大势已定？2019年宁波楼市未卜先知

这是老司机在2018年写的*后一篇推文。

前两天和一个比老司机还要老的房产狗在聊楼市，他一句话打动了我：从业这么多年，我*次感到危机，不是行业不行了，而是自己跟不上了。

你们都知道老司机以前是专职帮人排队的，宁波的各大售楼处都排过。那时候钱很好赚，裹床被子带份早餐，眯一晚200元到手。全靠去库存的好政策，老司机*近几年生意都不错，今年花血本升级了装备，买了一顶帐篷再加一个睡袋，还打算入手一套野炊餐具，梦想着在帐篷里吃着火锅唱着歌就把钱赚了的时候。

摇号来了。

摇号彻底颠覆了排队赚钱的商业模式，老司机一下子被赶下了历史的垃舞台。那段时间特别的迷茫，不止一次徘徊在南站广场。有一天老司机这这里碰到一个网约车司机，一聊很是惺惺相惜，这哥们以前是干黄牛的，自从网络售票后，他的好日子就没有了。

但这哥们没有放弃希望，虽然被互联网革了命，但他很快又抓住了互联网的另一条尾巴，干起了网约车。老司机被这位励志的“老黄牛”感动了，决定不再自暴自弃，也要搭上互联网这趟顺风车。

所以今年你看到老司机的公众号了。

老司机写公众号的全部自信都来自过去数年在售楼处的排队经历。有位大师曾说，从事任何一个行业超过1万*都能成为专家，老司机据此也可以称专家了。只是后来才发现，排队的辉煌经历对于写公众号来说，并没有什么鸾用！

所以作为2018年*后一篇，在扯完这些没用的经历之后，老司机要为大家送上点实在的——关于2019年楼市趋势性判断。

以下为正文。

1、▏调控放开

调控放开的趋势大家都看到了，菏泽放开限售，合肥放开限购，衡阳放开限价又收了回去——但老司机相信衡阳很快会实质性放开限价的。地方放开调控的冲动，就好比爱上一个人，虽然父母亲戚都反对，但这种感情是控制不住的。

你知道，地方深爱着房地产。

马光远说，房地产就像一个风尘女子，领导们总是一脸严肃的当众谴责她，但背地里又和她暗通款曲。房地产贡献了地方一半的财政收入，在一些地方甚至是当地*上规模的产业，谁又能抵挡这样的诱惑。

土地流拍之日，就是放开调控之时，目前国内放松的几个出头鸟城市，莫不是因为当地卖地遇到了很大的困难。

调控放松有个“破窗效应”，当一个地方放松调控之后，如果没有受到上面的吓阻，其他地方很快就会学样。菏泽、合肥等地已经打破了几扇窗户，上面也没做什么表态，*新的方针还是“因城施策”，落实地方的主体责任。

因城施策就好比让王首富为思聪哥制定家规，不准他到外面去搞绯闻。

老司机的判断是2019年各地的调控基本都会放开，包括宁波，快的话上半年就会完成。宁波实质性的调控政策也就只有限购，而且是在圈内，通过人才引进战略已经废了一大半的武功；限售只是个象征性的举措，因为绝大部分房子在交付2年内也是不会出售的，增值税太高了；至于限价，宁波虽然也在执行，但从未正式公开过，既然没有正式出台，也就谈不上取消。

当然还有限贷，但房贷政策并不在地方手上，就算想取消也有心无力，能做的是调整公积金政策。

2、▏利率下调

2018年美国连续加息，国际社会为了保外汇而纷纷跟进，但中国岿然不动。我们不但没有跟随美国加息，而且还连续下调了存准率，还保持了汇率的基本稳定，还保持了外汇储备的基本稳定。

货币政策的自主性，汇率以及储备，我们都保住了，因为我们实行了外汇管制，有管制就会有奇迹。

尽管基准利率未加息，但房贷却加息了，首套房由85折加到了1.2倍。加息对于楼市的影响是实质性的，而且时间愈久效果愈明显。但11月份以来，房贷利率逐渐下调，首套房普遍下调10%的上浮，二套房甚至下调更多。

刚刚闭幕的中央经济工作会议对货币政策的论述是“保持流动性合理充裕”，而去年的表述是“保持中性”，很显然明年的货币会更加宽松。理解政策有时候需要把那些原则性的词语去掉，比如“保持流动性合理充裕”这句话，“合理”二字就是原则性的，去掉之后理解就更为准确了。

这样的诀窍一般人我不告诉他。

美联储的加息已经被川普骂得狗血淋头，美股也已经进入技术性熊市，明年加息的压力肯定没有今年大了。我们又有机会搞新一轮宽松了。

所以2019年房贷利率肯定还会下调，首套房利率回到基准利率是应该的。去年的炒房客都能拿到85折，今年的刚需首套却要付1.2倍。

用冯导的一句话：还有天理吗，还有王法吗？

3、▏房价下跌

每次出现调控放松的新闻，老司机就会收到很多留言，问房价是不是又要涨了？老司机非常理解购房者惊弓之鸟的心态，房价从1.5万涨到2.5万也就2年时间，买套房凭空要多花100万，搁谁谁都怕。

毕竟不是每个人都能像老司机那样坚定，住四明山农民房，绝不给开发商钱赚。

但老司机目前仍然认为房价调整的过程还没有结束，伴随着调控的放松，利率的下调，房价可能还会有进一步下跌的空间。

也就是不能把调控放松视为房价上涨的信号，房价上涨的信号是救市，即鼓励购房的政策出台。

为什么说明年房价还有下调可能呢？

*个方面是开发商有这个压力，明年开发商的偿债压力比今年大得多，对销售回款的要求也高得多。而与之对应的，是许多项目的销售速度放缓，小港的光盘神话早已作古，庄市的光盘神话也在*近打破，而市区的各大豪宅，早已是普遍性的一天一两套的速度了。

如果开发商不差钱，守着价格慢慢卖倒也不错。

第二个方面是二手房价格仍然偏高。宁波二手房价格并未有明显跌幅，至少挂牌价如此。与新房相比，二手房性价比还是低，因此现在二手房的成交量远不如新房，要知道去年宁波二手房的交易量是新房的1.3倍。

有人说二手房买涨不买跌，跌了反而更没人买，这话说对了一半，跌的时候确实没人买，但跌完了就有人买了。

现在这样屏住不跌，谁来买？

看到这里你肯定说老司机你是个空头，看空明年房价。你错了！老司机对于房价毫无感情，涨我也赚不到，跌我也不亏钱。老司机四明山的农民房一直没有产权，*热情盼望的是宅基地可以入市。

老司机始终认为中国的房价是土地制度和财政制度长期作用的反应，只要土地垄断供应不变，土地财政不变，中国房价长期上涨的基础就不会变。但短期之内，政策对房价的影响是*直接的，调控*终会跌，救市*终会涨。

那些调控来了还说是空调，或者救市来了还说不会涨的人，不是骗就是傻。

相比房价的快速上涨，房价下跌的速度是缓慢而又漫长的。如果你明白经济对于房地产的依赖，金融对于房价的敏感，你就不会奢望房价会出现崩溃性的下跌。

人间不值得，但房子很值的。

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本文配图均源自网络

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