个税抵房租！房东、租户到底谁更冤？

这几天，房东和租户两大军团矛盾升级、争吵不休。

究其原因，是2019年起实施新的个税政策，其中一条是个税可以抵扣租房租金所引起。纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时，必须填写房东的真实信息，包括姓名、身份证号、具体房屋坐落等。

但是，很多租户反映，房东拒绝配合申报或者借此变相涨租金。

类似的事情很多，聚集在网络上，各说各理，被很多人把情绪带动得有些跑偏。

有些租户大声喊冤，国家给了租房小红包，自己却享用不了，实在忍不下这口气，觉得作为租户自己是弱势群体，希望有人为自己出头解决。

有些租户，权衡利弊之下，觉得没必要浪费时间和精力，还有维持还算良好的租赁关系，所以放弃申报，略过。

事情开始，大家都一边倒的态度同情租户，谩骂房东。

细思之后，房东，租户，到底孰是孰非？谁更该喊冤？

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理性分析之后，我们理解租户的弱势之处，房东貌似也有难言之隐。

那么，房东到底冤在哪？

为什么房东不愿意抵扣，宁可赶走租户或者变相涨价，原因总结有以下几点：

一、房东税点高，每年几千块额外支出，但是租户占不到多大便宜，房东里外不是人；

个人出租住房的纳税分为两种计税方式：分税种方式和综合征收率。

分税种方式比较复杂，包括增值税、附加税、个税等很多项，听起来就很让房东们头疼了。

综合征收率就相对简单，就是乘以一个统一的税率来征收。

下面我们具体解释下这种综合征收率情况：

目前大部分个人出租房屋是可以按照5%的综合征收率计征税款的。按照这个5%的标准来计算，一套年租金10万元的房屋，税费是5000元。

而这种基础下，租户抵扣的个税其实节省一个月也就是在150元，因为北京*的月抵扣标准是1500元。

还有另外一中情况，如果个人出租的是非住房，也就是包括商铺和商住类房屋。那么就要选择综合征收率计征方式当中的另一个税率来计算，两档综合征收率保持不变，而在适用综合征收率的月租金收入临界点上有所变化。

营改增后，计算税金的月租金临界点是31500元。也就是月租金小于等于31500元的适用7%的综合征收率，算下来是每月2205元，一年是2205*12=26460元；月租金大于31500元的适用12%的综合征收率，算下来是3780元，一年是3780*12=45360元。

看到这些具体数据，其实我们也就能理解房东们的为何不舍和顾虑了。

二、政策的不明朗，使得房东有很多未知的担忧；

北京早在2011年6月1日起，就开始重视规范租赁房屋网上备案。但是由于租赁市场的不规范和乱象，租户方经常的变更，给出租方增加了很多重复性的备案流程，所以租赁备案的比例一直很低。仅以北京市场为例，租赁备案不足10%，放眼全国，更是连1%都不到。

租赁备案不完全，以至于税务机关并不能掌握房东的房租收入情况，通过此次纳税申报后，房东的房租收入情况就会被记录在册。在税务部门的数据库中就有了存储。

被记录后，如果未来出台房地产税等相关税费，会不会另有说法，或者税费更高呢？这也就成为了广大房东共同的担忧。

基于此心态，不愿意配合租户登记也就颇让人理解了。说白了，也就是大家担心“翻旧账”，影响未来的税收。

三、大量中介介入租赁市场，推高租赁价格，使得房东被迫骑虎难下

由于近些年，房屋买卖价格周期上涨，房价居高导致购房门槛又一步提高，首套购房者年龄随之增高。买房之前必然都要经历一定程度的租房阶段，结果使得租房市场需求旺盛。

房东自身心理预期的上涨，加之中介的大量介入，使得房租租金大跨步增幅。

以前的租赁市场，是房东--租户双向，后来增加为房东--中介--租户三方。如今租赁市场中介大规模以二房东的身份介入，将租赁房屋从房东手里收来，租期锁定为3-5年，然后投资一定资金做包装、拆分格局，获取其中差价。房屋看似整体档次提高了，所以价格也跟着提高不少，但实则装修安全性欠缺不环保，变相提高了市场整体价格，中介获益丰厚。

目前租赁市场，有过一半的房源被各种租赁中介垄断代理。中介代理的房屋租赁价格普遍超过房东直租的两成以上。如此行情下，房东也跟着骑虎难下。

四、虽为房东，却难抵贷款压力，以租养贷难度雪上加霜

我国的租售比之低，众所周知，很多城市想要以租养贷并不容易实现，尤其像北京这样的高房价城市。

如果业主在付出大笔*款的前提下，用租金加额外支出部分偿还贷款，再多交一层房租税，想必会有很多房东选择空置吧。

再如果，被多次提及的空置税未来出台，那么是不是就会有大量房东抛售房产呢？这样的二手房市场想必也会混乱一番吧。

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房产税一直被提起，却一直没有落实的细则。源于我国地产的诸多因素，要收税就要拿出一套令人信服的数据基础和评定依据。租赁登记不知会不会是房产税未雨绸缪的其中一步棋子呢？我们不得而知。

国家在房价高位运行的行情下，大力发展住房租赁，并将“租购并举”方针纳入到了房地产的长效机制当中；为使得人人有房住，鼓励租赁政策，推出新政租金可抵扣个税。

看得出为了体恤民情的态度，不过方法的效果好与坏，还需要经过租赁市场的检验。

一石激起千层浪，租金抵个税的事情在意料之外被放大。

为了安抚市场情绪，有媒体出来表态。1月7日，据《新京报》报道，北京税务客服表示“目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知”。不过此举依旧难以安抚大众。

这次租赁市场的开弓之箭，就引起了诸多不适，某些方面也的确该好好思考。

不论房东和租户都渴望健康稳定的租赁市场，角色不同，心理对安全感的诉求却是一致的。

这次租金抵扣租户个税，起码从实际情况上而言，表面上是帮助租户节约了租金成本，实则难以落实。房东如果因此变相涨价，就会继续推高租赁市场价格，这样造成的社会问题就会加剧。

那么笔者认为，既然鼓励租赁市场发展，是不是该雨露均沾，不仅体恤租户，也该给房东一定的税收优惠减免和抵扣呢？

使得无论天平两段站着谁，都可以公平。

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