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翡翠都会,建面单价26000,谁给的勇气?

来源:大卫聊地产   发布时间:2018-12-29 00:00:00

前天看了一篇文章,大致是说黄花园的万科翡翠都会开盘了,以建面大约26000元/㎡的单价,套均大约360万的均总价(大致在300-600万/套之间),据说卖了110多套。会是真的吗?

这个单价,把面积换算成套内,更贵!一定是梁静茹定的价。

而且根据第三方统计的市场成交情况,*近大平层和别墅等改善型产品,销售情况都不理想,12月中旬,大平层开盘认购率是2.9%。

其实我也没想通,没看懂。

当“两江四岸”核心段原则上不再新建高层的通知出台以后,运气好,拿地早审批早,还手握“通行证”的项目们,是不是都迫不及待的露出了他们“狰狞”的一面!

而这又会不会是重庆楼市的未来风向?

今天说说我的调查体会。

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1、楼盘特征

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(1)位置

翡翠都会在巴蜀*本部对面,二号线黄花园站旁边,周边生活气氛浓厚,3KM范围内,基本汇聚了重庆城市的精华配套。

地图更直观一些。

从地段上看,还是相当有“狰狞”的资格。

(2)楼盘基本情况

整个渝中核心区位,一线滨江且对面有繁华城市夜景的项目,无非就是来福士和翡翠都会。

这个项目算得上是渝中区嘉滨路非常稀贵的一线滨江新房

对于这种位置,看得出来,万科特别重视,也没少花心思。

地块不大,三栋塔楼,外立面呈现建化特色,差不多应该类似于国际或者一线城市豪宅的那个样子,外观很炫,建成之后,应该能算是“两江四岸”城市天际线的坐标之一。

从配置上看,首先跟一流城市接轨的是采用了建面口径,建面区间大约110-160㎡;

分正看江,侧看江和看巴蜀*方向这三种景观视野面。

据说配置的是万科内部体系*等级的装修标准(国际一线材料,地暖、新风、中央空调一个都不少)。

价值点还是很多,简单说一下。

(3)价值点

1)两江四岸“头一枪”

很有意思,12月17日晚,重庆市政府网发布《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市主城区“两江四岸”治理提升实施方案的通知》(渝府办〔2018〕25号)。

公布了提升重庆“两江四岸”的具体方案措施和时间表。

几个词需要特别注意:

①“核心段不再新建高层住宅(以后只能买二手,好的没人卖,要不然就是被痛宰)

②“五年,109KM核心滨江段大变样”(重庆的滨江价值会被重新定义)

③目标是成为“宜居宜业宜游的国际一流滨水空间”(重庆版的“国际滨”)

在这个通知公布后一周内,翡翠都会开盘。

他是文件内所指“两江四岸”核心段范围内,*个全新楼盘。

所以,他的价格,在很多层面,已经有了“指导意义”。

大概意思就是“不是你觉得贵还是便宜,他就值这么多,因为没有了”

2)江景视野

(实景拍摄)

正面低区看江,差不多是这个样子

(实景拍摄)

高区大概是这个样子,楼盘实际是在大桥的左边

(实景拍摄)

侧面看江,往朝天门方向,大致是这个样子

(实景拍摄)

另一个方向的侧看江

3)配套

周边3KM,算是汇聚了重庆大部分优质资源(而且项目已经签订重庆天地人和街*);

渝中*三巨头,巴蜀*、人民*和人和街*,还有巴蜀*本部,重庆*的公办幼儿园-渝中区实验幼儿园;

全国*的儿童专科医院--重庆医科大学附属儿童医院,综合三甲医院--重医附二院,重医口腔医院;

距离解放碑、江北嘴、观音桥直线距离都在2-3KM

配套没得说。

4)产品本身

刚才说的,看得出来万科对这个盘很上心。

两个亮点,一个是外观,一个是装修

比如用了柏丽橱柜、伊莱克斯厨电、汉斯格雅五金、劳芬卫浴等国际一线品牌。

(样板间实景拍摄,但其中窗户交付标准以政府*终批复的相关外立面方案为准)

万科在全国范围内,有很多经典的作品,在重庆也有10年了,该有那么几个头牌。而翡翠系列是万科的高端系。

翡翠都会是翡翠系和都会系的融合,更具有时尚感。

5)洪崖洞

这个谁都知道的景区,就不多说了。

翡翠都会是洪崖洞沿着滨江路可以步行到达的*新楼盘。

(实景拍摄)

参照解放碑-黄花园周边住房租金。

南国丽景,看江面,三房,8000元/月。

协信公馆,看江面,三房,9000-12000元/月,非看江面,三房6000-8000元/月。(协信公馆很多外籍人士租住)

日月光,高区三房,8000-10000元/月。

(来源于58同城,根据装修、楼层、朝向情况,租金有浮动)

而同样是三房,在重庆其他成熟区域,次新房的普遍租金也就是3500-5000元/月。

渝中,尤其洪崖洞周边,作为全国游客打卡地,租金回报相当可观。

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2、客户“买点”

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我一直在思索,究竟是什么因素,让人们在建面单价都去到了26000元/㎡,舆论唱衰此起彼伏的时候,还毅然下叉。

我找了几个朋友,分头去打听,从而有了那么几个购房者画像。

不是刚需也不是改善

现在的刚需,都盯着*分期,房价打骨折的楼盘。

改善的朋友,观望的人多了起来。

买翡翠都会的不是刚需也不是改善,而是以下几类,有些出乎我的意料:

1)买“江景”和地段

“两江四岸”原则不再建高层住宅,这一通知的价值,现在还没体现,因为还有得买。

直到你拿钱也买不到的时候,那就只有遗憾了。

还是那句话,别说以后等着买二手,高品质的优质住宅,明知道卖掉就基本买不回来,就不会有人卖,就是要卖,也是高价痛宰你一笔。

渝中门户、嘉滨路一线位置、汇聚了江北嘴、渝中半岛、洪崖洞、鎏嘉码头、朝天门五大景观资源,周边优质配套云集,户型和装修定位合适,这样的高品质项目,的确是很难再复制。

(2)有渝中或滨江情结的土豪

渝中是重庆母城,GDP、财政收入、商业活跃度一直是重庆前三,隐藏了大量的富人,但这一批富人富了以后,渝中没有好房子满足他们,很多人都只有去郊区买别墅改善。

据说这一次,很多走出去的土豪回来买,就当“留个念想”。

他们不刚需,不改善,就是情结。

以后每周过来住两天,吸一吸母城的烟火气,看看江景!

(渝中 实景拍摄)

3)陪读

马路对面就是巴蜀*和巴蜀*,巴蜀的招牌,无论*还是*,吸引的是全重庆的尖子学生。

附近还有人和街*、人民*。

四所重庆**的本部!

你懂的,能来读的家庭,要不然就是小孩非常优秀,要不然就是家庭条件特别好,这两种家庭,在小孩成长阶段的付出,如今想想,可以叫“不惜代价”。

而这四所*周围,目前是没有高品质新房的!

(4)就信“两江四岸”这包药

中国早一批富起来的人,很多人是天天盯着新闻联播看,找到了背后的逻辑和政策指引。

新闻联播,很多人编成段子,觉得他“假”,但有些人却发现了蕴藏在其中的国家方向和大政方针。而他们很多都先富了。

财富就是这样,有的人看得懂,有的人看不懂还要去笑别人傻。

“两江四岸”出了提升方案,信政策这包药的人,下叉了。

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3、究竟值还是不值

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所以,很显然,这是一个小众楼盘。

只适合一小部分人。

他可以放在大平层里对比,但他的价值点,却很难与其他楼盘直接去对比。

这一类因为“两江四岸”而生的楼盘,数量太少。

这一次,“两江四岸”的价值被以一种“凶残”的形式“狰狞”的表达出来,或许定价的人是在告诉大家,他就是值这么多吧!

就像新闻联播,领导*近经常去视察什么产业、哪座城市,喊话某个行业,那么在那里一定是蕴藏着未来的某些机会了...

(鎏嘉码头 实景拍摄)

我在想,平时我们总习惯站在自己的角度去评判别人的高矮对错,也算一种狭隘吧。

当你觉得贵,总有人觉得不贵。

当你觉得经济低迷,危机要来,也总有人觉得是机会来了。

马云前一阵子说“风来了,猪都能上天;风过了,掉下来摔死的都是猪。

既然敢在大风过了的时候,站在33000这个档口,确实是需要勇气、魄力和实力。

我估计在当前市场,也只有像万科这样的“楼谋深算”敢这样,大众楼盘走量,小众楼盘走情怀。

在许多人还没看懂的时候,自己先占个位置。

然后,等待风再来。

-End-

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