别傻了，谁跟你说买套房就能抗通胀的？

买房能抗通胀，很可能是个伪命题。

近几年随着调控的收紧，越来越多的人们开始相信，靠买房就能一夜暴富的时代，正逐渐成为过去式。

现在人们之所以还买房，除了想靠买房解决居住生活需求之外，通常还有着一个朴素而看似合理的共识——“现在钱贬值太厉害，买房虽然不能像以前那么赚，但至少总能抵御通胀，把钱保值吧？”

这个观点，相信有很多人都会认同，但可惜，它不一定正确。

从整体上看，房产作为大众需要的商品，确实有抗通胀的功能，房产在全世界都被看做是一项保值的资产，这一点毋庸置疑。

但具体到微观和个例上，这个结论可能就不一定正确，你买的那套房，也许并不能帮你保值。

那么，到底什么样的房产不能抗通胀？想保护自己的家庭财富该避免哪些房产？本文将会给你答案...

1

*不能抗通胀的，肯定是那些涨得慢的房产。

要知道，有些房产尽管也能随着物价整体上涨，但在涨幅上不仅跑输楼市大盘，甚至连通胀增幅都跑不赢。

想要跑赢通胀，首先就得了解，真实的通胀率到底该怎么算？

在经济学中，衡量通胀率通常会用到两个指标，其中一个衡量指标是用CPI，即老百姓生活必需品价格指数的变动。按照CPI来看，过去10年，国内的平均通胀率约为2-3%左右。

用CPI来衡量通胀，*的问题在于，结论与实际感官严重不符。明明大家都能感受到，自己手中的钱越来越不值钱，你却告诉我实际上通胀程度没那么高？CPI所统计的商品价格，大多都受到政府严格调控，价格存在失真，所以真实性有限。

另一个判断通胀率的指标，用的是M2增速-GDP增速的差额，即用广义货币供应量的增速减去经济发展的增速。这么算下来，得到的就是：超出经济发展所提供的商品服务之外，多出来的钱的增速，即通货膨胀率。依照这个算法，过去30年的通货膨胀率约为7%左右。

相对来看，7%的通胀率比较符合整体实际情况。货币每年贬值7%，要想跑赢通胀，就必须保证房价每年涨幅至少在2%以上（注：考虑3成*3.3倍杠杆的情况）。

也许你会说，房价每年涨幅2%其实很容易，过去十几年有些城市的房价甚至每月涨幅都超过了2%，但实际上，总有一些房产十几年也不涨，或者涨但完全跑输大市。

虽然在中国现在涨幅慢的房子并不多，但随着各城市房价走势分化，未来将会越来越多。

2

不容易抗通胀的第二类房产，是那些只有账面价值但卖不掉的房子。

这类房子，通常看上去过去十几年涨幅表现不错，在账面上值这么多钱，可真到卖的时候，根本没人来买，*终卖出价格比预期低很多。

买到有价无市的资产，在股票里有一个专门的术语，叫——接盘。高位接盘买下的房产，很可能在未来很长一段时间，就只有卖不出去和房价阴跌这两个选项。

所以，选择买入的时机、买入的价格和具体买怎样的房子，都*终决定了房产涨幅是否跑赢通胀。

时机是任何投资的核心，时机影响了投资赚钱的容易程度。

30年前，你只需要无脑买房，就能赚得盆满钵满，只有财富暴力增值的机会；15年前，你需要下定决心买个不差的房子，就能跑赢同龄人获得不错的涨幅；而现在，你既需要了解楼市政策、经济、货币和人口流向等宏观知识，又需要懂得区域、板块、价差、资源等微观，动辄用上六个钱包，才能勉强不上错车。

时机变了，游戏困难程度就会变。遗憾的是，过去容易赚钱的时机再也回不去了，未来也许还会有，但前提是你现在得变得专业。

此外，买入价格也能决定后续的回报收益，因为它直接能决定你买入的成本。低价买入的价差，既可以是低价出售时的打折空间，也可以是正常卖出时的超额利润。好的资产买在低位，未来涨幅也会更加明显。

什么样的房子未来不容易卖，那么这样的房子在买入时就要格外谨慎。

通常来说，房龄超过30年，房子就开始不再好卖，价格也很难有所提升。另外，金额较大的豪宅，如果本身优势并不明显，也很容易出现只有账面价值，但按高价卖不掉的情况出现。

要记住，能卖得掉的价格，才是*终价格。高价卖不掉，那些所谓的看似跑赢通胀的涨幅，也就无从谈起了。

3

还有一类跑输通胀的，是那些无后续支撑的房子，这里的支撑指的是人口、货币和购房需求的支撑。

买房抗通胀与投资的逻辑有所不同，抗通胀在乎的是财富的小额稳定增长，而投资追求的是短期利润*化。

欧神之前曾说过，买房投资要买远郊有地铁规划的盘，赌的是地铁通车后，远郊与市中心的通勤距离缩短，远郊房价被重估的机会。

房产投资的核心，是抓那些有确定性利好兑现的机会，如地铁通车，等到利好落地后，可以择机卖出，为下一次的投资做准备。

买房保值，同样也可以去抓有确定性的利好机会，但问题的关键在于：利好的效力往往是逐渐递减且不可持续的。既然利好不可持续，那么这意味着，涨幅高很可能只是暂时的。

投资客完全不受影响，他们自然可以选择，在吃完*的一块肥肉后，套现离场。而只打算买一套保值的人们呢？如果也学着投资客去追求短期高收益，很可能在*初的红利释放后，后面等待他们的，是无尽的平庸行情。

假设不可复制的红利涨幅后，是后续长期的惨淡行情，那么这样能长期跑赢通胀么？

所以想要让财富保值抗通胀，需要的不是利好，而是有后续持久的利好或利好带来实际的人口货币和购买的需求支撑。

什么样的利好可持续，且能带来需求支撑？

好学区的入驻、政府的核心新区规划和城市优质的基本面，能形成可持续的涨幅支撑。

名校入驻很好理解，入驻初期很容易就能暴力拉动周边房价的上涨，而优质学位的长期稀缺，会使得好学区的利好一直持续下去。

核心新区规划指的是，政府在城市规划中会有侧重性的发展某些特定片区，并且砸大量的资金资源发展新区。

买房不管是投资还是保值，都需要跟着政府的规划走。如果是政府划定的核心新区，且切实有大力付出过巨大的成本（两个条件缺一不可），那可以优先选择买那里的房子。这样未来在相当一段时间内，大概率会有源源不断的新增资源和人口导入。

*后，选房还是要考虑城市，一二线核心城市天然吸引各类人才入驻，房价的稳定性毋庸置疑，而未来部分三四线城市由于人口不足，经济不好，房子很可能只是一堆没价值的砖头。

跑赢通胀是一项长期战役，再好的房子增幅也在逐渐递减，*终被通胀率超过。

未来很可能因为种种原因，只靠买一套房就完全让财富保值的时代可能再也回不去。不管我们怎么努力，都只能做到暂时跑赢通胀而已。

但其实，换个角度上想，长期跑赢通胀从来就不是个简单的事情，需要自己不断努力进阶，精细化专业化操作，持续买入对的优质资产才能勉强实现。

作者简介：纪强，平米创始人&平米集团主席&平米上海CEO。曾在多家知名外企任职资深管理职位，多年企业及团队管理经验。2015年转行来到房产行业，开设平米，创新引入房产配置咨询理念，为客户提供房产配置咨询及一站式购房服务。已成功在全国各核心城市设立分公司，使全国房产配置落地成为可能，有效提高客户房产配置的效率和回报。

近期，平米房产咨询 梳理自己的理论框架，未来将会围绕这个框架的阐述和落地实践案例来跟大家分享，目前初步框架如下，敬请期待！

1 观念篇 - 房产配置的好处与秘密

1010

1020

1030

2 行业篇 - 房产配置咨询行业

2010 有个几百万，却买不到好房的杯具人生

2020 房产配置咨询行业的前世今生

3 平米篇 - 平米房产咨询核心理念

3010 平米房产配置核心理念

3020 揭开房产周期的秘密

3030 揭开城市轮动的秘密

4 城市篇- 城市研究

4010

4020

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4040 南京板块介绍

5 客户篇 - 客户案例

5010

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