18年全国二手房市场趋稳，19年走势如何？

基价含义

基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过一定的算法模型计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，不包含别墅和辅房。

北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值。

其他城市的价格为主城区公寓住宅基价均值。

全国房地产市场总结与判断

行政调控背景：由“控”到“稳”

2018年是历史上全国房地产调控政策频率*多的一年，超430次，调控进入限购、限贷、限价、限签、限售、限商的“六限时代”。2018年“控房价”成效显著，而2019年调控则以“稳房价”为主基调，各地因城施策，实行差别化调控。

财税政策背景：财政压力增加，房地产税可期

2018年土地出让收入增速较去年虽然显著回落，但仍保持较高水平，全年累计同比增长幅度约30%。预计2019年土地出让收入增速将持续下滑，基建财政支出增加和地方较大的隐性债务，地方财政将遭受较大的压力。同时，十三届全国人大常委会立法规划：房地产税法列*类，房地产税法出台可期。

土地政策背景：创新型土地出让模式

2018年上半年土地市场仍较活跃，下半年逐渐转凉。从全年数据来看，一线城市出让金跌幅超过11%，二线城市整体较为稳定，三四线城市宅地出让面积及出让金涨幅则高达24%以上。为规范土地市场，抑制地价倒逼房价的现象，各地陆续出台土地调控政策，从土地需求端的“限地价，竞自持，竞配建，约束资金来源，提高保证金”到供给端的调整供地计划，创新土地出让模式逐步替代传统的“价高者得”的招拍挂模式。

房地产融资环境：融资环境有望改善

目前中国经济下行压力加大，内部消费低迷，较高的居民负债比例挤压消费需求，固定资产投资亦处于低迷；外部中美贸易摩擦导致出口下滑。2019年面对内外的压力，国内货币政策将会适度宽松，一月份央行下调准备金一个百分点，而后续继续下调的可能性较大，对房地产行业形成有效支撑。

2019年判断

中央层面来看，财税、货币政策将适度放松，着重建立长效机制，预计租赁市场将得到更多的政策支持，同时土地财政也逐渐向房产税转型。

地方政府层面来看，因城施策地方政府在调控方面将拥有更多的自主权，将清理短期过度的调控政策。如个别区域将适度放松非核心区域的限购政策，以及修正过度严格的商住房政策。

以“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的逻辑来看。长期房价看涨。中国目前户籍人口城镇化率仅为45%左右，与发达国家75%以上的比例相比仍有较大空间，而以上海为中心的长三角城市群，广州深圳为中心的珠三角城市群，以武汉为中心的长江中游城市群，以成都为中心的成渝城市群，对人口都有较强的吸引力，未来房地产市场有较大的发展潜力。

中期房价看涨。目前一二线城市人口持续流入，但热点城市或核心区域的土地资源相对稀缺，供应不足，且地价维持相对较高的位置，对房价形成有效支撑。

短期房价或有微涨，大涨可能性较小。19年财税货币政策的宽松，必将有部分资金流入房地产市场，但目前资金缺少流入房地产市场的通道，传统的通道业务被抑制。在影子银行监管下，房地产融资和地方政府债务受到严控，因此房价因货币超发而暴涨的可能性较小。

全国二手房基价数据

截至2018年底，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中123个重点城市进行基价数据发布。

本月全国二手房价格整体延续下行趋势，年底行政调控政策没有大方向上的变化，潜在购买需求仍处于“买涨不买跌”的观望态度，二手房价格下调幅度加大，12月全国重点城市的二手房基价环比涨幅接近零点，降至0.04%，涨幅较上月回落0.4个百分点。全国涨幅*的城市为甘肃平凉，涨幅达7.8%，降幅*的为嘉兴，环比下降5.5%。

其中一线、二线和三线主要城市环比平均分别为下跌0.7%，0.6%和0.1%。

一线城市二手房市场基价环比整体保持低位波动，下半年新房供应量普遍增加，如北京大量“限竞房”“共有产权房”入市，使新房库存持续走高，分流二手房市场需求，目前二手房市场仍以改善型需求为主。

二三线城市二手房市场基价波动整体趋稳，全年走势整体“先升后降”，上半年仍有一房难求的万人摇号现象，下半年市场走势调转下行，2019年需要重点关注个别因棚改造成的房价过度上涨，需求及购买力透支的弱二线和三四线城市。

附：2018年部分重点城市二手房基价走势

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