您的位置: 吉屋网 >楼市资讯 >大湾区巡游——万千宠爱的东莞有个小目标

大湾区巡游——万千宠爱的东莞有个小目标

来源:星星佬看楼市   发布时间:2019-01-12 18:09:05

这是一个传播楼市正统思维|专挖广佛楼市的公众号


说好的大湾区巡游东莞篇我一直不撰文,这是为什么?还有为什么,就是懒啊。手动滑稽

东莞近年赐予了不少光环,比如新一线城市。这可是珠三角洲*入选城市哦

比如民企霸主华为搬迁东莞,百亿松山湖创建新基地。

在大湾区声势下给誉为环城市群中心城市,左拥广州,右抱深圳,地段超然。

但是,无论东莞顶着多大的光环,莞吹们吹到天花龙凤,我还是要冒天下之大不韪吐槽:

东莞一贯以来的理想,不过是想当个三阿哥

赢佛山,成为继广深之后的三哥,是它千禧年以来,有且*的目标

所以也别吹什么新一线城市环大湾区中心城市了,东莞小算盘哒哒哒打下来,先实现这小目标吧。

作为同样依赖着深圳的一员,惠州一直都自诩正面跟东莞竞争,但东莞之心可万万没放在惠州身上,它认可的对手,一直只有佛山。而至于佛山,一心只向广州,甘心做小二。对于东莞这样的身在曹营心在汉的,既要当临深老大,又要覆盖广州东,更要自立门户的,佛山可能会撇嘴:兄弟,你行不行啊?

我这样一说,估计东莞的伙伴也就不开心了。预计一波口水就要来袭,一大堆数据图表规划夹带砖头扔过来。星佬你这样说,那就是说东莞逊色佛山了?就是撩架打咯?

我深知你们挖掘数据的厉害,规划图更是信手拈来。我承认东莞有如此宏图伟略,也有如此的底气。

比如虎门大桥这是中国规模*的公路桥,97年开通,98年日均车流量就到达10,000辆次以上。去年国庆,虎门大桥总车流量达106万辆次,用每天都是春运行情形容丝毫不过分。而佛山呢,嗯,像点模样的九江大桥也曾给撞断过东莞还有万众瞩目的虎门二桥呢。

比如说东莞产业厉害,电子信息制造业是*支柱产业,特别智能手机,远抛佛山n条街。你不是吹嚣佛山有500强吗,我东莞没这能耐但我引入了华为,完爆你

比如大湾区东莞有资格直接叫板广州南沙,西南侧一个滨海新城,地理位置丝毫不逊于广州,你佛山有啥?守着一条佛山水道吗?

再比如财政实力,2017年东莞上缴中央+省市的贡献值,就已经排在佛山之前了,达到950亿,佛山才763亿,何止一个马位

又比如……

我只问一个问题东莞多年以来,缘何还是次位于佛山,各镇多地开花,缘何却无中心崛起,无论传统媒体还是新媒体,只把东莞作为第四城?

因为东莞缺乏凝聚力,比佛山更缺乏集中一切力量办大事的能耐。

何解啊?

归根到底,东莞直辖镇行政体制,大大限制了东莞一展拳脚

东莞的4街道28镇都是正处级,各镇等级直接等同于一般地级市市辖区等级,都是区域大佬啊

与佛山的联邦制不同,南海禅城顺德虽各有心思,但自治辖区范围内井井有条,每个镇区都坚贞不二。而东莞则是辖区内典型的诸侯割据,并无特别自认小弟的存在。中山另篇再谈东莞缺乏严格意义的主城区,并没有特别中心的经济体,市政府一带存在感不强,每个镇区都可以单列一份表来介绍特色产业。我翻看着东莞的历年资料,每次看到行政界面逐一描述那32个街道镇区的介绍就无比懊恼这是多么苦中作乐的过程。

特别是特色产业部分,重点还几乎不重复:

南城区:金融商服、东城区:商贸产业、莞城区:文化创意、凤岗镇:智能制造、塘厦镇:高尔夫产业、清溪镇:光电通讯、谢岗镇环保发电、黄江镇:器具制造、樟木头镇:塑胶产业、大朗镇:毛纺产业、大岭山镇:家居产业、寮步镇:汽车产业、茶叶镇:食品产业、石排镇轻工业制造、虎门镇:服装电子制造、长安镇:五金产业、厚街镇:鞋业产业、麻涌镇:物流产业……

佛山管辖面积达3875平方公里,五个市辖区下镇区也才20个,这也是经过了多年合并整改而来的。

而东莞管辖面积才2464平方公里,比佛山足足少了1/3,却有实打实的28个镇这耍哪门儿玩意?

行政命令和经济传导无疑成本加大,还能举全市之力干大事吗?松山湖科技产业园还是大岭山镇、大朗镇、寮步镇三镇夹缝之间配合而来的,2014年创建,一波三折,全靠华为入驻,才换来松山湖如今标杆地标的知名度。

你说这个问题连星佬这样一个小小公众号作者都看到了,英明神武的领导难道还能忽视吗?

当然早爱在心口难开啦。

东莞政府2017年做出了积极的改变,把全东莞分为六大片区及14个重点发展先行区,如下图

每个片区都定位准确,也有核心的中心镇区,也把上述每个镇的特色产业合并为14个重点发展区域。这怎么说也是大进步了对吧?

但还有一句不可忽视的说话,在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下。

嗯,这不就是大只广,得个讲咯?

在2016-2030年的东莞市城市整体规划上,市政府就已经把整个东莞板块分成“一中心四组团”。

跟如今相比,可以看做是单独把松山湖片区划分了出来,作为重中之重发展了。其他都不过是换了个名字而已。

你要问我对此的看法,我看悬,若没有如华为一样强势实力的产业进驻,很难把各镇区的领导利益团结在一起。

东莞至今还是换汤不换药,始终摆脱不了镇区模式的老模样。东莞这样具备大湾区思维的城市,难道就没曾为此努力过吗?

早在09年甚至更早之前,东莞也曾提出过要调整行政区域,把32个镇街并成8区,如下图

*后当然还是搁置了,至于原因是啥,我就不知道了。2002年佛山禅城合并四区为大佛山,耗时不少,然而各区内的再合并也是进行得风风火火。以南海区为例,早前分为17个镇、街道,2005年一口气调整为2个街道和6个镇。其中我们颇为熟悉的大狮山镇就是从原来狮山街道、官窑、小塘、松岗合并而来。

这就是佛山的魄力了。当然,佛山三大区之间的貌合神离也让合作存在不易捅开的隔膜,这是另话

然而当下,东莞滞后的行政体制是不足以支撑它进行更大规模的城市发展的,若城市规模还小仍然是成长期,这会节省下发成本多兵作战会更加璀璨,但若要成为知名的城市,无绝对领导力的中心带动,是不可能超越佛山成为广东第三城的,更别妄论成为媒体口中的新一线城市了。

我们其实可以看到,东莞是有心把松山湖片区打造成为领导中心的,起码是产业园上的经济中心,而滨海片区是作为副中心建设。只是松山湖是因华为而起,甚至我能直言不讳,如果没有华为,也就没有松山湖,也就没有三镇的合作发展。要知道,松山湖开发区管委会,也不过是正处级派出机构,在各大镇上不过是平级机构,调用资源也是要打不少招呼。那么,滨海片区,凭什么运气能引来什么牛逼企业,能让虎门、长安、厚街等这样本来经济底子就不薄的镇区,捏成一股绳子呢?

星佬,你铺垫了那么多,我们都懵了。你扯这样多我们难以消化啊,我们看你公号其实很单纯的。

我们只想问东莞房子还能买吗?能买那买哪里?

咳咳,这个别急嘛,买城市之前必须了解城市内部结构嘛。我们直入主题了。

我对着整个东莞地形图瞧了半天,平原占了约五成、基本无高山,只有部分丘陵。丘陵一带基本在大岭山森林公园延东一带还有黄江、塘厦、清溪一带,整体东莞这土地真是人杰地灵,并没特别不宜居之地,由此可见东莞无中心化既是行政力量,也是地貌使然,各地开花。

我们可以完全忽视东莞市区的六大片区规划,因为那实际指导意义约等于零。东莞买房只需要把东莞分为临深一线地段,临深二线地段、主城地段、临广地段、临惠地段五大部分即可。

大家将就看区位划分图吧。

结合地形图和区位划分图,我们可以首选撇开的不良地段就是临惠地段,这绝对是弱势+弱势的结合之地。其次稍微弱势的是临广地段,鉴于东莞临广连接的是新塘不限购区域,这本身就是广州容纳外来人口的开放之地,相信不会再有太多外溢人口灌入东莞临广地段了,只有一号线地铁利好。剩下的只有临深地段(一二线)和主城地段了。

而临深一线地段,又能细分为宝安区松岗边界、光明新区公明边界、龙华新区观澜边界,龙岗平湖边界。深圳目前发展趋势是宝安光明≥龙华龙岗。这必须是东莞*为强势的地方了

东部的临深二线地段,就相对一线弱势很多了,*靠近深圳龙岗的清溪镇因为本身就是丘陵地段,北部山体相对较多,它往西部靠近樟木头、常平东坑一带,人口会受山体截流,从东部流入是不足的。这东部临深二线地段说白了,只能靠一线临深地段的人口外溢,才能有生存之机

至于西部临深二线地段,它们位置就相对好很多,地段平缓起伏不大,不仅接受一线临深地段的人口外溢,而本身其实也属于临广之地,未来通过虎门两条桥链接广州南沙、番禺,人口灌输是有一定保证的,但目前南沙概念空多于实,可以说只依靠本身产业实力。

*后主城地段,这是市政府之地,虽然东莞多地开花,但这毕竟还是传统教育区域,更有东莞境内建成的*一条地铁二号线,从虎门直通主城,可以重点关注。东莞目前在建中的新地铁也就只有一号线,二号线与之在鸿福路交汇这个交汇点价值不错,房价也很不错。其他的交汇点,大家都可暂且放下了,起码2025年之前都不会有多少动作了。换言之,怎么也要等一号线通车之后了。我们可以沿着一号线地铁沿线去找找合适的货源,自西向东经过麻涌、道滘、望牛墩、松山湖、大岭山、大朗、黄江。

综上,临深一带*有潜力,而临深二线又临广一带次之,再其次主城一带+临深二线一带,然后临广地铁一带,*后临惠地段

地段、地形、地铁,教育等剖析还不足够经过了强化版的楼市调控之后,东莞目前一手限购,二手不限购,二手交易个税差额20%重税之后,我们*直观就是看看这从2017年-2018年东莞的一二手变化如何?地段优劣之下是否也已经调整到位?

先来看一张图这是2017年底东莞一手市场住宅成交均价图

同时也看看2017年底东莞二手市场住宅成交均价图

而2018年底东莞一手市场因为限价的原因就懒得整理了。

看看关键的2018年底东莞二手市场住宅放盘价格图统计了(5年楼龄以下的放盘):

有什么发现呢?

临深一线地段,10%-30%的回落,除了松山湖,逆势上涨8%。这就是强势地段+强势产业的抗跌特征

临深二线地段(临广)一带,虎门、厚街回落30%,跌幅显著,沙田逆势上涨

主城一带地段,也有25%的回落。南城相对*稳

临深二线地段,只有10%的回落,实在是惊讶,特别是东坑,逆势上涨

临广地铁地段+临惠地段,升幅明显,多数超过30%。

说明什么?

二手价格大幅回落了,但也有原本低洼之地,加上地铁利好在18年间逆势上涨这也符合大水喷泉原理,以临深+主城地段回落导致水流往外一步一步外溢,填补东莞外围之地。但我们应该深刻认识,在调控寒冬来临之时,此时涨得*厉害的,往往才是*坑。除了有地铁直接利好支撑的地段,临惠地段及没地铁的临广西侧以高埗、石碣为代表的要坚决回避。地铁利好的临广地段,看品种判断。

我们更巩固了对松山湖的认识这个合三镇之力结合华为的强势之地,也有地铁近期、远期规划,是难得可贵的东莞宝地,依旧值得拥有。

临深一线地段有不少的回落,但越靠近黄江地铁地段利好一带,回落越少,可以沿着地铁寻盘继续持有

临深二线的虎门、厚街属于超跌了,另外主城区域也大概如此,可以留意,我认为特别是主城是适合入手的,虎门、厚街择货而论

临深二线地段,虽然回落*,但因为实际利好不多,回落后的价格基本与临惠一带持平,我倾向认为不过是水源一端平而已,谨慎对待

东莞市场限售,一手限购限价,同时供应减少,若二手不放一道口子,相信会导致供求关系紧张。因此二手不限购,但必须制造交易成本——无法忽视的二手交易个税,然而银行方面也保证二手评估价的友善度,这点跟惠州截然不同。在政府无形之手的调控之中,东莞楼市当下可认为八分健康,值得长期投资

至此,整个东莞的一二手市场基本上动态平衡了,年底去淘淘货也是ok的哦。

此为星星佬大湾区巡游之东莞篇。

我后续会把大湾区剩下的中山、珠海篇奉上,敬请期待。

星佬知识星球更新了不少广州楼盘投资指南,赶紧入圈看看。

星星佬:周星星脑残粉|广佛楼市业余挖坑吐槽户

广佛地区人数*多的房产类星球

还等什么,入星球仅需458元/年

公众号文章精彩回顾|点击*

更多内容可在公众号对话框输入“目录”浏览

广州往昔未来:

广州精粹专辑:

|

深圳精粹专辑:

佛山精粹专辑:

大湾区精粹专辑:

|

理解房子本质:

|

买卖细节规律:

星星佬看楼市知识星球

警示|内含公众号从不公布隐藏文章

详细区域分析

深圳投资地域 | 番禺万博 | 知识城踩盘 | 长岭居 |增城教育城 |广州金融城 | 员村拆迁 | 南海广佛智城 |佛山绿岛湖|三山新城|北滘新城 | 深圳光明新区

广州个盘点评:

万科尚城 | 豪景花园 | 保利罗兰国际 | 岭南新世界 | 恒荔湾畔 | 海珠金碧花园 | 兰亭盛荟 | 中信广场 | 新世界东逸 | 金茂广场 |罗马家园 | 远洋天骄 |华标峰湖御景 |实地常春藤 | 东方新世界|隽悦园 | 剑桥郡| 悦涛雅苑| 金逸雅居| 美林湖畔| 祈福新邨|金海岸花园 |尚东尚筑 |雅居乐花园|盈彩美居

佛山个盘点评:

保利西雅图 | 美的一号公馆|万科金色里程

交易注意事项:

买房的技巧 | 如何做流水 | 如何砍价 | 业主赎契 | 信用卡融资

哎哟,别点了,没跳转的

只有加入知识星球的伙伴才能浏览

难道入星球才这点福利?当然不止!

隆重介绍嘉宾登场:

郑大源:南方房产”嘉宾,广州知名房产按揭专家

垚圭城:精通股债房资产轮动的六土大神

like.it :广州水库创始人,广州大地主

孙不熟:“城市战争”主理人,熟悉国内各大城市

渔村屋哥:深圳大地主,精通小产房投资

金牛拉车:广州投资大咖,擅长劏房,亩产高手

黄玲玲:律师,精通法拍房,有丰富药单实操经验

本人提供广佛楼市咨询付费服务

可扫描二维码添加星星佬微信号

扫描下方二维码,关注作者公众号

免责声明:此信息来源于星星佬看楼市 ,微信号:xingxinglao ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
买房交流群-97群(424)
  • 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
  • 时光机:挺不错的啊
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • Lucas:周边环境还可以
  • 小鱼鱼:值得入手
  • 贤:我老婆挺喜欢的
3088人正在热聊楼市
星星佬看楼市
共发表50
+订阅
微信扫码,关注大咖
周星星脑残粉|广佛楼市业余挖坑吐槽户|只说你看得懂的
微信号:xingxinglao