今年楼市怎么走？丁祖昱“神预测”又来了！这回能押中几个？

一年一度的丁祖昱地产市场“神预测”如约而至。

2019年1月8日，易居企业集团首席执行官丁祖昱在“奔向未来——2019丁祖昱评楼市年度发布会”上对2019年地产市场作出十大预测，具体内容如下：

01

房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产的未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

02

货币放水难解楼市之渴

不用考虑货币市场对短期楼市的影响，即使适度放水，也不会马上作用于房地产。

2019年上半年可能是过去十年中房地产压力*的一个上半年。这期间政策可能会有一些变动，但房地产的调整才刚刚开始，不会因为一个两个政策的变动，特别不会因为“放一点水”，市场就马上发生180度的转变，它应该要走完调整期。希望大家不要对短期市场过度乐观，依然要做*坏的打算。

03

中央放权到地方，“四限”放松有希望

限价，今天很多城市已经不用限价了；限购，适度的放松，对部分城市是有必要的；限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持；限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

04

13万亿！地产行业规模下降10%

2019年房地产销售规模预计会下降，整体销售总金额预计在13万亿元多一点，而销售面积从17亿平方米回落。这其中，对业绩回落影响较大的区域是三四线城市。

2018上半年，三四线城市的销售额整体占比为69%，而2018年第四季度是67%，下降了2个百分点，这是一个值得关注的信号。三四线城市整体成交乏力，因此，2019年三四线城市的压力会比2018年更大。

05

继续看好海南楼市

希望海南房地产政策能够微调，与其说预测看好，还不如说是希望海南2019年会好一些。

06

购买力下降，刚需房要注意了

一线城市远郊的刚需房，现在去化出现大幅滑落，这与刚需的购买力完全相关。房价过去上升，影响*的还是刚需，而不是改善型市场。因为改善型购房者大多自己拥有的一套房，已经随着房价上涨同步上涨了，而刚需的工资收入增长赶不上2016年、2017年、2018年的房价上涨，因此，相对而言，刚需压力巨大。

这个预测中还有一个隐含的预测，就是2019年开始产品也会出现部分降级，这个降级不是说标准下降，而是面积和户型有所下降。相较于80-100平方米的刚需房，功能齐备、标准较好的50-60平方米的刚需房，会受到更多刚需客户群体的青睐。

07

地价还会降，房企2019年可抄底

永远不需要在*底部去抄底，但可以选择在“底部区域”抄底就好。2019年前几个季度是房企拿地抄底的*时机。

08

租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下

这棵大树是指房企，租赁行业如果没有开发商这棵大树，是很难活下去的。2018年，租赁行业的行情开始发生很大变化，但依旧有很多机会，比如蓝领租赁。

09

看好物业管理，不看好养老地产

短期不看好养老地产，但看好物业管理。

近几年，物业管理被资本市场高度看好，成为房企眼中的“香饽饽”，就连BAT都来敲门物业板块。

规模小的物业，也可以傍大腿。如果房企的物业规模不大，2019年便需要重新审视，做大物业。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。

养老地产盈利模式还未形成。健康老人都去带孩子了，即使不带孩子也都去忙自己的事了，不需要为他们做养老公寓。而失能失智的老人，即使单独为他们做一个养老专区也会遭到很多阻力。

10

看好的地产股

今年看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。选择这些地产股主要有两种考虑，有的业绩还不错，但是2018年跌幅较大，有的是2019年相信他们将取得较快的增长。

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编辑 沈玉洁

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