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中国郊区大盘之痛:不缺房,不缺配套,缺温度
文潘永堂
远郊大盘在中国,俨然是一种“现象级”的存在!
这些年,中国各地远郊大盘、都市圈大盘,一座接一座开盘亮相——几乎每个具备区域影响力的一、二线城市旁,都会有几处占地动辄万亩、持续供应万套起住宅的“XX城”——他们在长时间内承担着舒缓城市人口、交通压力,以及移植城市生活体系的重担和功能。
那么,这么多年过去,那些大盘们,过得还好吗?
大城之惑:造房容易 造城难
事实上,“大盘们”过得并不好!
很多大城,正遭遇“理想很丰满,现实很骨感”的尴尬!归纳起来,大城之惑的结果大概有4类:
无奈一:酣睡之城:因为从规划之初就只是从“更多房子的住宅”角度去考虑,当天量的住宅里真的被填满了天量的人,周边没有任何产业、商业、就业时,一座只能用来睡觉的“城”(简称“酣睡之城”)便诞生了。
这样的城,在远郊区域分布尤为集中。
无奈二:无用之城:房子是用来住的,也是用来生活的。房子除了是居住的场所,更应当承载生活的场景:孩子的就学、老人的就医、朋友的社交,这些功能,绝非只是“物理的房子”就能解决。当远郊大城们建设完备了一栋又一栋房子,房子本身所承载的生活场景和生活功能,却往往被忽略。
无奈三:冰冻之城城市是有温度的,它的温度来自于或因工作或因情感而维系的高密度的人际交往,来自于精细而高效的社会分工,整座城市因此犹如一座持续运转的精密仪器,在运转中产生温度。而当一座城市中只有成千上万个孤独的“居住者”,相互之间没有互动、交流、融合,这座城市就是一座没有温度的冰冻之城、孤独之城。
在中国当下远郊大盘里,这种现象比比皆是。
无奈四:冷漠之城:冷漠来自于缺少沟通,一座“城市”再大,如果业主之间缺少沟通机会、社区之内甚少沟通场所,那么原本被寄予厚望的邻里文化也将成为无本之末。
历数各大城市周围的“大城”,其社区的疏离感与居民之间的冷漠感,是不是并不比传统城市中更好,反而因为客户来源更广、社区面积更大而显得尤为强烈?
开发商自救:造更多配套就够了吗?
并不是所有的开发商都选择“盖完房子就走人”,多数开发商也发现了问题所在,他们也想打造出一座可以生活、可以自成体系的生活之城、活力之城、温暖之城,他们的解决之道是:
继续在硬件上做加法,建设各种配套、引入各种资源,让大城成为“住宅+”,“+”的是商业综合体、医疗场所、名校教育、运动配套……
可问题是,这就够了吗?
商业层面,商家的被吸引进入,首先看重的是人气是否足够,造再多的房子,如果没有能做到“留住人”,商业的发展也将成为无源之水,难以灌溉整座城市。
医疗层面,豪华的医院建设、先进的医疗设备很重要,但有亲和、能够随时陪伴的医疗人员更重要。
教育层面,名校名师固然是一方面,有愿意为孩子成长付出的家长和孩子一起学习的氛围,才是孩子成长更重要的保证。
归根结底,硬件的升级并不难,只要有升级的意愿和真实的金钱的投入,总会解决。然而要实现一座城市的长治久安和持续发展,根本就依旧在于“人”,在于软实力,在于“小气候”——城市能留住人、城市有人气、人与人之间能够形成互动有机体,这才是破解“大城之惑”的根本。
“孔雀密钥”:一座大城与一千件小事
这一次破局的,是孔雀城!
固安永定河孔雀城,北京正南50公里,“环京”板块的代表楼盘。
在大盘林立的环京,孔雀城如何破局?
1一千件小事,铺成“大城解惑”的一条大道
家住棠墅园的业主李先生,因为肩周炎犯了,左手不能碰方向盘无法开车。而社区篮球社团的小崔知道后,坚持开车送他去天津做治疗,花费整整一天时间。
住在英国宫二期的王女士因平时上班,两个小孩都是由婆婆带。老人去接大宝放学的时候就只能把二宝放邻居家让其帮忙照看。“饿了给做饭,热了给换衣服,还准备各种好吃的。”
“大年初四的时候,晚上老公上吐下泻,肚子疼得难受,但家里没对症的药。敲开邻居家门,也没有。但邻居马上起身开车,很快就给买回来了,很感动。”家住荣园的张女士感慨道。
都是有温度的小故事,但这是孔雀城征集“一千件小事”的三件而已。
所谓“一千件小事”,即是由孔雀城在2017年感恩节发起、孔雀城业主们自发参与的正能量传递活动。旨在通过生活中力所能及的一些小事来帮助身边的人,拒绝与冷漠同行,传递温暖。
该活动持续了一年时间!
至今已吸引了越来越多的孔雀城业主自发参与,记录下身边发生的温暖小事并接力传递。
这一千件小事,包括如下一些场景:
社区环境维护、照顾小孩老人、突发事件处理、宠物问题处理、业主兴趣联谊……
如上三件小事,只是管中窥豹,却也看到,悄然之间,曾经困扰远郊大城们的医疗、教育的需求,竟不要城市配备或开发商自建的配套,就在业主互助之间悄然得以满足。
而提出类似“一千件小事”口号的开发商和社区为数不少,真正能够实现做满做好的却是极少数,原因无他:开发山的坚持度和业主的参与度。
为什么是孔雀城能做到?或者它又为何要这么做?
2用社群破解距离劣势 用客户破解配套难题
所谓一千件小事,其背后蕴含的是对社区运营的重视。
有了房子、有了业主入住就可称为社区;而只是社区内有真正的温度、业主真正实现了互动、互助、互享,才能成之为“社群”。
社群之于社区,价值体现在哪里——让远郊亲近起来
即使在市区,人们不相往来,依旧会有孤独感。
但在远郊,社区活动足够有温度、交流足够有力度,邻里之间的孤独感,就会消散。
如何解决远郊大盘配套不足的问题?除了硬件层面的建设和引入,在软件层面,充分利用大城业主基数大、来源广的优势,让业主资源本身就成为配套:
建一个大医院,也许不如邻居是个好医生;
期待名师驾临,不如名师就是邻居;
让邻里互助覆盖物业服务,让社区人流成为生活、事业人脉。
事实上,随着电商时代的到来,其实业主对所谓身边的配套的依赖在降低;而对情感、对社交的需求在增加,这些需求,不是通过硬件层面的资源叠加可以解决,必须要通过社群建设、业主互动、资源分享才可以实现。
3业主自造微生活循环 形成资源闭环
远郊大城的出现,本就是城市化到了一定阶段的产物:
中心土地越来越稀缺,居住越来越拥挤,人群越来越冷漠,为了实现合适的房价+不错的空间+自成一体的城市体系。因此它本该有的样子是:
距离虽略远、但居住其中的人群很亲近;
有足够的人气,也有足够的城市配套。
各色人群在城市中安居乐业,享用各自的繁华。
现实中的大城生活却是:房子很多,人群遥远;白日配套欠奉,入夜灯光寥寥。如何破解?
除了硬性配套的继续完善,孔雀城的做法是:
策略一:用软件驱动硬件持续“完善”
策略二:以社群完备倒逼社区配套;
策略三:让睡城“醒”过来;
策略四:不玩虚的,让业主成为社区的真主角、真主人,真正让社区成为业主的“主场”
让业主自造微生活循环,形成资源闭环,而这样的微循环,就存在于《孔雀城一千件小事》之中。
这里与传统城市的不同,
不只是少了嘈杂,更是多了温暖
不是逃离城市,而是回归自己
小结
一座超级大城、65个业主社团、1000个业主小事记
孔雀城在尝试真正让业主成为社区的主角、主人;
真正让社区成为业主的主场。
从造房子到造家;
从硬性的建筑,到软性的生活
关于社群,“孔雀城的声音”值得聆听!
专注地产50强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容!
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A,趋势篇:中小房企还有未来吗?
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B,标杆篇:30强房企们,他们在干嘛?
1,金地
2,融侨
3,万科
4,万科
5,融创
6,恒大
7,旭辉
8,正荣
9,融创
10,中海
11,福晟
12,招商蛇口
13,祥生
14,仁恒置地:
15,金地:
16,龙光
17,融创:
18,保利:
19,阳光城:
20,SOHO:
21,禹洲地产:
22,旭辉
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25,中国金茂:
26,中南置地:
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28,佳兆业:
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C,专业篇:房企如何打造“专业战斗鸡”?
1,营销力:
2,产品力:
3,产品力:
4,营销力:
5,营销力:
6,豪宅产品
7,组织管控
8,利润力
9,并购力
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11,投资力
12,产品力
13,营销力
14,社群力
15,资本力 碧桂园
16,产品力:
17,产品力
18,产品力
19,豪宅力:
20,产品力:
21,并购力:
22,社区服务力: