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究竟哪里才是重庆土地的价值高地?

来源:大卫聊地产   发布时间:2019-01-08 00:00:00

才翻年,1月2日,重庆拍了一块地。

有点意思。

大杨石组团,高庙村地铁站附近,非常成熟的区域,周边居住氛围浓厚,配套一应俱全。

地铁站600多M,沙坪坝万达广场1KM,凤天公园1KM,西南医院1.8KM,平顶山公园2KM;

2公里内还有诸如重庆高新区*实验*、外国语*、森林实验*、凤鸣山*等优质教育资源。

就是这样一块城市成熟区的成熟土地,成交楼面价仅7002元/㎡!

即使去除掉土地的不利因素“配建一所1800㎡普惠幼儿园”,实际成交价也不过7000出头少许。

对比2018年末才拍的两块礼嘉、九曲河附近的土地。

一块8395元/㎡,一块更是达到了9159元/㎡

很多人懵圈了,重庆这到底是啥情况?

“郊区”土地楼面价贵过“成熟老城区”?

什么原因?

而且还有一个现象,城市成熟区地块的买主,比如去年弘阳、伟清、三上,这次的成都城投置地等,都是大家不太熟悉的脸孔或者是新进入重庆的开发商。

而比如礼嘉这类新区,反倒却是深耕重庆多年的老牌开发商云集。龙湖、金科、融创、华宇、东原、旭辉、香港置地等。

为什么?

我认为其中*重要的原因在于:

新来重庆的开发商,心里没底,多少都会抱着先试一把的心态,认为“老城区”更安全;

而重庆市场上的老江湖,他们对于城市规划、发展脉络以及重庆人民的买房偏好,比较懂,新兴区域,土地比较“干净”,周围环境“可塑性”强,也更有想象空间。

这其实跟购房者的思路有很多相似之处!

龙湖就是很明显的一个例子。作为深谙重庆市场的开发商。

当年的新牌坊、大学城、大竹林、礼嘉,后来的九曲河、照母山、中央公园、蔡家、龙兴等等。

在这些区域,容易做出来“大盘”和“高品质的创新产品”。

这两个要素,是重庆人购房者相当偏好的!

1、房子的创新

上周又去看了下揽境,终于可以看到实景房了!

我认为揽境应该是龙湖*近两年*有创新力的一个住宅项目

两点:

贵宾户型,功能分区既“独立”又“围合”;

挑高阳台,让平层建筑拥有了别墅才有的院子。

从而带了一种全新的生活方式。

揽境的一些创新表现形式,在重庆几乎没有可比的竞争对手。

(贵宾户型 户型图)

(空中院子 示意图)

揽境处于网红礼嘉和九曲河之间,一直比较低调。

(礼嘉区域开发商分布)

一来,礼嘉商圈至九曲河之间,虽然大开发商云集,但是以低密度洋房别墅为主,这类型产品都不是靠广告“走量”;

二来,他在市面上没有直接对比的竞争楼盘,包括在龙湖体系内部。

揽境的实景出来一些,呈现的效果很不错。

这是意境图。

(样板楼栋实景图)

现场的实景是这样的。

大量玻璃为主的外立面,阴天时,天空是灰色,建筑就是灰色。

过了一阵,天空变晴,建筑也变成了蓝色。

(样板楼栋实景图)

这是镀膜玻璃的魔力。

院子也有了现实中的样子。

(样板房实景图)

院子怎么用,很有想象空间。

预期与现实

说实话,关于如何正确的树立买房的预期与现实,是一项技术活。

我的处理方法通常是这三个:

1)买房前,能想方设法能看实地就要看实地,买之前做“详细调查”,这是*关键一步;

2)选历史口碑好的开发商,如果买期房,说白了就是赌人品;

3)接房后,实在不满意,在*无奈的情形下,干脆就卖掉,退10000步讲,哪怕亏一点。

你花的钱VS货的档次,大概率是成正比。

前提只要是开发商靠谱!

放到揽境身上,半年来没有样板间,只有看户型图,但推出的楼栋都卖完了!

主要原因我认为就在于龙湖的品牌和过去的产品,大家愿意尝试他的创新产品

如今看了实地,我看到的是效果图=实景图

无论是院子的呈现,还是外观的质感。都让人眼前一亮。

2、聊聊产品

保守很容易,创新其实很难

“产品创新”是我认为揽境*的价值所在。

但也是未来楼市的发展趋势。

创新的代价特别高,风险也大得多,揽境是九里晴川大项目的一个组团,如果保守去做,还是做常规洋房,中等面积,应该会相当好卖。

但揽境没有这么做。

而是:

  • 把院子搬到空中来,做了一个六米挑高的“垂直森林”;

  • (意大利 垂直森林效果图)

  • 又把户型设计完全的颠覆,做了一个“工字型”既分区又围合的新户型;

  • 而且还增加了的架空层,形成各个场景的共享社区!

  • 创新、成本、市场的关系

    创新的风险在于要去新研发、新设计,意味着在财力物力和人力上要新投入更多

    但市场接受度如何,在设计之初并不明确,因为市场上没有可以借鉴的经验和样本。

    房地产市场不像手机电脑需要不断的更新,本质上房地产就是一个解决人们实际居住需求,房子具备基础性的功能空间,也没毛病。

    成熟和保守的产品更容易走量,不需要新投入研发成本,复制粘贴就行了。

    但是,未来当住房市场总量进入到相对平衡状态后,“需要住的房子”会演变成“需要住更好的房子”。

    在这一点上,揽境代表的是未来。

    尤其是当实景效果呈现,我建议没看过的人可以去参观一下!

    新东西都需要时间验证。

    把合院搬到了大平层里,预留下沉位的院子究竟如何打造,怎么利用,看了实物,就会有无数种想法;

    楼栋架空层打造出来的共享空间,究竟能为居住带来什么新鲜的体验,邻居入住以后会更清晰;

    (类似于书吧之类的架空层空间示意)

    对于飞檐造型、大面积玻璃的外立面和线条,我相信你去看了也会觉得耳目一新。

    (屋顶造型)

    还包括双入户大堂、升级版地下车库,也都有了实景呈现。

    (入户大堂意境图)

    楼栋入户大堂,是体现楼盘品质感的关键环节。

    看了实景,你会发现,在产品创新这一方面,揽境是独一无二的,不管是在龙湖体系内还是在当前市场上。

    (样板间大堂实景图)

    3、新区价值

    看了揽境,再想想他新品,比如周边的金科九曲河、昱湖壹号,还有舜山府;

    或者中央公园的景粼玖序、翡翠公园、合景天誉,这些在产品力和舒适度上都不错的新项目,板式小洋楼,精品大平层,创新产品;

    你会不会恍然大悟,这些能搬去高楼密布、道路密集的成熟区吗?

    显然不能!

    一,没有上规模的优质土地

    二,缺乏纯粹而低密度的优越环境

    但诸如礼嘉这个板块,他包括了建设中的商圈+九曲河低密度居住区,有三轨环绕;


    (礼嘉一心四区示意图)

    还包括了临江而建的金海湾大型滨江公园,九曲河湿地公园等等公园绿地和自然环境;

    新医院、新*、新道路,还有政府规划的“智慧城市”加持;

    九曲河与滨江带,都实行了“三限”,限高,限容积率,限开发商,居住密度相当低,没有了紧迫感。

    同时,又是全新整体规划。

    看了这些,恐怕大家就比较容易理解:为什么礼嘉、九曲河这些土地的楼面价会贵过没有特别优势的传统的成熟中心区域

    城市中产,拖家带口,孩子要运动空间,老人要公园,自己要清净的书房,一套房子要兼顾全家人的功能性空间。

    城市富豪,离城市不能远,但又必须要有点山山水水,附近还*有生活配套,能住的进去,开车去公司不喜欢堵车。

    如何兼顾全家人生活便利?

    本质上,选区域也就是选择家庭生活方式的问题

    (九曲河湿地公园 来源于网络)

    很明显,低密度的新区,看重的是有钱人的改善居住。四房起步,密度要低,开车出行要便利,有轨道交通,周边有规划配套;

    而老城区,看重的是更快的节奏,更加现成的配套。

    重庆持续了十多年大体量开发模式,还有大量的保障性住房

    改善需求旺盛。

    人们对更好的住房产品也需求旺盛。

    这就是揽境这类创新产品受关注,受欢迎的原因。

    也是某些新兴区域土地价格居高不下的原因!

    而且,新的产品效果会越来越多的呈现出来,新的生活方式新的视觉冲击,都会让我们的生活,越来越好。

    本文是商业评论

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