2019年楼市草稿纸上，有人写了道新方程式

2018年就这么过去了，肯定会有人说，我并不怀念它。

的确，刚刚过去的这一年，不确定性、挑战与颠覆、焦虑与恐慌，吞噬了各行各业与身处其中的每一个人。当老罗第四年站在舞台上，用熟悉的方式跨年时，却被调侃为，年轻人看罗振宇和老年人吃权健，本质上是一样的。

焦虑，早就跨越了年龄的阶段，生活的焦虑、职场的焦虑以及对健康对子女对未来，一颗颗的石子不断扔进这潭湖中，湖面，再难平静。身处地产行业，尤甚。

前几日出差，遇到深圳或上海的朋友，见面寒暄，都在比惨。也难怪，去年一整年，22个城市或加码或开启限购政策，6个城市、地区执行限贷，17个城市实施限售政策，政策调控压力触达历史峰值。

只好憧憬2019。但今年，又会如何。

我们说信心比黄金重要。当从去年底开始，个别城市发出一丝丝限购松绑的信号后，这多少会影响到整体市场的信心温度。但这里我们聊信心，是更理性的判断，如何更理性的面对2019年，观察和解题的过程，还需要更多的参考值。

壹

我想，这也是贝壳研究院今年，在他的草稿纸上推演市场年度“方程式”的原因之一。

上周，贝壳研究院提出了全流通时代的论断，攸克君对这五个字，略感兴趣，何为全流通？对于未来的市场走势，这样的一个判断依据，又会给我们带来哪些具有可操作性的参考意义。

攸克君想先分享贝壳研究院院长杨现领的几个观点：

1、在全流通的市场格局下，微观市场运行的机制是“交易乘数”效应：即当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。

2、全流通视角下，中国人买房不仅要靠六个钱包，有的时候还要加六个房包，即以房换房。

3、在一线和迈入二手房市场的城市，当换房需求成为主导的时候，房价就会成为一个重要的上升动力，它的涨幅有可能远远超出正常范围，在很短的时间内出现了快速的上涨。

所谓的全流通，其实是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，在杨现领看来，传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场，或者将新房二手房视为同一市场，忽略了不同市场交易逻辑之间的差异，甚至传统理论中，几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外，忽略了两者之间应有的关联。

如果打破各个市场的边界，将他们所能包含的参考数值写进同一张表中，杨现领说，通过这样一个“交易乘数”，就可以清楚判断出这个市场到底温度几何。

贰

在理解这个方程式之前，我们可以先看看下表：

这看起来是很复杂的一道方程式，这也是贝壳正在研究的一件事。而这些数字*终可以带来的参考意义，其实是更宏观与理性的。

简单解释一下这张图的意思。按照贝壳的举例，假设100个租房者进入购房市场，其中50人选择新房，资金从租客与银行进入开发商，完成一次性交易；另外50人选择二手房，资金从租客与银行进入50个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性（中国金融资产波动性大、收益不稳定），为方便起见，假设这50个业主全部选择换房，并按照同样的比例（50%），25个业主进入新房，另外25个业主进入二手房，由此产生一次连锁交易，如此循环，会触发更多的交易。如果触发3次交易，那么*终的交易量为175，交易乘数为1.75。

很显然，初始交易进入二手房的比例越高、连锁交易的次数越高，乘数效应越大。而这个数值越大，证明市场越繁荣。

叁

对标一些国际大都市的住房供应结构，可以发现，不管是纽约东京还是柏林等等，租赁市场都很发达，例如德国，租赁人口占比超过50%，历史上房价和租金都比较稳定。

相比之下，中国有超过八成的城市户籍人口拥有了自己的住房，只有将近20%的户籍群体需要租房，新房供应的紧缩，人们大量对二手房市场的依赖，无形之中推高了房价上涨的压力。

杨现领介绍，交易乘数具有负反馈效应，当房价高到一定程度，或者居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。这也意味着，市场必须开始重视租赁、新房、二手房之间的均衡。

这其实是给我们观察2019年的市场，提供了一个更丰富的视角。在全流通的框架下，市场的繁荣取决于三个方面：潜在购房者的质量、转化能力和存量房乘数效应。正如上文所谈到的，乘法效应的数值*终反映了市场的繁荣程度，那通过评测不同城市的这一数值，可以得出的结论是，如果一个国家的租赁市场发展的很完善，产品很多元，供应结构更完整，能够给年轻人更多选择，且租房也可以上学，那么年轻人就不用急着买房子，需求就会有序释放，房价也不会快速上涨。

我们说，一座城市的创新基因需要源源不断的年轻力量的涌入。而对于身处其中的年轻人而言，他们的每一次选择同时也都在影响着一座城市，看似是微不足道的分母，但其实如何能够得出一个与这座城市相匹配的数值，决定着是否能够让这座城市的房地产保持稳定健康的发展态势。不同城市，会有不同的答案，而全流通的逻辑之下，也许会提供更多信息，让人更好的面对2019。

★特别提示 ★

攸克粉丝如有相关购房咨询事宜，可添加微信——买房大家帮小秘书（maifangdjb01），即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。

扫描下方二维码，关注作者公众号