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- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
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- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
2018年的沈阳楼市绝对值得纪念,即便是商品住宅供应量这样一个小话题。2018年沈阳市9个市辖区总计审批《商品房预售许可证》881个(注1),共入市商品房1571.2万平,其中包含商品住宅128864套共1333.99万平,商品住宅供应面积环比增长17.03%。
这是2013年商品住宅供应量达到顶峰之后首次年度环比上涨,全年新增商品住宅平均单套面积103.52平,环比扩大6.35%,套均面积首次突破百平关口。十大房企供应量占沈城一半,万科一家供应了过百万平商品住宅,小房企生存空间被日渐挤压,唯有挣扎求存。
一、5年来商品住宅供应首次增长,套均面积放大小户型比例降低
沈阳商品住宅历年供应面积
自从2013年沈阳楼市商品住宅供应量创纪录的超2000按平供应之后,楼市“去库存”一直就是个热门话题,随后的2014至2017年,商品住宅供应量也是逐年下降,2017年仅供应1140万平,只是2013年的一半多一点。2018年沈阳累计供应商品住宅1333.99万平,环比增长17.03%,这是*近5年来的首次供应量增加。
伴随着近几年商品住宅供应量减少,入市住宅的平均面积在不断扩大着。随着“6090”要求的逐渐“放松”,沈阳入市商品住宅平均面积从90平/套左右逐渐上升,2018年新入市商品住宅的平均面积已达103.52平,小户型住宅产品占比明显降低,很多刚需购房者,尤其是单身置业者发现现在想买套合适的小户型已经不那么容易了。
二、月度走势平稳,浑南仍是楼市龙头
2018年沈阳商品住宅供应月度走势
相对于2017年来说,2018年商品住宅供应走势较为平稳,并没有因为4月和8月的两次调控造成大的波动。这与2017年有很大的不同,当然更直接的原因是2018年的楼市调控并没有促使大面积销许重新申报。
2018年各区商品住宅入市量与同比增幅
2018年商品住宅入市量仍是浑南区*,供应商品住宅371.6万平,沈北新区、于洪区、铁西区列2-4位,供应商品住宅182.6-234万平。这四个区域仍是沈阳楼市主力,占全市供应量的73.75%。其中仅有于洪区商品住宅供应量同比2017年出现下降,供应量*的浑南区同比上升43%,沈北新区更是增加了69.5%,铁西区也增加了14.19%。皇姑、苏家屯、沈河、大东与和平五区供应量较低,均在50-100万平之间,大东与沈河持续低供应,2017年有过百万平商品住宅供应的和平区,2018年下降了55.19%,近有52.9万平住宅入市。
沈河、和平住宅供应的严重不足也是促成浑南区成为改善首选的原因之一。
三、三环外比例正式过半,刚需改善均瞩目三环外
2018年沈阳各环线区域住宅供应
2018年沈阳各环线区间商品住宅供应比例变化不大。一环内与四环外住宅供应量均有所下降,一环内*供应量下降理所应当,四环外由于配套条件较差,加之三环附近尚有大量住宅,很难吸引购房者关注。2018年入市的四环外住宅,除沈北新城子板块外,主要是别墅、温泉项目。
二环至三环与三环至四环区间虽然商品住宅供应量均有所增长,但三环至四环增长更为迅猛,较2017年增长了31.68%,占沈阳商品住宅供应的比例也由2017年的47.34%提高到53.27%。三环外能吸引到大量购房者的原因显现出明显的两极分化:沈北新区道义板块主要依托价格优势和“不差”的配套;全运、新市府板块更多的依靠环境与经济潜力。两者一刚需一改善,需求南辕北辙却都扎根于三环外。
四、十大房企占楼市半壁江山,超200个项目有住宅供应
2018年房企供应和项目供应TOP20
2018年沈阳有过百家房企有商品住宅供应,其中供应量在5万平以上的有49家;10万平以上的有26家;20万平以上的20家;50万平以上的8家;商品住宅供应百万平以上的房企1家(注2)。与之相对应的,有204个项目有住宅供应,其中供应量超10万平的项目有36个,20万平以上供应量的项目有7个。
2018年的沈阳楼市,供应量前十的房企总计供应了665.93万平商品住宅,恰好是沈阳总供应量的50%,从2018年土拍形式来看,未来沈阳除部分政策型房企与个别纯高端房企外,大部分市场将被20家左右的房企所瓜分,而随着商品房市场的衰落,这个数字将很快减少到10-15家。
2018沈阳商品住宅供应TOP20品牌
万科在2018年供应商品住宅121.5万平,这得益于前期的疯狂“兼并”,紧随其后的恒大、碧桂园供应量与之差距较大。融创虽然进入沈城不久,但兼并了多家中小房企之后扩张势头非常凶猛。华润、中海、金地、荣盛、保利也都是沈阳人民熟知的开发商,华夏幸福是TOP10中*的单项目品牌。
2018沈阳商品住宅项目供应量
沈阳孔雀城一个项目供应商品住宅41.54万平,TOP10中其他项目也大多位于三环外,只要是市内真的没有那么大块的土地了,10万平就已经是大体量了。更大的地块真挂出来了,房企也得掂量掂量是不是吃得下了。
注1:统计数据未包含棚改、回迁、安置等政策性住房数据。
注2:房企统计数据以品牌操盘为统计基准,未按持股比例进行拆分。
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