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北京楼市3-5月会出现小阳春吗?春节前要下手吗?

来源:米宅北京   发布时间:2019-01-21 00:00:00

近期,越来越多的刚需群体开始咨询:春节前要下手吗?中介告诉我们,近期成交量明显增加,一些低价房源也几乎被抢购一空了。

对还未上车的刚需来说,这确实是一个不太好的消息。

那么,究竟是春节前下手,还是年后再看看呢?传统意义上3-5月份的小阳春,今年会再现吗?

今天我们就来探讨一下。

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关于春节前要不要下手这个问题,笔者认为,尽量还是在春节前下手,因为:

*,也是*重要的一点,北京楼市的“市场底”大概率已经到了。

在我的破竹APP个人专栏《首都楼市之音》的第二期——“别慌,政策底到了,但市场底还没有这么快”之中,笔者讲到了,市场底,通常来说要滞后政策底半年左右。但是,分摊到每个城市,又各不相同。

因为,各个城市的基本面都不同,调控政策也有差别。如果基本面好,政策压得没有那么厉害,那么,市场底来的就会快些,反之,就会慢一些。

对于北京来说,判断市场是否开始回暖的一个重要法宝就是——二手房成交量。如果量上去了,且保持稳步上升,过1-2个月,价格就会上升。

2018年10月份,北京二手房成交量不足万套,好在,11月份,达到了11226套,成功突破万套;12月成交量11626套,环比微幅上涨3.78%。

虽然,这个成交量和七八九月份相比,仍然相去甚远,但它至少说明,量基本上是稳下来了。所以,价格继续下探的空间已经不大了。

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第二,对于新盘市场来说,我们知道,出于年底快速回款的考虑,开发商一般都会在12月份推出一些优惠。相对于平常年月,这个优惠力度还是相当大的。

那么,优惠会持续多久呢?一般来说,一旦过了元旦,优惠力度就会减小或者取消。

但是,有些开发商出于种种原因,会把优惠一直持续到春节前,再加上今年楼市行情不好,年前优惠的概率和范围就更大了。

不过笔者需要提醒的是,从过了元旦到春节前的这段时间,很少会有开发商开盘。根据国人的习惯,他们大多会选择在节后开。

对于二手房市场来说,春节前是比较容易出笋盘的,因为有的房东在春节前急用钱。这个时间段淘笋,再合适不过了。

第三,按照惯例,节后买房的人会增多,因为许多人的年终奖并不是一个小数目,再加上股权分成什么的,数目就更加可观了。

虽然,根据报道,2018年能拿到年终奖的白领不足6成,全国白领年终奖总体均值为7100元,这和往年相比有很大的差距,但是,我们并不排除年后看房人增多、成交量增大这种可能性。

因为一旦看房人增多,市场的预期就会随之改变,房东很可能也会随之提价。

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接下来,我们来探讨3-5月份北京楼市会出现传统意义上的小阳春吗?

老规矩,还是先亮明观点,笔者认为出现的可能性并不大。

*,从目前的这个成交量来看,市场仍然很低迷。

我们先来看一下2017.12-2018.11月北京二手房成交情况:

图片来源:云房数据

2018年11月,成交量11226套,与2017年11月同期相比,上涨32.34%。12月成交11626套,比2017年同期要多出1000多套,但是,我们也要明白,2018年底和2017年底的市场预期是不一样的。

众所周知,自从2018年10月份开始,全国一片风声鹤唳,维权此起彼伏,购房者的预期显然已经变了。

而且,2018年的调控,比2017年同期更密集、更严格。

这时候也许很多人要问,那2017年11、12月份二手房成交量为什么比2018年同期要低呢?

笔者觉得,这和调控政策有关系。

我们知道,北京为了压制2016年那波疯长,在2017年3月17日,出台了*严调控政策,随后,调控更是不断加码,这才使市场逐步平静下来。自从7月份开始,价格就开始一路掉头向下,到年底,整个北京平均下跌15%左右。

更何况,在下半年至年底这段时间,北京出台了“租售同权”、“共有产权房”等一些列政策,11-12月更是加大了共有产权房土地供应,这对购房客来说,都是利空,刚需可能也想观望一下,等等共有产权房。

而2018年呢,自从11月下旬,官媒一直在强调“维稳”,这和2017年同期的情况是截然相反的。

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第二,目前,二手房成交量虽然稳定在1.1万套左右,但价格还在继续下滑。

这主要是因为,价,一般滞后量1-2个月。

1月份,如果不出意外,成交量大致会在1.1-1.2万之间,但是,二月份,90%会再次跌破万套,而且很可能跌破8000套。

所以,价格什么时候能回暖,这真的难说。

第三,2018年出现小阳春,*功不可没,而2019年就不同了。

我们知道,每年的5月份,是北京*生信息采集的时刻,为了给娃准备*,许多家长往往很早就开始看房了,一般来说,3-4月份,是*成交的旺季。

2018年4月底,东城、海淀出台了多校划片新政,这直接导致5月份出现了成交量小高峰,8月,东西海三个区的*上涨了一波,优质学区单价上涨超2万。

2018年底,海淀多个*贴出“多校划片”的通知,这就导致*明显有政策风险,于是,许多家长开始观望。

笔者预测,3-4月份,*成交量会比往年同期出现不小幅度的下滑。

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第四,新盘市场还有大量库存,预计春节后会“降价去库存”。

2018年,无论是共有产权房还是限竞房,供应都出现了井喷,但也都不约而同地遭遇到了“销售遇冷”的窘境,去化艰难。

卖不出去怎么办呢?只能通过“降价”的方式来消化库存,而*的时机就是春节之后。

而天量的新盘供应,将会明显抑制2019年房地产市场。注意,这和上篇文章《共有产权房弃购潮的背后,这件大事被很多人低估!》之中表达的观点“保障房的大力供应,会变相推高商品房房价”并不矛盾。

还是那句话,没有卖不出去的房子,只有卖不出的价格!

总之,2019年,会是一个很平静的市场,平静到没有任何波澜,更没有任何惊喜。

也正因为如此,2019年,更适合刚需和刚改。

目前,北京首套房贷款主流利率依旧是基准利率上浮10%,二套上浮20%,从目前情况来看,很难再出现大范围下调了(不排除少部分银行),除非2019年会大规模降息。

如果觉得北京利率还会再下调的刚需朋友,你完全可以再等等,不过,笔者并不建议。

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