丁祖昱：2019年房地产10大预测

预测楼市很难

因为房地产是个“政策市”

但

总结2018年

预测2019年

是《丁祖昱评楼市》每年的“招牌菜”！今天，上海奔驰梅赛德斯中心，接近5000名听众的发布会，场面震撼。

总结和洞悉2018年

房地产不好做了，那么，2018年整体楼市总结和复盘如何了？答案是逆势上涨！

整体来看，2017年房地产市场13.7万亿，但2018年虽然调控加剧，但丁祖昱预计2018年总量达到15万亿左右，相对去年增加10%左右。而从成交面积来讲，2018年整体将超过17亿平方。

更值得关注的是，行业集中度进入一个百强时刻，即2018年出现一个有趣的数据，即

百强房企刚好去年卖了整整10万亿

一个15万亿的巨无霸行业，百强就占据了三分之二！

更深入的看

2018年30强房企占据几乎半壁江山（46%）；

2018年一半的土地，被10家房企拿走了！

1，房地产长期看人口，但未来人口不乐观。

但一个事实是，目前不想生的比想生二个的多很多。

2013年生一孩的人口下降了300多万人，这不是一个小的数量。

现在初孕的妈妈年龄也在提升，目前高达29.2岁。

同时，结婚的人数更少了，2013年有1300万结婚，到2017年只有1000万多结婚。这其中，把因为卖楼重复结婚的去掉，其实2017年不到1000万人结婚，结婚显著的少了，生小孩的就相应少了。

其次，二胎政策后，连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高，到达51%，但2017年二孩冲高已经见顶。生二胎的人对房地产有什么影响了？其一，他们都是有购买力的人，其二，他们都有能力还会换好房子。

但值得强调的是，2017年生二胎的数量已经到顶了！未来预计会有更放松的人口政策。

从长期来看，未来人口增长不乐观，已经基本到顶了。从总量来看，未来甚至1500万每年人口增加都是乐观的预估。

2，需求：满打满算17亿平方米。

首先，未来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

其次，目前800万大学毕业生，这才是未来房地产的刚需。无论如何，毕业后他们都得租房或买房。

其三、改善需求大约有10亿平米。

因此，整体结合起来大约有17亿平方米左右的需求。即刚需加改善的总需求，具体而依然，差不多刚需6.6亿，改善10亿。

3，洞悉消费者，请关注95后

其一、房子是不用来炒的的政策3年后，投资需求的下降了8个点。

其二、限购对环一二线的影响非常巨大。周边城市输送的购买力大幅度下降了。

其三、2018年卖房子投资是买大还是买小，答案是买大的。相对大成为首选。

4，洞悉租赁市场：一个同时被高度和低估的行业。

这个租赁行业的蛋糕和增速都被夸大了。

今天一线和二线城市空置率还在15%以上。

另一方面，中低端的租赁房子的市场需求被低估了， 比如在上海4000元平米以下的房源严重不足。蓝领公寓很少，便宜的租赁物业很少。现在推出的租赁房，大多都是中高端定位，但这往往是市场*不缺乏的。

5，商业地产：无论如何，都是冰火两重天。

首先，各个城市商业表现差异很大。很多城市购物中心都是过剩，人均面积也都是过剩。而从租金上涨来看，全国租金上涨的只有深圳、长沙、武汉等不多的城市。

其次，商业地产正在高度分化，很多区位、地段没法做商业，做了之后自然经营不善。

其三，商业地产资源在向头部企业集中。

其四、购物中心未来的模样是什么样的？新零售是一个关键的，VR购物，自动销售、24*全天候的，智慧停车，无人机配送等。

6，写字楼市场：高度不看好

其一，年年都要去库存，太多了，这今年办公的库存是不减少反而增加。

其二、租金差异很大，不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上。

其三，大家都在共享办公，现在也在反过来促进传统写字楼的迭代升级，目前共享办公运营商占据了8.6%，很多城市办公楼也因为共享办公做了一些去化。

7，房企：高位运营，增长将放缓

首先，高增长模式已经不可持续。以前高增长的背景和前提不再具备了

一则市场容量不再放大，2018年17亿平方米的市场，2019年预测很难继续上涨；

二则融资高杠杆的时代已经过去了，未来谁都不敢加杠杆，

三高周转的能力虽然已经具备了，但没有市场容量和高杠杆的前提，高周转其实也很难了。

其次，房企需要继续做大做强主业。

大多房企开发业务占比都占据到95%以上，甚至很多房企的利润的主营业务的利润占比甚至超过100%！

为何是超过100%，因为非主业的亏损被房地产补贴了。’

2019年房地产十大预测

1，预测1：房地产，依然是中国经济的“压舱石和稳定剂”。

虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

2，预测2：货币放水难解楼市之渴。

即使适度放水，也不会马上作用于房地产！

房地产短期不会被重启复苏。

房地产未来，应该会走完他自身的调整期。

所以所有房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做*坏的打算，是好的安排！

3，预测3：中央放权到地方，四限放松有希望。

限价很多城市已经不用限价了，

限购适度的放松，对部分城市是有必要的。

限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持，

限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

4，预测4：2019年房地产总销售额预计13万亿，整个规模相对2018年下降10%。

2019年房地产销售规模预计会下降，整体销售总金额预计在13万亿多一点，而销售面积从17亿平方米回落。

这其中，对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。

2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。

而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号。

可以预见的是，2019年三四线压力比2018年更大。

5，预测5：房地产:继续看好海南楼市

希望海南房地产政策能够微调，与其说预测看好，还不说是希望海南2019年会好一些。

6，预测6：购买力下降，刚需房要注意了。

对一线城市，远郊的刚需房，现在去化出现大的滑落，这和刚需的购买力完全相关。

房价过去上升，影响*的还是刚需，而不是改善市场。

因为改善需求大多自己就有一套房，也随着房价上涨同步上涨了。而刚需的工资收入增长赶不上2016、2017、2018年的房价上涨，赶不上了，所以刚需的购买力下降。

未来刚需的面积会下降，总价会降低。这样才能适应刚需客户。

前年820万二孩，去年720万二孩，未来平均孩子写作业一天4、5个*，会要求一个书房。父母已经很难有独立的书房了，因为尽量都留给孩子了。

7，预测6：地价还会降，房企2019年可抄底。

永远不需要在*底部去抄底，但可以选择在“底部区域”抄底就好。

2019年前几个季度是拿地抄底的*时机。

资产价值*的一年，也可能2019年也是一个好机会。

8.预测8: 租赁行业面临大洗牌，背靠大树的能够活下。

这棵大树是房企，如果租赁行业没有依靠开发商这棵大树，是很难活下去。

租赁行业2018年的行情开始发生很大的变化，但依旧有很多机会，比如蓝领租赁，4000元|平米以下的市场。

9，预测9：看好物业管理，不看好养老地产。

短期不看好养老地产，但看好物业管理。

很多开发商很奇怪，我旗下竟然有个物业这个香馍馍，这几年被资本市场高度看好。

现在就连BAT都来敲门物业板块。

规模小的物业，也可以傍大腿。如果房企物业规模很大，2019年需要重新审视，做大物业。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。

养老地产盈利模式还未形成。健康老人都去带孩子了，或者不带孩子都会去忙自己的事了，不需要为他们做养老公寓。而真正失能的老人，其实社区单独对失能老人做一个养老专区都会遭遇很多阻力。

10，预测10：我看好这些地产股！

碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉！

专注地产50强之变

地产总裁内参

努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！

深度交流请加老潘微信dczcpyt

A，趋势篇：中小房企还有未来吗？

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B，标杆篇：30强房企们，他们在干嘛？

1，金地

2，融侨

3，万科

4，万科

5，融创

6，恒大
7，旭辉

8，正荣

9，融创

10，中海

11，福晟

12，招商蛇口

13，祥生

14，仁恒置地：

15，金地：

16，龙光

17，融创：

18，保利：

19，阳光城：

20，SOHO:

21，禹洲地产：

22，旭辉

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25，中国金茂：

26，中南置地：

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28，佳兆业：

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C，专业篇：房企如何打造“专业战斗鸡”？

1，营销力：

2，产品力：

3，产品力：

4，营销力：

5，营销力：

6，豪宅产品

7，组织管控

8，利润力

9，并购力

10 产品力

11，投资力

12，产品力

13，营销力

14，社群力

15，资本力 碧桂园

16，产品力：

17，产品力

18，产品力

19，豪宅力：

20，产品力：

21，并购力：

22，社区服务力：