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腰斩过后,这里成为2019年*个值得抄底的城市!

来源:大胡子说房   发布时间:2018-12-29 00:00:00

文丨花满楼

大家现在对2019年的楼市走势都有了初步认同,2019年没有大涨的契机,只会有局部的结构性机会,那2019年有值得买入的城市吗?

要么是选未来还有强大的房价上涨势能的城市,例如深圳。

要么是选在本轮房价回调之中,利空出尽,跌落到底部的城市,例如燕郊。

深圳值得买,几乎是毫无疑问,而说到抄底燕郊,大家的*反应想必会是——抄个屁底,不套死就是万幸了,那可是腰斩过的地方啊。

是的,世间之事,尽在矛盾之间,对立和分化。

2019年,拥抱洼地,*个要重点关注的就是——在本轮行情中房价腰斩、炒房客血赔上百万、开发商死扛、中介“一条街关门转让”的燕郊。

北京是中国楼市的风向标,而偏居一隅的燕郊则是北京楼市的晴雨表,真可谓是中国楼市的一个侧影。

在这里,有人离场,有人折戟,也有人获利颇丰。

它普通,是河北廊坊三河的一个经济极其落后的小镇,它特殊,离帝都中心天安门只有30公里,位于潮白河东畔,西与未来的北京副中心通州区隔河相望。

而真实燕郊正如它的地缘一样,具有双重属性。

正如《南方周末》笔下的“两个燕郊”。

一个燕郊壮志凌云,朝着国际化都市高歌猛进,万人小区林立,高密度楼盘与新兴的商业圈以十余倍的面积包围了旧有的镇中心。

而另一个燕郊被困在小镇旧有的脆弱躯壳里,被开发殆尽的土地上,公共设施严重滞后。

今天的燕郊,刚刚经历过生死劫,售楼一条街基本都挂上环形锁,门上的玻璃灰蒙蒙的,屋里地上还有曾经摆放的桌椅落下的灰尘印。

当年,潮白河东岸的“疯狂”,仿佛在目。

2012年,燕郊的售楼一条街——京榆大街兴起。

那年,北京二手房一路狂飙,从2.4万/㎡涨到3万/㎡,那些被挤出北京的北漂刚需,攥着刚刚够上车的*,坐上看房大巴,来到了燕郊。

与通州仅仅一河之隔的燕郊,新房平均价格仅仅9000元/㎡,售楼部门口的广告展板红底金字——“北京给不了你们,在燕郊都能给你!

这些买不起北京的北漂,把燕郊当做一块跳板,手里这点钱,在北京仅仅只能买一个厕所,而在燕郊,大可以买一个小三房,先有一个安身之所,然后涨起来之后置换成北京的房子,通过平衡过渡这个时间,自己不仅可以住,还可以给一定的时间多赚点钱,而且房子本身也会涨价。

而随着刚需客而来的,还有大波看涨环京的投资客。

比起刚需客关注房子本身,他们更关心这里的*潜力,心里都在计算着短期内可以有多少获利空间,多久可以卖掉。他们是北京房价上涨的*受益者。抵押贷、高利贷在燕郊是很正常的事情,高杠杆是环京炒房客*的特征。

燕郊炒房客*的特征也是高杠杆、多套。

在这些人眼中,京津冀一体化,北京发展方向向东,地铁22号线平谷线横穿燕郊,连接北京,甚至未来北三县这块“飞地”会划入北京,*关键的是赤裸裸的价差,隔壁的通州在“帝都副中心”概念的加持下,房价可是7万/㎡啊。

地铁22号线平谷线▼

多重叠加的利好让2017年初的燕郊乃至整个环京完全陷入沸腾,而且持续半年,这些高杠杆入市的投资的预期就是——全国都在涨,首都北京在涨,那么有着强大价差的燕郊更是要暴涨。

那时,就这么一个小小的河北小镇燕郊,在楼市*鼎盛的时候,养活了将近4万名中介。它面向的是全国性的市场,不仅仅是北京的人来买,还有山西开着大奔的煤老板来买,操着一口浑厚东北口音的大哥来买,甚至还有看惯了房价欲与天公试比高的香港人来买。

中介一天带看8组客户已是习以为常,每天连喝口水的时间都得挤,运气好的时候,成交四五套,月收入数万,轻轻松松。

资本在这里,上演*后的疯狂。

所有人知道这个市场有问题,但他们都毫不犹豫地加入到这个击鼓传花的游戏中。

2017年的4月,燕郊优质项目甚至叫价4.5万/㎡,均价小步快跑,整体跑上3.5万/㎡,大家就是铆足一口劲,盯着燕郊跑上5万/㎡。

而彼时,GDP全国排名第三的一线城市广州,房价才3万/㎡。

随着“房住不炒”的利剑高高悬挂,北京出台“326新政”打击商办物业炒作,北京开始回调。

而对标北京楼市的环京也开始祭出调控:2017年6月,廊坊出台限购,只有持有3年社保才能购买,而且不认同补缴。

环京进入量价齐跌的窘境,燕郊房价更是高空跳水,近乎腰斩一半以上,炒房客悉数抛出,燕郊上演了中国房地产史上*知名的滑铁卢。

根据新闻报道:

经过一年半的回调,燕郊二手房价格相比*点普遍腰斩。

不少楼盘从*点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,缩水超6成。

不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。

本地三年的社保和纳税凭证就成了环京燕郊的死结。

北三县是此轮调控中*被腰斩的区域,相比其他地方都是假限购,抢人*,政治正确的北三县对自己真狠,各县的社保只能买本县的房子,三河只能买三河、大厂只能买大厂、香河只能买香河,完全把购房门槛堵死。

除了政治正确的原因,还有便是因为燕郊本身的价格虚高,价值不扎实。

多年以来,大家看多燕郊,就冲着两个希望。首先是“行政上划归北京”,次之是“开通地铁”。

“飞地”转正,这个现在大家都看清了,完全不可能,次之便是还有地铁平谷线河北段的建设一直不顺利,毕竟是跨省建地铁。所以燕顺路每天依然堵成一条血管,绵延好几公里,818路公交车每天颤颤巍巍,翻山越岭,串联起燕郊和北京双城生活的北漂。

因为没有钱,土地已经出让完毕,燕郊完全没有钱来建设公共配套。

暴跌后的限购的环京,开发商架不住资金回流的压力,所以在社保上一直都是暗箱操作:

先草签购房合同,然后购房者补交3年社保再办理网签过户。

各城市对这些事也是睁一只眼闭一只眼,毕竟不能不让他们活,对吧?都是利益相关。

曾经大火的燕郊在楼市的低迷期,甚至一个月才成交了8套二手房,市场之凉,可想而知。

2015年,燕郊均价1万多,2017年初,均价3.5万,限购之后被打回原型,简直就是坐过山车。

目前通州副中心新市政府附近的二手房均价在6万左右,而北三县的燕郊16000-22000,大厂14000-16000,香河11000-14000。

这一刻,燕郊16000-22000,这个价格,是已经经历挤泡沫的价格,跌无可跌,市场已经把没有资金实力和扛风险能力的炒房客都洗了出去。

环京的利空出尽,燕郊的抄底时机已经到了。

随着菏泽放开限购、珠海全市5年社保变1年、衡阳放开限价,放松调控闯关成功,2019年的楼市路径已经越来越清晰——因城施策、分类调控,地方在调控上有了更多的裁量权。

而楼市放松调控,这不就是给了之前调控太紧的环京得以喘息放松的机会吗?

而且,根据数据显示:

廊坊2017年上半年GDP为1360亿,下半年GDP为1238.6亿,整整下降了121.4亿,增速-8.9%。

没有了房地产,你让依靠钢铁厂、红木家具业为支撑产业的十八线小城市,哪里搞钱去做承接几十万北漂的公共配套?

但毕竟全国人民都盯着环京,所以环京已经不会堂而皇之地出台文件松绑限购,应该是非正式、悄悄地放水,大方向一定是——在保持房价稳定的前提放松。

燕郊大跌、腰斩,有过严重的负面,相信很多朋友都是心有余悸的。

在此,我给你讲讲另一个曾经大跌过的城市的故事——杭州。

找找杭州在哪里?▼

1998年,商品房时代开启,杭州先于北京上海,房价率先上涨。

2002年,杭州5861.6元/㎡。而当时的北京是4066.7元/㎡;上海是4553.8元/㎡。

你看,早在16年前,杭州的房价早已是一线城市的水平。

2004年,杭州8000元/㎡的房子占了51.4%,10000元/㎡以上的竟占27%。

2004年,深圳8000元/㎡的房子占了13%,10000元/㎡以上的只占5%。

2008年,逢8之年,全国楼市一片哀嚎,深圳房价开始暴跌,从12500元/㎡,到直接跌破10000元/㎡。

只有杭州逆势上涨,幅度还不小,涨了足足1000元/㎡。

随着四万亿放水收紧,楼市调控的深入,从2011年-2014年,杭州暴跌,市场54折的楼盘都有,7折的楼盘更是数不胜数。

2014年,杭州在高房价与高库存之间挣扎,库存量达到了12万套,新房+二手房,则整体库存超过了20万套。

杭州降价、崩盘的消息甚嚣尘上。

名盘德信北海公园和天鸿香榭里纷纷降价,业主一夜之间亏掉50万元。

杭州业主打砸绿城售楼部,至今历历在目。

而融绿之战,“杭州*开发商都开始卖身了”,让无数的投资客噤若寒蝉。

在中国20年的商品房历史上,杭州是*一个曾经经过腰斩、连跌5年的重点城市。

而后来的杭州,阿里巴巴在互联网的浪潮中崛起、G20和*的利好在这座城市集中爆发、再加上棚改的天量货币推动,虽然有过腰斩暴跌的负面,但是依然阻挡不了杭州在城运的加持下翻身,房价重新站在比以前更高的起点,并且大有超越广州之势。

而在2019年没有大涨契机之下,曾经跌过,而价值够扎实的燕郊,甚至放大到北三县,就是*的结构性机会,而我们做房产投资,就是要去拥抱这样的负面,拥抱洼地,燕郊虽然大跌过,但是燕郊的价值不会变。

不仅仅是调控松绑,我之所以说燕郊值得抄底,*关键的还是因为燕郊本身的价值:

1.地缘上无可替代。它是30万北漂“*后的堡垒”,优秀的地缘和滞后的公共配套,让它更像野蛮、肆意生长的北京,又被北京拒之门外;

2.交通环境的改善。以北京为半径的50-70公里1*交通圈将在2024年建成;环京的7条高速同步在修,交通通达性会更好;

3.断崖式价差。通州6万,环京1万多,这种断崖式的价差在环沪环深环广都绝无仅有。

燕郊曾经站上3.5万/㎡,即使有泡沫的成分,但这也是市场曾经认可它的价格,总有一天,燕郊的房价还是会回归3.5万/㎡,只是时间问题而已。

燕郊已经没有新房,只能买二手房,而如果你一定要买新房还是重点关注北三县大厂、香河,其他的,不值得。

或许,这一刻的环京,售楼部已经悄悄在打开,迎接四面八方的人,只是你不知道而已。

不得不说,中国房地产真奇妙!

-end-

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时 间

2019年01月06日

地 点

中国广州

票 价

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