请回答2018：江湖路远，何时再见？

山西大同一个温柔的夜晚。斌哥开车带着女友巧巧兜风，一群小混混骑着摩托车尾随挑衅。行至闹市区，斌哥下车应战，但寡不敌众，江湖大佬被当街羞辱。

忽然一声枪响，闹市的喧嚣被打破。巧巧一袭红衣，朝天鸣放，宛若女侠。

两人被捕，数年后先后出狱。但江湖已不再是往日模样，斌哥远走重庆，就此一蹶不振。巧巧寻找斌哥，兜转了半个世界，*终又回到大同。

这是贾樟柯的电影《江湖儿女》中的情节，2018年*卖座的文艺片。

你一定好奇，这个德高望重的江湖大佬，怎么会栽在一群小混混手里？

攸克君更愿意把它看作一个寓言。当时代剧变时，旧秩序必将瓦解。旧秩序的捍卫者和既得利益者，连同那些道义、行规，都将湮没在时光中，成为一段往事。

你可以感慨江湖道义的缺失，但那些乌烟瘴气、陈规陋习，何尝不也一同被扫入垃圾箱？若想恢复旧秩序，难免落得一身伤。

多年后，斌哥坐着轮椅回到大同。小弟端来一碗面，却因礼数不周受到训斥。两人吵起嘴来，小弟敬畏斌哥的名气，但仍对这个残疾人充满鄙夷。斌哥恼怒不已，但已无力起身。

“英雄肝胆两相照，江湖儿女日渐少。”有共鸣，不是因为你老了，是时代变得太快。

1

这是一个乱拳打死老师傅的时代。

镇江操盘的房地产项目，位于北京西部某热门片区。2018年9月的某天，一辆印有隔壁项目名称和宣传文案的大巴车，停在镇江所在项目的门前，堂而皇之地发传单、拉客户。

镇江的销售人员不忿，上前训斥，但对方也不甘于下风。双方发生口角，连续推搡，眼看就要动手。

镇江迅速联系对方的营销总监，双方撤走人手后，事情才算平息。

这是一个陌生的对手。

几年前，中央别墅区概念兴起，众多房企将其视为立足北京市场的关键。拿地后，项目陆续进入操盘期。

当时，各项目互相扶持，争取规划配套，组织论坛，共同做大“蛋糕”。他们甚至形成一种默契，在政府组织检查时互相提醒，从而提前应对。

和镇江一样，这一批操盘手多为“70后”，是当时北京房地产营销人的“中生代”。他们在营销一线摸爬滚打多年，熟悉北京市场，深信这片区域的价值，更笃信一荣俱荣的行业逻辑。他们形成一个圈子，时常互通有无。各项目虽属竞争关系，但总体相安无事，破坏行规的事情极少发生。

2017年初，北京出台“317调控新政”，楼市风声鹤唳，中央别墅区也被波及。此时，区域内的多数操盘手，已经换成了生面孔。

镇江那一代操盘手，或调任，或离职。取而代之的，是一批80后，甚至90后。由于市场下滑，很多项目裁撤销售人员，委托渠道公司介入。

在市场的压力下，无视规则的做法开始出现，抢单、切客户时有发生，甚至演变为拳脚之争。各项目非但不再抱团取暖，反而在背后“捅刀子”。上半年，一个项目曾因“偷面积”而被同行举报。还有项目试图帮助客户“完善”购房资质，也被同行举报。

曾经“以和为贵”的地产营销江湖，似乎一去不返。

镇江发现，这些操盘手对他很尊重，但并不认同他的江湖规则。相反，他们相信业绩为王、弱肉强食；他们执行力强，不择手段。镇江把他们比作“雇佣军”，出手狠辣、面无表情。

镇江认为，在房地产调控的压力下，市场参与者难免会动作变形。但换个角度看，这也是职业经理人对草莽江湖的无情碾压。

这些职业经理人大多名校毕业，科班出身，他们通常被一些外地公司高薪挖来，担负着做大北京市场的重任。经过几轮洗牌后，这些人已经成为市场的中坚力量。而镇江当年所在的小圈子，早已不复存在。

北京房地产营销界曾有过混乱的年代，后来随着江湖的建立，草莽英雄逐渐服从于江湖规则。镇江经历过非典和金融危机时期的惨淡，各公司摈弃前嫌，共同提振市场信心的做法，令他如今想来都激动不已。

相比之下，今年是他踏入行业以来，*难熬的一个年份。市场固然不好，但当那些局气、体面的同袍都已退出，镇江才真正感到孤立与心寒。江湖物是人非，营销人早已换了一套打法。规范，却已不“规矩”了。

2

其实，这些闯入江湖的外来者也不容易。

2018年，万科共花费2000亿在各地拿地，范围覆盖全国大部分一二线城市。但在北京东南的一个县城——香河，两年前因拿地引发的一场冲突，伤口至今仍隐隐作痛。

2016年7月8日，一辆载有数名万科员工的汽车，前往香河县国土局，准备参加下午的土地拍卖。行至距离国土局不足200米处，他们被一辆黑色轿车逼停。轿车上下来多名男子，手持木棍将车砸坏，并对人员进行殴打，两名万科员工受伤住院。

这就是“7.8香河万科员工被殴事件”，影响力之大，甚至还上了百度词条。

在当地，有这样一家本地的土地一级开发商——多年来，它通过前期垫资，涉足拆迁、安置、回迁房建设等土地一级开发工作，同时联合其他开发商做土地整理。作为交换，政府会确保参与一级开发的开发商底价拿地，这家企业也从中分得一杯羹。

那块地本不属于万科，但万科执意要破坏“规矩”。因此，在警告无果后，对方终于出手。

那一年，同样坏了“规矩”的，还有一家名为K2的北京房企。从当年7月开始，K2在郑州参与多宗城中村改造项目的竞拍。K2出手豪气，不断将地价推向高位。虽然未能斩获，却让*终的得主付出了高昂代价。

《河南商报》称，这是郑州土地招拍挂历史上首次真正遇到的突发情况。

郑州市的城中村改造，本应一级、二级土地开发明确分开。但由于资金不足，各区政府选择和地产商进行合作，由开发商负责拆迁、安置房建设、村民过渡费等各项费用，政府负责拆迁、安置等具体事务。在二级土地开发时，开发商以底价拍得这宗地块，并同时享受其他优惠。

这与香河的案例异曲同工。但省城郑州的“文明”程度，显然好于县城香河。K2不仅没有遭遇街头暴力，还得以进入拍卖现场。

但到当年12月，当K2试图再战郑州土地市场时，却遭到15家本地开发商的联合抵制。无奈之下，K2只能放弃。

“在各行业中，房地产业的技术含量不高，但绝对是水*深的。”一位开发商朋友向攸克君表示，房地产业涉及的利益之庞大、关系之复杂，几乎无出其右者。而这一切都集中体现在土地市场。

多年前，为了获得北京市丰台区郭公庄村的一块地，万科北京区首曾亲自拜会村长。

也许是因为房地产市场的地域性，房地产业的江湖道义中，有着保守与排外的一面。纵使你武功盖世，出身显赫，也要放下身段，屈从于这套草莽法则。

但攸克君仍然感到乐观。历史车轮滚滚，土地供给侧改革不可逆转。那些桌面下的交易终将消失。隐藏于其间的灰色江湖，也将土崩瓦解。

就像万科终于还是落子香河，在很多城市，旧式江湖正在瓦解。

2018年，一场大规模的违建别墅拆除行动在西安展开。西安暂停了4个月的别墅交易，位于秦岭北麓的1000多栋违建别墅被拆除。西安官场震荡，西安市原市长上官吉庆辞职，陕西原省委常委、原秘书长钱引安，和已经退隐官场两年的西安市政协原主席程群力等人都被调查，并牵连到很多职能部门。

西安市土地出让的规范化，也在这一过程中得以加快。

在西安操盘多年的福建开发商陈立告诉攸克君，如今，西安的土地交易越来越公开化。一级市场和二级市场分开后，资金、品牌、开发实力较强的大型开发商开始进入，成为土地市场的主体。

而数年前在西安拿地时，他不仅要上下打点，还得靠当地一位大佬从中撮合。期间，因为某村级政府腐败案发，陈立损失了数千万。但这正是很多小企业的生存之道，风险大，收益也不菲。做得好的，能在当地上通下达，结交各路神仙。

如今，这些小企业的来路已经断掉，在做完手中的项目后，一批小企业已经退出。西安的房地产市场，正在悄然洗牌。

陈立说，张牙舞爪的人少了，循规蹈矩的人多了。他感觉更加踏实、规范，但又似乎缺了些人情味和烟火气。看着很多熟识的面孔成为阶下囚，陈立有些五味杂陈。但无论如何，2018年过后，“真正翻篇了。”

3

2018年是任志强正式退休的第四年。这一年，他出现在公众视野中的频率大大减少，发言也慎重了许多。从华远地产退休后，这位曾经的意见领袖就专注于他的公益事业，甚少谈及房地产。

他的“战友”潘石屹，对公司的实际控制权早已旁落。2018年，潘石屹继续游走在商人和艺人的圈层，展示自己的摄影作品。

另一位大哥级人物冯仑，早在4年前就从万通退出。2018年，冯仑除了是段子手，更多已化身成为知识型网红。

任志强、潘石屹、冯仑，代表了房地产业的黄金时代。和现在相比，那个时代曾经精彩得无以复加。

任志强有过东山再起的创业历程，也曾作为社会公知而名噪一时。潘石屹是北京*早的网红楼盘开发者，还曾在大银幕上与影后飙戏。冯仑有过“万通六君子”时代的意气风发，更有从一代枭雄牟其中麾下虎口脱险的传奇。

如今，这一代创始人或老去，或退去。房地产业成为职业经理人的天下。他们的代表人物郁亮——稳定而精确，就像一座瑞士钟表。

改朝换代的迹象早已出现。

2010年7月的一天，参加完北京CBD核心区中服地块的投标后，潘石屹坐在国贸附近的一家餐厅里。他说，自己花了500万做的规划设计方案，希望能够打动评标者。但潘石屹似乎已经预感到结果不尽人意。谈吐之间，他再次流露出对招标方案的不满。

此前，中服地块设置了严苛的招标方案，潘石屹曾公开炮轰“内定”，称方案直接剥夺了民企的参与权。

结果，潘石屹的SOHO中国在*轮评标中就被踢出。

这也成为潘石屹在北京的分水岭。自此之后，他未能在北京公开市场拿地，只能收购寥寥几个旧项目。近几年，他更是一无所获。

“抛开他那张碎嘴不说，房子质量差，还卖得那么贵，就不可能再让他拿地了。”因为质量堪忧、物业差、实用性不佳，那些年，潘石屹的房子被人称为“建筑垃圾”。

但这位营销大师仍然通过散售的方式，把位于北京*的写字楼和商铺，成功推销给来自西北的煤老板。后来，他转战上海。再后来，潘石屹通过出售项目艰难熬过公司危机，并推出众创空间产品3Q。但他在业内的话语权，已经大不如前。

同样淡出的，还有冯仑和他的“立体城市”。这位“思想家”以超前的思维，设计出一种能够容纳数十万人居住、工作、出行、生活的“化外之地”。那些奇怪的建筑形态，只有在科幻电影中才能看到。

2009年，冯仑为此成立了投资公司，并锁定廊坊、成都、西安、温州四个城市，温州项目还成功吸引了刘永好的投资。

但由于各种原因，这些项目先后搁浅。“立体城市”名噪一时，*终成为镜花水月。2015年，冯仑从万通退出。

潘石屹的散售式打法和冯仑的“立体城市”，堪称行业*后的“创造性”手笔。在那之后，房地产业变得精密而严谨，无论在言语还是行动上，都不再有特立独行。

实际上，即使是亲历了黄金时代的三位大佬，也未能将他们的公司真正做大。他们颇受行业的尊崇，但公司实在是小的不起眼。这也许是因为，行业的玩法已经变了，而他们并未料到。

他们未料到的是，几年后的2018年，曾多次在关键时刻松绑，并拯救了开发商的调控政策，会继续无情地执行下去。这一年，更深层次的变革正在酝酿，并碾压着行业的灰色地带。

这一年，“高周转”已经从个别企业的公司战略，变成全行业的通行法则。从设计、建筑到营销，套路都在改变。为了高周转，开发商不惜降低品质、加快工期，甚至牺牲了建筑工人的生命。

这一年，职业经理人一步一步走向前台，变成行业的“话事人”。他们带来了新鲜血液，也带来了新的行为模式和道德标准。在这些“雇佣军”的冲击下，旧日的江湖道义几乎土崩瓦解。曾经意气风发的创始人——许家印、王健林们，变得谨慎又低调。

他们必须谨慎，也不得不低调。

2018年12月18日，庆祝改革开放40周年大会在北京隆重举行。100名改革先锋被授予奖章，享受了这个时代赋予的*荣誉。他们来自不同的行业和领域，身处不同的岗位，也扮演不同的角色，但都为改革开放和社会进步做出了不可忽视的贡献。

这100人中，共有21名企业家代表，其中民营企业家有14人。而来自房地产的代表，却一个也没有。

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