2018年末，上海楼市冰火两重天：近4500套房源集中入市，平均认筹率仅46%

2018年年末，上海房地产商加速推盘。

距离跨年的钟声仅一步之遥，开发商加紧冲刺的步伐，落袋为安。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，除了冲业绩，部分开发商此时开盘也可为2019年1月留点业绩，不至于开年数据太难看。

据《地产深度报道》不完全统计，8天时间（2018年12月23日-2018年12月31日），上海地区共有18个楼盘认筹，共计推出4458套房源，然而相较于推盘热情的高涨，认筹情况却不甚乐观。

除福晟钱隆广场一枝独秀，以超200%的认筹率位列*外，其余17个楼盘认筹率均不足100%，其中12个项目更是低于50%，占比高达三分之二。18个新盘的平均认筹率为46%，这一数据主要得益于钱隆广场庞大认筹人数的拉动，如果将其不计，其余17个项目的平均认筹率仅为29%。

数据整理于房天下、安居客等平台

18个新开楼盘中有三分之一的楼盘开在浦东，分别是福晟钱隆广场、颐盛御中环、仁恒公园世纪、万科翡翠滨江、尼德兰花园和中粮首创禧瑞祥云。然而，新盘扎堆的浦东的认筹情况却两极分化，有热销的福晟钱隆广场，也有“冷清”、认筹率不足两成的中粮首创禧瑞祥云。

钱隆广场是闽系房企“福晟”在上海的*个项目，这一项目为2018年5月2日福晟从海航手中以29亿元的作价收购而来。

认筹率仅次于钱隆广场的是位于闵行金虹桥的东苑古北尚郡，本次开盘推出147套房源，共有135组有效认筹客户，认筹率达92%。

颐盛御中环、九龙仓静安壹号、仁恒世纪公园、*维港紧随其后，认筹率均超过60%。

然而，作为网红豪宅盘的万科翡翠滨江，其认筹数据并未如想象中得高处境与本月新开楼盘中海建国里颇为相似。对此，卢文曦表示，经过2年多调整，市场回归理性，性价比高的项目相对来说更容易被市场接受。毕竟，上海需求量逐年扩容，刚需、改善消费力还有挖掘空间，过份看淡市场也不太理性。

高性价比成为受众选择愈发看中的因素。

合景天悦和融创壹号公馆的低认筹率在卢文曦看来正是基于此。

二者均为2016年的地王项目。2016年5月，融创以38291元/㎡的楼板价拿下泗泾镇一地块，作为外环外的板块，这一价格，让市场颇为震惊。彼时市场测算，项目未来售价必须要达到6万元/㎡以上才能保本，而当时泗泾板块新房的成交均价在3万元/㎡

一个多月后，合景泰富成为融创的“队友，以47.35亿元拿下松江区另一地块，成交楼板价高达39073/㎡，这也意味着项目未来的保本价将超6万元/㎡。

此次合景天悦和融创壹号公馆的开盘均价虽低于测算保本价，但市场认可度依然不高。前者此次推出582套房源，认筹人数为151；后者共推出823套房源，只迎来214人认筹，项目认筹率仅为26%。

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在卢文曦看来，此举也是一个重要信号，即2019年可能是一批地王项目集中入市的时间，但是这些项目面临亏本风险，除非以较低价格入市的同时，去化效果也较好。

具体项目信息

福晟钱隆广场（备案名：海悦华庭）

均价：8.6万/㎡

*入手价：450万

周边二手房均价：5.1万/㎡

建面：52㎡-86㎡1-2房

房源数：362套

认筹数：883组

开发商: 福晟

福晟钱隆广场位于江高路39弄，属于浦东三林板块。

公共交通：轨交：11号线、6号线、8号线；公交：583路、755路、761、873路等。

东苑古北尚郡（备案名：东苑尚郡园）

均价：7.1万/㎡

*入手价：440万

周边二手房均价：6.3万/㎡

建面：62-123㎡1-3房

房源数：147套

认筹数：135组

开发商：东苑集团

东苑古北尚郡位于闵行区虹中路366号，属于中外环闵行金虹桥板块。

公共交通：距离中环线600米和延安高架900米、地铁10 号线；公交龙柏新村、龙溪路站1公里，小区门口多条公交线路*地铁站。

颐盛御中环（备案名：颐盛云锦苑）

均价：7.4万/㎡

*入手价：1124万

周边二手房均价：4.5万/㎡

建面：165-185㎡联排别墅

房源数：28套

认筹数：24组

开发商：上海海东房地产有限公司

颐盛御中环位于浦东康桥镇康杉路386弄，属于浦东康桥板块。

公共交通：地铁11号线、18号线（在建中）御桥路站，距离项目约1.2km；地铁11号线预留站点——严御路站——御桥科创园专属站点，距离项目仅约500m。

九龙仓静安壹号（备案名：静安花园第二批）

均价：12.9万/㎡

*入手价：约2150万

周边二手房均价：11.5万/㎡

建面：166-345㎡的4-5房

房源数：76套

认筹数：48组

开发商：九龙仓

九龙仓静安壹号位于静安区新闸路2018号静安花园，属于静安静安寺板块。

公共交通：轨交：2/11号线江苏路站、2/7号线静安寺站；公交：45路、01路 。

仁恒公园世纪（备案名：仁恒世纪公寓）

均价：10.5万/㎡

*入手价：2887万

周边二手房均价：5.9万/㎡

建面：275㎡五房

房源数：62套

认筹数：38组

开发商：仁恒置地

仁恒公园世纪位于浦东新区银融路88弄，属于内环内花木板块。

公共交通：轨交：4号线和6号线蓝村路站；公交：746路、792路、798路、779路、929路、大桥六线等。

*维港（备案名：*雅苑）

均价：5.7万/㎡

*入手价：530万

周边二手房均价：3.6万/㎡

建面：93-103㎡联排

房源数：71套

认筹数：43组

开发商：*

位于闵行银春路富岩路交叉口，属于马桥板块。

公共交通：地铁5号线；公交：17路、881路、闵行19路、莘金专线等。

旭辉依云湾（备案名：旭辉依云湾小城）

均价：叠加4.3万/㎡；联排5.3万/㎡

*入手价：524万

周边二手房均价：3.6万/㎡

建面：叠加122-150㎡；联排133-225㎡

房源数：128套
认筹数：63组

开发商：上海欣博房地产有限公司

旭辉依云湾位于宝山顾北路666弄，属于顾村板块。

公共交通：地铁：7号线顾村花园站；公交：345路、527路、宝山3路。

万科翡翠滨江（备案名：滨江璟园）

均价：11.3万/㎡

*入手价：约2640万

周边二手房均价：6.96万/㎡

建面：240㎡-300㎡

房源数：126套

认筹数：60组

开发商：万科

万科翡翠滨江位于浦东滨江大道399弄（近民生路），属于浦东洋泾板块。

公共交通：地铁：14号线巨野路站（在建），18号线昌邑路站（在建）；公交：792路、3路、81路、971路、浦东15路、313路、455路、573路、10路。

尼德兰花园（备案名：高桥新城）

回顾往期文章：

复地富顿街区（备案名：富顿苑）

均价：3.8万/㎡

*入手价：265万

周边二手房均价：3.81万/㎡

建面：58-141㎡1-4房

房源数：222套

认筹数：61组

开发商：复地

复地富顿街区位于松江区九亭大街851弄，属于松江九亭板块。

公共交通：距9号线九亭地铁站约1.8公里，5站即达漕河泾，8站即达徐家汇。

秋月朗庭尚东区（备案名：尚东朗庭）

均价：3.3万/㎡

*入手价：约280万

周边二手房均价：2.8万/㎡

建面：86-148㎡2-4房

房源数：367套

认筹数：94组

开发商：上海中环南城置业有限公司

秋月朗庭尚东区位于奉贤南桥褚家路浦星公路，属于奉贤南桥板块。

公共交通：公交：南桥汽车站（莘南专线、莘邵专线、石川专线等）、南闵专线、南桥22路等 。

合景天悦（备案名：合景天悦苑）

均价：4.65万/㎡

*入手价：395万

周边二手房均价：3.4万/㎡

建面：约99㎡高层、121㎡洋房

房源数：582套

认筹数：153组

开发商：合景泰富地产控股有限公司

合景天悦苑位于松江区广富林路与龙马路交汇处，属于松江新城板块。

公共交通：轨交：9号线松江大学城站；公交：松江13路、松江15路、松江33路、松江19路。

融创壹号公馆（备案名：融创枫丹雅苑）

均价：4.5万/㎡

*入手价：约380万

周边二手房均价：3.2万/㎡

建面：85-121㎡的3-4房

房源数：858套

认筹数：218组

开发商：融创

融创壹号公馆位于上海市松江区泗泾镇恒泽路188弄，属于松江泗泾板块。

公共交通：地铁9号线泗泾站（500米）。

城开御瑄（备案名：当代艺墅花园（雅登别墅）二期）

均价：8万/㎡

总价：毛坯1700万元；装修2300万元

周边二手房均价：4.65万/㎡

建面：215-305㎡别墅

房源数：103套

认筹数：23组

开发商：上海启耀房地产开发有限公司

城开御瑄位于闵行顾戴路1801弄，属于莘庄板块板块。

公共交通：地铁：12号线虹莘路站；公交：803路、763路、闵行8路、173路、753路、763路。

紫藤华庭（备案名：紫藤华庭）

均价：6.5万/㎡

*入手价：约550万

周边二手房均价：5.1万/㎡

建面：98-180㎡洋房

房源数：126套

认筹数：24组

开发商：上海新大陆体育中心有限公司

紫藤华庭位于闵行区吴中路1888号，属于闵行龙柏板块。

公共交通：地铁10号线紫藤路站 。

光语著（备案名：金卓雅苑）

回顾往期文章：

中粮首创禧瑞祥云（备案名：祥云华亭苑）

回顾往期文章：

金地水悦堂（备案名：源溪雅苑）

均价：4.4万/㎡

*入手价：435万

周边二手房均价：2.57万/㎡

建面：116㎡-140㎡联排122㎡-129㎡叠加

房源数：334套

认筹数：32组

开发商：金地、绿地、保利联合开发

金地水悦堂位于青浦区浦泰路888弄246号，属于青浦朱家角板块。

公共交通：轨交：17号线朱家角站;公交：朱家角1路-浦泰路石家浜路站、朱徐线-珠溪路淀山湖大道。

编辑 沈玉洁

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