南京如果向东看，房价格局将怎样？

作者：汇大人 | 编辑：夏明夜府

做大南京，刻不容缓！

NO.1| 壹

*近，南京一些专家对于宁镇杨一体化提出了新的观点：

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一是体制优化。为协调好南京市与镇江市的关系，可以借鉴江北新区这一国家级新区的做法，在优化粮食区、市、县格局的基础上，建议设立镇江新区，从而使得作为新省会城市的南京，拥有江北、江南两个新区，江北新区侧重于对于江苏江北地区的带动，江南新区侧重于融入苏锡常城市圈与经济圈。

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二是创新带动。一是进一步整合创新资源，尤其是将镇江市的高校资源与南京市的高校资源进行对接整合，乃至通过高校整合，发挥南京大学等高校的带动作用，进一步增强镇江新区的发展竞争力和人才竞争力。二是进一步整合优化产业创新资源，尤其是南京通过向镇江外溢的投资驱动、人口红利和消费需求将带动镇江的消费升级，夯实现有的商贸服务行业发展基础，提升商业消费比较优势，不仅提升新省会城市消费功能集中能力，对南京都市圈联动发展都具有重要意义。

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三是空间再造。两市合并对于拓宽发展空间、促进产业集聚、培育产业生态，重塑创新空间具有重要意义。一是放大边缘优势，在两地交界处打造产业中心区域并向外辐射发展，带动产业升级。包括共同建设龙蜀滨江港城、仙宝科学城，推进产业转型与新兴产业发展；二是带动纵深。积极调动丹阳、丹徒、扬中等区域的发展。包括在优化两市交通基础设施体系的基础上，推进产业合作、高校植入，实现镇江市的全域发展。

NO.2| 贰

合肥并入巢湖后，当时全国舆论都在聚焦一个话题：《合肥做大，杀了南京一个措手不及》，并逐步回收南京在安徽的辐射腹地。在长三角规划中，南京都市圈核心城市芜湖和马鞍山，竟然被划到了合肥都市圈，尴尬了一把。

成都兼并简阳后，全国舆论又发起了一轮讨论，还有哪些省会需要兼并周围县市？南京并无反映。

而今年新年伊始，济南直接吞并莱芜，直接让南京的省会首位度跌落到全国倒数*，整个南京城市的上空都充满焦虑感。

但说实话，网友怎么讨论，如何“地图开疆”，没有任何作用。区划调整的事情，绝对不会以民间网友的意见行事。毕竟区划调整涉及到方方面面，考虑的事情很多，需要谨慎对待。如果官方没有动作，网友再讨论100年也没有任何意义。所以南京镇江合并的事情，大家讨论无非就是一种焦虑感的释放过程，再过1个月，基本大家也都忘了。

但专家的提案，就具备的一定的半官方色彩。这说明除了民间讨论外，具备决策权力的这部分人也在关注这个问题。*后这个提案也不一定被采纳，但有人敢提出来，首先就要给他点赞。

南京日报在1越16日的一篇文章也提到了城市扩张的问题。其实表达出一个意思：发展动能强的中心城市，可以向都市圈扩张，而人口流出发展一般的城市，边界适当收缩，聚焦高质量发展。

再引申一层意思：大马要拉大车，小马拉小车。有些马拉不动大车，干脆把大车换成小车，多余的给大马拉……

如果把合并大事的确定作为终点，那么政协提案也只是万里长征的*步，不宜过度乐观。但有一个问题确实值得讨论：如果南京镇江合并了，整个大南京的城市规划与房价格局，会不会出现重大改变？答案是肯定的。

NO.3| 叁

那么问题来了，如果真的南京与镇江发生合并，会出现一个全新的局面。首先南京为了表示诚意，要对镇江重点照顾。

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交通彩礼：

包括地铁建设，现在宁句城际已经开建了，南京到仪征、溧阳的城际还没有实质性动作。如果并入，将大大加快交通建设！

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转型彩礼：

济南合并莱芜，表面上济南占了便宜，但实际上莱芜这座钢城面临着严峻的转型压力，钢铁产能过剩，不赚钱。镇江的形势更加严峻，GDP负增长不说，负债4000多亿，没有钱这些转型根本无从谈起。

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*彩礼：

同样是宝华，如果属于镇江，那么价格就一万多块，但如果划入南京，价格就不同了。

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民生彩礼：

教育、医疗、养老金等标准，会有适当提高，向南京主城区对标。

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产业彩礼：

南京拉的单子，完全可以放在周边县市来承载，就业机会大大增加，人口也会单纯从流入变为流入。

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高校彩礼：

有人提出江北新区那么大，为何不多搞几个大学？南大某二级学院还搬迁到其他城市，引发学生的非议。但实际上江北新区的地块也分的差不多了，没那么多地。这时候周边区域的机会就来了。

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精神彩礼：

句容人后面可以大方的承认自己来自南京而完全不用任何解释。这一点马鞍山表示很羡慕。

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规划彩礼：

如果南京向东兼并，对应的发展重点也会发生一定转变。由向西发展江北新区，变为左右搏击。句容的加入，对于栖霞、江宁、江北都有一定利空：

对仙林湖是房价压力：宝华价格上升，仙林湖价格可能会有压力，毕竟距离不远，价格差距却很大。

对江宁是产业压力：江宁，包括溧水一路向南发展，突然句容加进来后，溧水、禄口的优势就弱化了。企业可以搬到句容，可能比禄口、溧水更近。

对江北是规划压力：江北是发展的重中之重，但毕竟距离安徽更近。现在如果江苏划入几个区域给南京，南京肯定要投桃报李，努力做苏京，资源投入方面，也会适当向东看。

NO.4| 肆

再说的具体一点，如果合并 ，大南京的格局将出现如下变化：

1. 发展方向的问题

拥江发展是当下南京的发展重点，但如果合并，南京将全面向东看。专家的提议也是这样，江北有国家新区，江南围绕城东、句容、镇江，也会搞新区。资源分流是肯定的。但江北已经投入这么多，框架已经出来了，不会半途而废。毕竟南京还有辐射安徽、苏北的重任。

2. 仙林房价问题

宝华的房价将立马有反应，会有明显上拉，仙林湖房价会压力很大，被宝华往下拽。仙林湖与宝华的房价格局，将从现在的2-3倍的差距，变为线性差距。差多少要看小区划情况。

3. 江宁房价问题：

江宁的优质产业，将面临句容的强烈竞争，产业与刚需人口会被疏解。禄口、溧水房价干不过句容了。

当然，这一切都只是想像。区划调整是大事，不是你我说说就能完成的，现在谈房价变化，还有点早。

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