周四产品说丨深度服务，房企未来存亡的破局之道

在刚刚过去的2018年，上半年商品房销售整体保持平稳增长态势，7、8两月市场热度惯性延续，商品房累计销售面积、金额增速上行趋势未改，相继刷新年内新高。不过，“金九银十”集体爽约，商品房累计销售面积、金额增速双双步入下行通道，年末市场也表现平平。

一方面，受制于调控政策持续高压，叠加房价升至阶段性高点，居民购买力略有不济。

另一方面，因前期大量供地，多地市场供求关系开始逆转，由原先的卖方市场转变为买方市场，新开盘项目去化率明显回落，部分城市项目去化率已不足五成。

在这些因素的综合影响下，高端住宅面临市场销售冰点，不少客户呈现观望情绪，并在掌握一定话语权之后，愈发关注产品本身以及相关的配套增值服务。

房企回归产品力

配套服务需求同步上升

楼市下行，产品竞争压力日益增强。存量市场下，房地产服务需求却在与日俱增。

房地产市场的不景气，使得房企们更加注重对于产品力的打造，各式各样的产品系列集中涌现，却疏忽了配套服务的同步提升。销售时的承诺与后期提供的服务往往相差甚远，造成群体投诉，严重影响品牌的美誉度。

一边是房企高声喊着“活下去”，一边是业主仍旧体验着传统物业服务。那么，二者是否可以擦出火花，形成房企与业主的双赢局面？

生存压力下

房地产服务亟待深层次挖掘

目前，大型房企正在谋求转型和去房地产化，中小房企面临前所未有的生存压力。因此，在产品业态和服务创新方面，不少房企已经开始规划布局，例如在长租公寓、特色小镇、物业服务等多个领域开展新业务，希望从中寻求一线转机。

尤其在服务领域的投入上，近段时间，多家房企的物业板块相继上市，在一定程度上反映出房企对于服务领域的重视程度，以及该行业的商业潜力和价值。但物业只是房地产服务领域中的一小部分，也是*基础的服务内容。相对而言，地产服务领域还有更深层次的内容亟待开发，这也需要地产人在未来不断摸索。

同时，产品创新并不只局限于硬件本身，高端业主服务也可以形成一种新的产业模式，即在硬件基础上提供更加深度的软性服务。

从以“物”为业

到以“人”为业的思维转变

事实上，针对高净值用户的服务，正在往精细化的方向发展，且通常以健身运动、文化教育、休闲娱乐为主，在围绕二人空间、三口之家、邻里社群等多维度上，提供一对一的私人定制服务。

这与传统“吃大锅饭”的物业服务或者小范围业主服务相比，需求上更偏向中高端层次，具有国际化、多元化、个性化等多种特征，实现了从以“物”为业，到以“人”为业的思维转变。

这一模式独立于传统物业，但二者属于互补关系，即在物业服务的基础上，为业主提升更高的精神追求，比如提供海外旅游、留学教育等高端定制服务，这与一般物业服务相比，有着本质上的差别，也是目前绝大多数房企较少参与的一个领域，市场前景较为广阔。

针对高端客户的深度服务

尚存较大市场空间

数据来源于万科翡翠联盟

上海万科曾针对近1000名高端翡翠系业主做了一份关于人居服务需求的调研问卷。根据调研结果，万科业主认为*有价值的服务是社区配套服务和资源对接，分别占调研人数的29.9%和20.7%；另外有65%和61%的业主都希望通过活动获得资源对接和人脉关系；超过96%的业主都制定了子女海外留学计划；调研问卷中还包含了其他服务内容。从上述数据可以看出，业主对于人脉和资源的渴求度相当高，并且对于自身和下一代的学习教育也是投入较大的精力。

事实上，目前已有房企对购房者深度服务迈出了*步。万科翡翠联盟就是中国房地产行业*个高端服务平台，该机构于2014年9月成立，它与万科物业并无本质上的联系，而是针对以万科翡翠系业主为核心的城市精英人群提供相关服务，且独立运营，以生活、文化、健身为主题，并据此拓展了各项高端服务内容。

当房地产行业进入白银时代之后，对于大多数房企而言，从开发商到服务商的角色转变，意味着深度服务或将成为未来高端住宅市场竞争的一个有力助手。