都跟不上时代，如果不带学区或者地铁，不只是租金下降，而且很难租出去。

当然，“老破小”也并非一无是处。

1.位置好，基本都在三环内，城市核心地段；

2.配套全，吃的穿的用的，步行5*，基本都能满足；

3.有的还带学区，特别是知名*的，仍旧有很高的价值；

4.居住成本低。物业费相当便宜，有的小区一个月可能只是象征性地交几块钱。出行也方便啊，基本一个公交通全城，相比郊区楼盘不知道便利了多少。

如今，政府补贴加装电梯，“老破小”上下楼的便利肯定大大增加，那房屋价值会不会因此提升呢？

我们不妨参考下外地经验。

杭州自去年开始就试点老小区加装电梯。结果是，有的老房子加装电梯后，二手房挂牌价提高了10万到30万不等；但也有的小区，加装电梯后，房价不涨反跌。

楼市行情火爆时，电梯对老小区的确是个加分项。但在目前楼市冷清，成交量和成交价格纷纷下跳的时候，无论有无电梯的房子，大多都只能随行就市。

毕竟，电梯只是老房子的一个微小的附加因素，它能在一定程度上为老房子的赋值，但是在相比房屋本身的地段、学区、户型、面积和品质等因素相比，往往就显得微不足道。

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“老破小”到底还能不能买？

当然，这并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，绝对是要亏到跳楼的。

我认为：虽然当前一二手房房价倒挂现象较为严重，但如果你有结婚或小孩上学等迫切需求，一些高性价比的“老破小”仍值得去挑选。

关于“老破小”，我总结了三点经验与原则。

1.没有学区一票否决。

学区的重要性，是购买的核心因素。

没有学区的“老破小”，性价比再高也都是白搭，这也是为什么北上广深常常会出现天价学 区房的原因所在。

重点是，在购买“老破小”之前，务必查清楚这套学区 房名额是否已经被占用。

2.没有地铁请三思而行。

地铁的价值，远超乎你的想象。

在一线城市，地铁更是出行的重要交通工具。城市越大、人口越多，地铁的重要性就愈发明显。

GDP可能有水分，但地铁轨道建设的线路、公里数，则是实实在在衡量一座城市量级的重要依据。

况且“老破小”大都存在车位紧张、停车难等问题，地铁则变相解决了业主出行的便捷性。

3.*性资源很有必要。

你想占城市便宜，就占它的*性资源。

再烂的饭店，也总有两个招牌菜；再差的城市，也总有几处知名景点。

“老破小”周边资源自然不会太差，医院、超市、商场、*等资源大都不会缺席，但是这些都是可再生的资源，不具备排他性。

那么，排他性资源有哪些？

比如历史悠久的城市古迹、江、湖、河等等，这些才是不可再生资源，具备永久排他性。

如果能够在这些排他性资源附近（0.5~1KM），捡漏一套“老破小”，那真的就等于捡了个宝。

*后，如果你能按照以上三个原则，用心甄选“老破小”并量力而行，我相信无论楼市继续走高还是下行，都绝对不会错。

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