不如，对天津乐观一点点！

冬季去天津走了一遭，因为很多投资者说，不看好天津。

我就想看看，到底是怎样一个城市，能让诸多房地产投资客，集体不看好？

天津，会不会

沦落为三线城市？

1.天津的经济、产业，有没未来？会不会像东三省，走向没落？

2.*小高潮之后，天津楼市还有下一棒么？

3.除了“北京睡城、高考移民”，天津房地产有没本质投资价值？

4.北三县vs 天津，谁将是京城置业外溢主场？

5.天津，能不能保住北方第二城的位置？

6.天津，会不会被强二线城市逐次超越？

7.天津，会不会再度依赖，房地产这把夜壶？

8.2019年，天津购房政策会放宽么？

9.除了学位房，天津其他房产、其他区域，有投资价值么？

历史，在2019年，对天津发出以上问询。天津这个历史名城，前经济强市，面临代表资本的冷酷拷问：第四次工业革命，还有没有天津的位置？

城市与城市之间，竞争是激烈的。城市的实力排行榜，一直在嬗变。一个城市的崛起，带动一代中产的逆袭；一个城市的没落，就是一代人的阶层下滑。选对了城市，就做对了人生。每个人，都在冷酷地看城市，用脚投票。

（全文较长，论证经济逻辑。读者亦可

直接跳到文尾第4节，快速直读天津楼市指南）

①天津，为什么被质疑？

天津是北方仅次北京的工业重镇也是个大城市。即有租界建筑的遗风，也有现代CBD的摩天大楼集群。天津常住人口有1557万，其中外来人口500万，城市配套齐全，生活体系完整。天津的产业重心，在传统制造业和重化工业。天津港是中国*人工深水港。是吞吐量居世界第四的综合港。

天津自有多种矿、燃气燃油资源矿。是北方重大的石化基地。天津包括了汽车、化工、飞机航空、制造业、金融业等产业。但是电子和IT业，互联网，服务业不发达。2017年天津GDP 1.86万亿，天津人均GDP 12万。

过去，进津之荣耀，仅次于进京。都是农家子跳龙门成功的结果。是人生走向巅峰的船票。可是，近5年来，天津开始进入慢车道。被很多南方城市，超越了。被超越的论证是，天津GDP增速下滑、GDP灌水传言、房价按兵不动。农家子越来越不把进津当回事。有野心有本事的年轻人，都往其他网红城市跑。

天津，要不行了么？

房价，并不能完全印证一个城市的实力。城市座次在震荡，但并不永恒。资本看的是未来，不是眼前。我们看一个城市，不能浅薄，而要长远。

天津经济，确遇挑战

1.天津GDP增速放缓，滨海新区3000亿GDP被疑注水。GDP总量被重庆超越。经济不断被强二线城市挑战。

2.重化工业产业结构难调整，电子、数码、互联网等新产业增长没跟上预期。

3.世界重工业、石化业低潮，天津港吞吐量低迷。滨海新区偶有外资撤离现象。

4.全球汽车行业遭遇寒流，主流车厂日子都不好过。波及天津汽车业。

5.世界贸易格局调整，导致各国进出口出现不确定性。影响天津滨海新区。

6.消费经济遭遇瓶颈，商业、酒店、民间经济确实偶有倒闭。社消费零售总额增速3.7%，在一二线城市中倒数。

7.城市税收增长结构分化，部分区域和产业税收乏力。2018年，天津财政收入1996亿，同比去年下降14.6%。

8.北方民风质朴，对消费型商业经济的拥抱能力不够。

9.天津人低调，易满足；没有强劲的城市竞争危机意识。明面上的竞争动力不够。

10.2017年331天津新政后，房价横盘下降，房价没有普通二线城市坚挺。天津楼市，似已褪化为北京后花园、京漂高考移民。

但是，我们因此，就能简单看空天津？

显然，问题，不能这么看的。投资，不能如此浅薄

②天津

华北第二城实力尚在

客观看天津。就会发现，天津是北方，当之无愧的第二城。这是位置、历史、民风三重要素造成的结果。纵观中国北方，根本找不到一个能在经济上替代天津的城市。西安不能。东北不能。郑州不能。大连也不能。

长江以北，尤其是黄河以北，一定会有一个除了北京之外的，经济和工业重镇。北京是中国的政治中心。北京需要一个双子城，作为北方的经济和工业中心。这个城市，要能跟北京一体化，能带动一个城市群的发展。这个城市，要有出海口，要有连接全球的航线

这个城市，要有很大的规模。占地面积要大，足够发展产业，发展城市。城市基础建设要好，交通要好，配套要全面。要有产业人口，要有素质、有技能。要有足够多的大学，有产学研一体化的根基。要有较完整的工业化结构。

为了在全国一二线城市的抢人大赛里胜出。这个城市的气候条件还要好。不能太寒冷。城市要宜居。生活和交通要便利。

这个城市，在长江以北、在黄河以北，实际只能是天津了：

1.西安虽然有科工贸、产学研的根基，但是缺乏独立的出海口。西安优势，是一带一路、中亚战略。西安，无法替代天津。

2.东北太冷。东北的投资环境，一直是自媒体诟病的重点。在新经济的浪潮下，东北没有超速超越天津的要素。

3.郑州的优势是人口规模。放得下姿势，从南方竞夺电子信息制造业。但是，郑州在人口素质、产学研上没有天津优势。郑州更缺乏入海口。

4.大连，有出海口，有产业根基。但是海湾孤岛是个劣势。与内陆的物流、人流效率低。在港口地位上，又被烟台、韩国、日本分权。

识大体，看本质，明大势。

华北之大，必有重镇。北京之外，天津天时、地利、人和，自然是第二城的地位。

天津目前的疲弱行情，主要是随世界重化工业疲弱的大势。他代表的不是一个城市的本质能力的下滑。他代表的是一个版块的长周期的波动、筑底。而在这个板块里的世界诸城，天津表现更坚挺！说明天津实力更强，产业结构也不完全是传统的重化工业。

③世界重工业疲弱波及天津

中国南北固有差异

但非恶性PK

重化工业疲软，是全球的阶段性趋势。并非中国独有。

美国底特律的没落，揭开的是全球重工业没落的序幕。全球重工业发生拐点的原因是，世界消费结构升级换代，不发达国家的城市建设和工业化转移告一段落。对钢铁水泥、设备设施的需求下降。上游产能过剩。

全球市场对传统商品的需求，也从巅峰下行。新型消费市场增长。高利润从传统工业，转移到新型工业、高科技产业、互联网经济。消费结构改变，消费结构升级，对传统工业城市的打击是巨大的。这个问题，在美国的五大湖地区体现明显。前苏联的解体，俄罗斯的经济下行，也是因为重工业这个IP在没落。

2018年，我们看到欧洲的疲态更普及。法国的风波，其实也是传统产业后续乏力，引发当地民众生活下降，导致社会矛盾激发。欧洲希腊、西班牙、德国的经济走弱也是同样原因。更多的欧洲城市，都滞留在新产业升级、裂变的漩涡中。

放眼全球，在传统重化工业重镇里，天津已算是抗波动城市的前列。如果一个大板块整体发展疲弱，而天津还能逆势稳定，说明天津的产业结构、经济活力是优质的。

所以，在基本面来说，天津依然是很棒的。

天津过去，GDP增长了16年。只减慢了2年。而且是在全球重工业疲弱的大背景下，减弱的。是中国GDP统计口径变化下，减弱的。但是，中国整个华北的人口、经济、市场，本身的需求、规模和实力，都能够支撑得起天津这个大IP的发展。因此，天津是能够，跨过波动的低谷后，重新向上的。

但是，中国南北分化，确实存在

南方的新产业，比北方要发达一点。南方的民营和市场经济，比北方要发达一点。南方的城市化率，比北方要高一点。南方的工作活力，比北方要积极一点。南方民间的财富，比北方要多一点。中国城市化率*的地方在珠三角，这里农业占比极低，这里是正奋力成为世界第四湾区的粤港澳大湾区。

中国南方，以气候、航道、外销渠道、效率的优势，抢占了WTO、信息与数码科技的红利。这是北方，在天然条件上，所不具备优势的地方。

但是，重工业、基础科研，北方依然实力雄劲。在这个方面，南方、北方是相辅相成，互为促进的。大家并不是一个非此即彼的资源性竞争。京津经济辐射华北，产学研辐射全国。长三角、珠三角辐射南中国。使得中国南北得以齐头并进，全面发展。

④理解天津楼市

认准这些逻辑

否极泰来。何惧短期低迷波动。

一个城市的楼市，是跟着经济大势走的。天津只是阶段性震荡，经济依然能站稳华北第二城之核要位置。仅北京出海口“天津港”这个枢要，就能保天津基本面坚挺。

天津与北京一体化，势不可挡

虽然北方的城市化率，没有南方高。北方城市与城市之间，城市内部组团之间，都过于疏离。哪怕天津市区与滨海新区之间都有30公里未建成地带。北方城市化进程，远不如南方。

但是，在城市群联合方面，京津在交通、产业、教育上，还是相当互通、互补；有望10-20年后一体化。而北三县作为北京的睡城，胜在了距离，但弱在了教育、户籍和产业经济。

天津，是*适合北漂的后花园户籍待遇一体化教育高考移民化轨道交通通勤化人居生活性价比。何况，比起北三县，天津还有自己的实力产业、就业机会，天津楼市，有不小的本地需求。

北京通勤概念，能利好天津的城区学位房、临京的天津卫星城、滨海新区

对于天津本土来说，城区六区学位房，是硬通货。

在过去2年的天津楼市价格下行中，学位房是*抗跌的。因为天津的优质学位，锁定在城区六区。其他区（非市内六区），是不能直接对口转为城区学籍的；非城区学籍的考生，在高考清北985的录取率并不是太高。天津城区六区升清北比率才高。所以天津学位房价值一直突出。

但是，对于新天津人来说，价格洼地也是置业硬道理。中国的城市化进程依然在前进，城乡、城郊差距将继续缩小。一个新兴组团（卫星城），是很容易克隆城区的轨道交通、购物档次、公园休闲、教育培训等要素。天津的各卫星城，滨海新城，在未来10年周期的产业构筑周期里，更具有低价带来的*空间优势。

PS：天津非城区六区，理论上是没有学位房概念的。但是武清的杨村一中挺好。所以，京漂和高考移民，在武清置业具有独特优势：离北京近，有高铁，承接北京产业溢出，卫星城概念，*也还不错，房价比市区学位房便宜，去北京工作通勤比滨海新区快捷。

受全球重化工业的长周期的波谷影响，受世界贸易结构调整影响，天津这两年的产业发展确实很有压力。为了促进经济的活力，土地财政还会是天津阶段性所需要的。房地产这把夜壶，2019-2020还是会被期待的。

2019年的天津楼市政策，大概率可能会比2018年宽松。2018年*政策放开，带来天津楼市一波小高潮；未来，天津依然会有经济本身带动的各段小高潮。天津在未来3、5年的经济夯实之后，会有一波普遍的小阳春

总体而言，2、3年内，天津不会是二线城市里*强劲的黑马城市。

但是，天津会是中国二线城市里，*具长期价值的慢牛城市。以10年周期来看，天津的工业实力，依然会是中国二线城市的排头兵。天津，依然能坐稳华北第二城交椅。

天津，依然会是北方人心目中，除了北京之外，*有入籍荣耀感的大城市。

天津楼市固然不是短炒*佳。

但是，看空天津经济、天津楼市，

显然不合时宜

否极泰来。众人看空之时，

就是长期建仓时机。