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北深杭楼市回暖背后:回光返照还是新一轮慢牛的开始?

来源:壹书生说房   发布时间:2019-01-16 00:00:00

文|叶书利

元旦后,北深杭等地楼市回暖明显,这到底是回光返照还是新一轮慢牛的开始?如果是慢牛,这是怎样的一个慢牛?

回暖中的北深杭楼市:房“住”者加快入场的脚步

就在各地调控焉松绑之际,元旦后北深杭等地楼市开始回暖。

以*能反映市场现状的北京二手房为例:贝壳研究院的统计数据显示,元旦后*周,即2018.12.31-2019.1.6,北京二手房成交量明显回升,环比大幅上涨35.8%,达到2018年8月以来*周度成交量。与成交量上涨相伴随的是,元旦后首周北京二手房成交均价环比上涨4.9%

元旦后第二周,即2019.1.7-1.13日,北京二手房成交量继续回暖:二手住宅上周成交2283套,环比上涨2074%。

壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信ID:yishusheng-fang)注意到,贝壳研究院的统计数据显示,除12月第4周受元旦假期调整外,北京二手房新增房源量和新增客源量从11月末开始持续低位增加,客户入市积极性渐次增强。

北京市场回暖不是个例:元旦后的第二周(2019.1.7-1.13),杭州市区二手房共成交1185套,签约总面积12.59万平方米,成交量和开年*周相比,陡涨90%。

元旦后第二周深圳二手房成交量同样环比上涨293.1%,详见下图:

回光返照还是新一轮慢牛的开始?

本轮的回暖,到底是昙花一现还是新一轮慢牛的开启?至少对于北京,壹书生倾向于认为是新一轮慢牛的开启,主要原因如下:

A,从政策端的角度,政策底已现,慢牛可期。

从2018年12月下旬菏泽松绑开始,中国楼市调控的主基调从之前的控涨向防跌转变,而目前正是两大基调转换的拐点处。

北京楼市素来是中国楼市的风向标:调控时,由北京发起,防跌时也从北京定调。

近日,北京松绑限价,正式开启了防跌的序幕。因此不管从全国调控政策端还是北京楼市政策端,北京楼市的政策底已至。而对于有着强劲需求的北京楼市来说,调控不会再加码便是利好,同时也是慢牛的开始。

B,房价端的角度,北京房价已调整到位。

从历史的角度可以看出,目前北京房价调整已到位,甚至已降价过度。

以往历次调控中,北京二手房房价波动是有规律可循的。

此前财新汇总链家及克而瑞的二手房历史数据,将过去12年的北京二手房涨跌期划分为四个周期:

*轮周期为2006年1月至2009年2月,周期长度为3年1个月。北京二手房单价从6175元涨到1.26万元(2007年12月),随后跌到1.06万元,降幅约15.8%;

第二轮周期为2009年3月至2012年1月,时间跨度为2年10个月。北京二手房价格从1.12万元涨到2.35万元(2010年4月),随后跌到2.03万元,降幅约13.6%;

第三轮周期为2012年2月至2014年9月,持续2年8个月。北京二手房价格从2.11万元涨到3.67万元(2014年4月),随后跌到3.25万元。降幅约10.9%;

第四轮周期从2014年10月开始,至2017年3月达到房价顶点,即单价6.76万元左右。2017年“3•17新政”后,北京二手房价格从顶点向下徘徊。

通过对过去近12年北京楼市4轮涨跌周期分析后可以发现两个共性特点:

首先,每次调控后北京二手房房价下跌幅度在15%左右。

其次,从调控始,房价下跌调整期为一年半左右。

本轮北京房价下跌幅度已超15%,且从2017年“3•17新政”开始到2018年11月(正如上述所言,贝壳数据显示,2018年11月底开始,北京二手房楼市新增客源量开始回升),调整期差不多一年半,目前已超一年半。

因此从历史的角度来说,本轮北京房价下跌调整是到结束,从而转向慢牛的时候了。

C,从需求端来说,北京不缺刚需,缺少的是预期,而现在市场底的预期已渐成共识。

北京从来不缺需求,自2016年930后,大量的刚需因为降价预期而压抑着,伴随调控底的到来,不少刚需放弃等待,开始上车。

不过,在壹书生看来,至少短期内,北京楼市回暖后仍是慢牛,难以大涨。此外,2019年后的中国楼市,全面分化,用一句话形容那就是:朱门酒肉臭,路有冻死骨!

与北京楼市相伴随的是,近期燕郊二手房市场也在回暖中。

*后再次附上元旦后的文章《》中对2019年楼市的预测:

一线城市及环京东南片区:见底

二线城市、环京其他区域及环沪、环深:探底

三四线城市:无底

五六七线城市:一切已结束!

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