文登是商贸副中心 南进发展重要节点 为什么楼市这么惨淡

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2018年3月，威海正式下发《关于进一步推动文登区同城发展的实施意见》，提出到2025年，文登区与威海中心城区基本实现同城一体。

文件对文登的定位是：南接南海新区，北接临港区，打造成为全市商贸副中心、区域综合性物流中心。

这一点也体现在威海城市轨道交通网布局上面，规划的4条线有3条以文登为起点或终点。

可以说，从规划来看，文登的区域优势确实明显，但我们也清楚一个区域是不能只靠规划发展的，毕竟规划跟实际落实情况还是有很大距离的，关键还是要看经济和人口。

威海市区到文登区约30公里，城市配套和城市基建的边际效应是递减的，威海作为一个刚刚晋升的三线城市，其产业辐射力、配套辐射力、人口辐射力远不足以穿越这么长的断裂带，如果两者之间平衡不好，往文登这个商贸副中心偏移，市区原本就有限的资本、政策、配套资源进一步稀释，反而会阻滞中心城区的发展。

另一方面，文登区与威海的同城共建主要集中在城市建设方面，例如旧小区改造、地下管廊建设、交通路网建设等，所以文登的发展主要还是要靠自身。

文登有传统制造业优势，但前因产业结构调整，后因全力建造南海新区，这些年呈现颓势。近两年文登依托原有传统优势产业链，加强高质量发展，着力引进国内外500强企业、行业龙头企业，今年以来就新签约产业项目71个，其中过亿元或千万美元项目18个，尤其是与世界500强企业中粮集团签署合作协议，引入中粮绿色食品科技产业园项目，在建设威海国际物流多式联运中心暨配套产业园中与世界500强中外运集团达成合作，建设物流功能区。这些项目如果能迅速展开发展，文登的商贸副中心定是名副其实。

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2017年前，文登本地房企所售楼盘均价在4千到4千5左右，进入2017年后威海市区和荣成的房价都翻倍暴涨，文登却只上涨了1千5左右。碧桂园、恒大等大房企进入文登，更好的品质加上品牌溢价，它们的房价定位在了7、8千左右，但这个价位却成了鹤立鸡群，并没有产生像恒大在威海那样明显的拉升作用，文登房价甚至出现分裂。

碧桂园是较早进入文登市场的大房企，简单介绍一下碧桂园在文登的布局状况可以帮助我们了解文登楼市情况。

碧桂园在文登区有三个项目：翡翠郡、珺悦府、栖凤台。

翡翠郡是*早入驻的项目，2014年5月10日开盘，一期主要是别墅，现已售罄，均价1.4万。现在售的是二期的10-18层小高层，面积有140平、180平，均价7500元/平（含精装标准1500元/平）赠送车位，物业+电梯费1.6元，2020年7月交房。

翡翠郡位于圣海路与庙山路交汇处，309国道南面，地处文登市区边缘，项目背后是山林农田，周边配套薄弱。但也得益于此，后期体量巨大，约200亩。

珺悦府位于抱龙河南岸，处于城区至东部城区发展主轴，是三个项目中房价*的,18年8月开盘，开盘价8500元/平，精装，送地下车位，一期户型140㎡、180㎡、260㎡，均为大高层，共规划20栋。

该项目所属社区成熟，享受着文登区的优质教育资源、生活资源和商圈资源，居住氛围浓厚

栖凤台2018年12月28日开盘，共15栋，占地95.2亩，首期开盘的是10#（精装，均价约6700元/平）、15#（毛坯，均价约6000/平），这两栋主要是115平，后期开盘的还有140平、215平。预计2021年3月交房。

图中楼盘后面的透明体也属于该项目，尚未开始施工

沙盘上白色的弧形建筑是宝宇凯旋商贸城，销售人员称明年五一将运营一个世纪华联超市和一个影院，从地图上能看出项目附近还有浙商城、万利城等商业，但运营状况并不理想。当然开盘楼栋*的问题是临近秀山东路，距离约40米。

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当前，碧桂园在文登的销售情况并不理想，这固然跟房产市场大行情有关，但也部分反应了人们对文登的预期。当初对南海新区的建设投入大量人力物力财力，很多产业、*都迁移到了南海新区，这两年新签约的项目还需要时间落地发展，文登相当于处于一个空窗期。劳动力外流也比较明显，公交车上老人占了一半多。

在这种背景下，城市轨道的建设会对文登造成何种影响还不好说。

根据威海交通网公布的数据，威海城市轨道*运行速度是80km/h，这个速度跟汽车相比并没有优势，初期如果按旅行速度33km/h运行，从威海总站到文登汽车站就需要一个*。不过轻轨不会堵车、也有其便捷性，如果通车之后文登的发展仍不理想，那极有可能产生倒吸作用，会有更多的人离开文登到威海市区工作。

根据规划，1号线的建议建设工期是5年，也就是说，文登如果在2024年前实现大发展，或者展现出一个大的成长空间，那么轻轨的建设对文登反而会如虎添翼，吸引来更多的人力物力资源。

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