海淀*后的价格洼地 能否打破限竞房的魔咒？

近来，海淀太舟坞版块很火，原因有三：

一，限竞房扎堆，*限价55650元/平米；

二，附近二手房售价6-7万/平米，一二手房价格倒挂；

三，海淀山后房源稀少，物以稀为贵。

有人称其为海淀价格洼地，是出手海淀的*后机会。那么，太舟坞版块到底值不值得出手，又有多值得出手，我决定去一探究竟！

01

一下车， 整个人倒吸一口凉气：这是海淀？！“荒凉”二字不停在脑中徘徊，放眼望去除了荒地就是荒地，视线所及之处，只能远远看见两个已经成形的小区。

太舟坞限竞房组团以葛洲坝北京紫郡蘭园、万科翡翠云图以及山屿湖为主，距离海淀北部目前*的地铁16号线大约3公里左右。据悉，附近有346、38、908、651等公交车，可通往地铁或其他地方。

售楼员对此声称：项目距离地铁16号线屯佃和稻香湖站较近，且有多条公交线路，交通便利。

但，事实并非如此。以山屿湖为例，坐公交车到稻香湖地铁站要40分左右，开车则需要10*左右。相对来说开车较为方便，但停车是个问题，以屯佃站来说，地铁站附近目前尚无停车的地方。

若开车前往永丰产业园等地，必经过北清路，而据附近居民介绍，北清路早上7点半之后就开始堵车，基本没有半*您别想突破堵点。

当然，身为一个备受瞩目的区域，不可能未来没有任何规划。据悉，在整个海淀北部未来会增加永玉路、皇后店东路、皇后店南一街、皇后店中街几条公路，同时，还有109新线高速公路和兴延高速，希望届时出行能够便利。

有时候，希望就只能是美好的希望。我们都清楚，随着山后区域或者太舟坞版块的开发，未来人口会越来越多，即便新增公路，出行压力也依旧很大，不可能不堵车。

再说一说，目前太舟坞版块项目*爱说的——故宫北院，故宫北院一期工程预计2020年建成，2022年有望对外开放，预计北院开放后每年将迎来超300万观众到访。没错，故宫北院的到来，的确为这个区域带来很多发展与机遇，但同时也请试想一下，如此大的人流量，若相关单位不能很好的疏导交通，势必拥堵。

一位住在香山附近的朋友说，周末她从来不出门，因为根本不出去。希望故宫北院带来的是发展，而不是拥堵。

02

太舟坞限竞房销售表示，除了很多百度员工钟情于他们项目外，还有中关村软件园、永丰产业园和翠湖科技园3大产业园的员工对他们项目青睐有加。

对此，我是相信的。这3个产业园进驻后，极大的带动了海淀山后区域的购买力，尤其是“码圣”一族的崛起。大家都知道，码神、码圣之前都比较钟情于回龙观区域。如果我们以中关村为对标地点计算，回龙观到中关村车程大约40*，同样太舟坞到中关村车程也40*左右，显然，太舟坞版块发展起来后，码神、码圣及同需求的购房者又多了一个选择。就看你是选择回龙观的混乱，还是太舟坞的荒凉。

不过，我认为太舟坞的荒凉是暂时的，在未来3-5年会发生比较大的变化。据了解，中关村1号7万平米商业，故宫北院附近10万平米的大悦城都会陆续落地，其中中关村1号2019年就投入使用，这两个地方距离太舟坞车程都大约10*左右。不过如果日后不增加公交线路，以现在有公交车来看，坐公交均在1*以上。

海淀*值钱的、*著名的自然当属教育。但海淀也是出了名的教育不平衡，好的非常好，差的非常差，而山后区域就是那个差的。

不过，随着海淀山后的整体发展，早在2012年，山后就规划了5所*、2所*、8所幼儿园，而且这些*多依托于各产业园，子女上学也比较方便，如，中关村二小百旺校区就非常靠近中关村软件园。具体到太舟坞版块，从文中*张图就可以看出，在版块内就规划有一所公立*。

另外，以现在海淀相关的教育制度看，大有平衡整个区域教育资源的决心，说不定几年后，海淀教育资源就平衡了。

在医疗配套方面，太舟坞版块目前可以共享解放军309医院以及北京大学国际医院，其中北大国际医院是著名的私立医院，听附近的居民讲，常有其他医院不能治疗的病人转院到这里，北大国际医院硬件服务不是一般的好，但也不是一般的贵。

除上述现有医疗设施外，北医三院和海淀妇幼也会在这里打造一个可容纳800张床位的医疗中心。未来，海淀山后人民看病再也不用深更半夜跑去北医三院了。

03

2018年的北京楼市是限竞房的天下，但同时限竞房也遇到了一个很尴尬的问题：产品趋同化严重，导致项目销售两级分化。

据了解，太舟坞限竞房组团中的山屿湖预计推出建面约89平米洋房和建面约190平米叠墅，均价53000元/平米，首期推出其洋房产品；葛洲坝北京紫郡蘭园户型面积约89-139平米，限均价53000元/平米；万科翡翠云图预计推出约146平米洋房和约300-400平米叠拼，均价53000元/平米。

由此可见，太舟坞限竞房也不能免俗，除万科翡翠云图以大户型为主外，另外两个项目产品仍有重叠，在开盘后难免会陷入产品趋同的局面。

我一再追问相关项目的销售，问其自己项目与其他项目的区别是什么？销售对此问题均避而不谈。

04

正如前文所讲，太舟坞限竞房之所以受关注，其中一个原因就是所在区域房源稀少。追根究底，这不但是因为海淀整体放地速度缓慢，平均5年左右才会有新地推出，也是因为太舟坞所在区域，由于之前的规划原因，现有大产权房较少，或为小产权，或为尚未拿到房本的回迁房，导致整个版块可售房源非常稀缺。

因此，太舟坞版块从土拍开始就备受瞩目。这不由让人想到中海寰宇天下，由于其填补了石景山的区域空白，从入市开始就备受关注，成交量更是一直居高不下。至于，太舟坞的限竞房会不会像中海寰宇天下一下炙手可热，我无可断言。

只是身边不少朋友在听说太舟坞新房房价在5万左右时，纷纷表示，这就是房山的价格，如果让自己选择，肯定会优先选择太舟坞。

的确，太舟坞限竞房的价格绝对诱人。相比附近二手房6-7万/平米的价格，更是碾杀性的优势。这里不得不为太舟坞限竞房表表功，正因为它们的介入，附近二手房价格才回落至现在的6-7万/平米。

不知大家可否记得，前段时间海淀大火的共有产权房永靓家园，永靓家园以其绝佳的位置和70%的个人占比备受追捧，一时风头无两。结果在选房之后没多久，就曝出“迷你窗”问题。2018这一年项目频频曝出质量问题，业主维权不绝于耳，业内有人将这些问题归咎于，2018年是限竞房的天下，因为限价的原因，导致开发商在质量方面压缩成本，才导致质量问题。我也曾与友人探讨过，2018到底是不是房子质量*差的一年。

2018年质量差虽不能证明就是限竞房的锅，但限竞房确实存在质量隐患。希望，2019年才计划开盘的太舟坞限竞房能打破2018年的魔咒。