恒大刹车

中国房企的两极分化，是个很有意思的话题，比如规模。一方面，是大批中小房企使出了吃奶的力气，在规模增长的路上狂奔；另一方面，是头部企业放慢了脚步，*不*都无所谓了。

1月7日傍晚，中国恒大发布公告，2018年全年实现合约销售额5513.4亿元。同比增长仅10.06%。

可堪对比的是，2017年恒大合约销售金额为5009.6亿元，同比增长34.2%。

恒大同时宣布了2019年的销售目标：6000亿元。这意味着，恒大今年增速不足10%。不用往前翻，至少这是恒大上市以来的*增速。

关注房企销售排行的朋友会发现，三巨头去年都放缓了脚步。万科2018年合同销售额6069.5亿元，同比增长仅14.54%；碧桂园1月4日公布的去年归属公司股东权益的合同销售金额为5018.8亿元，同比增长31.25%，12月单月销售额甚至只有121.4亿元。

即使是从以上数据的简单比较看，恒大主动降速也是*坚决的。

这当然不是突然发生的。现在来看，恒大管理层2016年底在制定2017年目标时就已明确了，所以才会在2017年择机予以公开。

所谓的择机，是当年的中报。2017年8月28日下午，于香港召开的2017年中期业绩发布会上，恒大CEO夏海钧宣布了一个备受关注的数字的倒计时时间表：到2020年6月末，恒大的净负债率将降至70%左右，然后力争长期维持在70%左右。

那个时候，恒大已经提前偿还了*时超千亿的永续债。

其实，当天的发布会攸克君*惊讶的是，夏海钧还宣布，未来三年恒大土地储备争取负增长，每年增幅为负增长5%到10%。

要知道，2017年上半年，几乎是“规模至上论”席卷整个地产界的时候，而规模论的基础就是增大土地储备（无论是公开拿地还是并购的方式），而恒大居然要开“倒车”，允许土储负增长。

根据中指院监测数据，2018年恒大拿地金额仅为382亿元，拿地面积2297万平方米，同比降幅均超过50%。这种控速的力度，前十房企无出其右者。

究竟发生了什么，恒大作出如此巨大的转向？简单说，是战略归位。

按照恒大给外界的解释是，它已从追求规模转为“规模+效益”，甚至更侧重于效益。而效益，对上市公司来说归根结底就两个字：利润，三个字：净利润。

几乎所有房企，在追求规模高速增长的阶段，都离不开三高：高周转、高负债（率）、高杠杆。与此相伴随，是相对低利润（率）。

而要实现净利润大幅增长，也只有降低负债、降低杠杆，同时降低成本，但保持高周转——以物业销售为主营业务的企业的必然选择。

恒大正是这么做的，但它比一般企业要坚决，而且，时间表大大提前。

2017年11月初恒大完成引进第三轮战投后，其承诺在第二轮战投基础上加码：2018年、2019年及2020年三年净利润将分别不少于500亿元、550亿元及600亿。即，三年合计净利润不少于1650亿。

2018年全年的财报还没出来，但上半年的财报已见端倪。中报显示，恒大核心业务利润550.1亿元，同比增长101.5%；归母净利润308.1亿元，同比增长63.6%。房企的一般规律是下半年净利润要高于上半年，远的不说，恒大提前一年实现2019年的业绩承诺基本没有疑问。

已经很清楚了，随着房地产市场的增速放缓，与一批企业继续追求规模扩张相比，恒大选择了坚决控速，转型寻求规模与效益的平衡，这有利于提升盈利能力，实现更稳健发展，即将公布的2018年报应该会得到印证。同时，它在另一条战线也正寻找新的主营业务和战略发展方向，这且再论。

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