双轨交汇，年均租金远超房贷支出-「整栋」难波商圈上田公寓评测

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日本大阪-「整栋」难波商圈上田公寓

双轨交汇，年均租金远超房贷支出

总价：￥605万

55%

*

9%

近一年房价涨幅

6.5%

年均租金

项目名称：日本大阪-「整栋」难波商圈上田公寓

项目位置：日本大阪 浪速区敷津西2丁目10番15

建筑面积: 389.75平方米

土地面积：121.53平方米

产权年限：永久产权

日本是亚洲*发达的城市，在世界中的经济发展占一席之地，其不动产投资市场更是规模庞大。据悉，东京凭借136亿美元的总量仅次于纽约和伦敦，位列世界不动产投资规模*城市第三位。

日本房产投资热度持续不减，大多数投资日本的投资者会更青睐日本的东京、大阪与福冈京都等发达城市，大阪位于关西圈，是目前全球租售比回报*的城市，可以达到总年化收益7%，房产市场活跃非凡！

那么如何正确的投资日本大阪？在「日本大阪-本町CBD青年公寓」这样总价低收益稳健的短租公寓之外，长租公寓一栋楼值得投吗？今天有路给大家评测的正是日本大阪-「整栋」难波商圈上田公寓，位于商业繁华之地难波商圈，年均租金远超房贷支出~

①

项目简介

日本大阪-「整栋」难波商圈上田公寓位于大阪的核心地理位置——浪速区，这是大阪发展极快的一个区域，是大阪核心五区之一。

由于处在中央位置，同时紧邻中央区，贯通上下和东西。区位优势尤为明显，未来发展可观，土地价格连年上涨的信号就预示了浪速区的未来发展潜力。

同时，由于紧挨着著名的难波商圈和大阪CBD，这里成了日本上班族和年轻人的热门租房地，也是许多外国人选择旅游的观光地。

上田公寓是有路新产品「有路•壹栋」中的项目之一，均价仅1.5万人民币每平方米起，是一整栋长租型公寓中价格较低的项目！9%的土地增值在大阪整体水平中处于上游，加上6.5%的租金收益，造就了强大的资产增值与变现能力，是高净值人士投资的佳品。

②

楼盘分析

作为整栋的大楼，难波商圈上田公寓建造于1974年，属于新耐震级别的日本二手房，建筑寿命能够延长至200年。尽管是70年代的旧房，但是依然维护的如此之新，由专业公司标准化的设计，品控做的非常好，专业化程度较高。

上田公寓具体位置位于浪速区的敷津西2丁目10番15，带永久土地121.53㎡，建筑面积389.75㎡。由卫星图可知，大楼就在五岔路口的拐角不远处，于小区的区位而言，四通八达，交通便利。

且紧邻街道一边，在出行方便的同时，又背靠其他公寓的中心位置，排除了位于路边的部分噪音，活动空间较宽松，居住环境适宜。

在建筑高度的考虑上，规避了不合理的朝向，按照中国的说法就是典型的“坐北朝南”的优越朝向，冬暖夏凉，居住环境适宜。而且四周围建筑楼体都不高，基本没有遮挡阳光的问题出现。

③

户型分析

上田公寓一整栋共有四层，其中一层为两家正在营业中的商铺，属于商住两用的日本典型的公寓一栋楼，商铺运营良好，一层的户型信息就不必赘述，三四层目前仅有两户空室，出租稳定。

二层是大户型的一户，三层和四层户型相同，分为A、B两种格局，下面的这张正是三四层的户型图。

由户型图可知，上田公寓的三四层是日本典型的「 1LDK 」，那么「 1LDK 」是什么意思呢？

「1LDK」的「 LDK 」是英语“Living Dining Kitchen” 的缩写，Living是起居室的意思。

「 1LDK 」的户型是指，一个起居室，一个厨房兼餐厅的空间，和一个可以放松的空间的，复合型房型。中国的叫法是，一室一厅。以下是通常的「 1LDK 」户型图：

通常1LDK的LDK是指 8贴以上的 餐厅兼厨房的空间，相对比较大！ 其中日本的1帖=1.6平方，因为上田公寓的三四层有AB两间房间，在此处的1LDK指的就是两室一厅。

二层，一户，80㎡

一户型的优势就是私密性极强，且不会有额外的不便与麻烦，不存在与他人共用的公共区域，到家即是自己或者家人的空间，完美保证较高的住宅体验。

拥有大一居的二层空间上占据了绝对优势，室内硬装完备，配套浴室厨房完备，在干湿分离上做到了精致的把握，不仅保障拎包入住，在居住体验上也是一流。

客厅位于整个房间的正中间，不管从哪个方位走出来都非常方便，连通性极强。朝向为南的卧室与卫生间能够通风与向阳兼备，是完美的居住典型。

目前二层已有稳定租户，可见其抢手程度。

三层&四层，A户型，40㎡

三层与顶层四层的户型大体一致，可以作为主要为短租或者长租的出租用途，多设计出了两个房间，能够满足较多的客源。

尽管作为典型的「1LDK」，也仅仅只有两户而已，比起国内一二线城市动辄五六户的密集程度，上田公寓秉承了日本人的高生活质量的要求，40㎡的小户型，客厅卫生间厨房等却一应俱全。

进门右手边即是通长的客厅，视野上一览无余，而正对面的卫生间设计的也颇为合理，位于门口处，空气流动性大，保持室内的清新与干燥。

三层&四层，B户型，40㎡

B户型与A户型相差较大的就是明显地把厨房与卫生间隔离开了，虽然在连通性上差一些，但是卧室地面积也相应地比A户型有所增加。

不管是A户型还是B户型，显而易见的都是它们的卧室窗户朝向一致的朝南，通风性好，向阳也极佳。B户型空间格局上也比较分明，在职能上各区域各司其职，空间分配相应合理。

对于长租单身的上班族或是短租的民宿游客来说，选择上田公寓的三层与四层再合适不过了。

④

项目设施

上田公寓的装修品质极高，专业化程度也是日本高品质二手房的典型。开放性的厨房，设施完备，不管是抽油烟机还是橱柜与灶台，在节省空间的同时，完美契合墙体，质量上乘一流。

厨房与客厅

高标准的房间设计与装修，使得二层的居住空间舒适度极强，开放性的厨房能够与客厅完美衔接，增加与亲人或者配偶之间的情感链接。

卧室

窗明几净的卧室通透性十分高，不仅自带阳台，还有一部分空间可以堆放杂物或者仅仅作为小小的休息室也未尝不可。

卧室具备了空调、暖气，简约的原木色复合木质地板，不禁让人回忆起日剧里温馨暖心的家庭场面，格外有日式情调。

卫浴

在这里卫浴彷佛也充满了少女心，这满墙的粉色营造了同样温馨的色调。每个房间都配备了这样的浴缸，在尽情地淋浴后即刻享受浴缸带来地放松与温度。

总的来说，项目的室内硬装完备，配套浴室厨房完备，加上日本物业精益求精的“工匠精神”，对管道设施与楼梯外部定期的检查维护与更换，不仅有着精装修的亮点，更突出的是日本的建筑与物业绝对在世界上数一数二。

⑤

交通出行

项目所在地双轨交汇，公路地铁通行顺畅。地下铁御堂筋线⼤国町步⾏4分，JR环状线今宫步⾏５分多线多站利⽤。 便利的交通，给这栋楼的整体价值画上了浓墨重彩的一笔。

步⾏3* 可⾄⼩学*超市市⽴图书馆等设施，步⾏15*可⾄⼤阪核⼼难波站，商场林⽴热闹⾮凡，不管需要前往哪个地点，总有适宜的通行时间与交通站点。

发达的交通设施，也使此地的人流量客流量不断增长，自住方便，出租方便，商用住宅皆宜。

⑥

周边配套

这里是发展极快的区域，大阪*重要的车站难波车站就位于该区，⻋站周围繁华热闹。

难波车站

项目紧邻难波商圈，一站就到心斋桥商业街。紧邻多个大型购物中心，终年旅游人口不断，闹中取静的绝佳地段。

难波商圈

心斋桥商圈

除了繁华购物中心，周边还有露天温泉、大型医院，城市宜居区域。还有路边随处可见的各国料理、24*健身房、*的家居生活馆，享受*小资的大阪生活。

⑦

市场前景

项目位于大阪发展*快的区域浪速区，位于大阪市的地理中央，位于大阪中央区南侧，是通往、和泉、和歌山、神户、奈良的交通要道。

大阪商圈作为大阪的重点旅游项目之一，其房价地价也长久居高不下。2018年全日本商业地价中，大阪商圈地价上涨率占排行榜前五名，其中日本桥区地价排名*，2017年同比上涨20.42%。

本区有众多的复合型商业设施，以通天阁而闻名的“新世界”、以及“匠匠胡同”、“难波CITY”、“OCAT(大阪市机场大楼)”、“难波公园”等，旅游资源丰富，在世界中知名度高，每年吸引着各国游客前来游玩，民宿与酒店的需求极大。而且这里的住宅景色优美，生活质量高，浪速区也深受本地年轻日本人的青睐。

有路讲评

项目地处大阪市浪速区，紧邻大阪文化经济政治中心的中央区，虽然整体经济实力还比不上中央区的雄厚基础，但是未来发展潜力却是不可估量的，毕竟可塑性极大的地方比发展程度饱和的地方会有更大的想象力。

在浪速区平均房价低于中央区的同时，其投资回报却不输中央区，9%的房价涨幅与6.5%的租金收益，已经在全日本名列前位，而且以租养贷的良好经营方式，低利率即可轻松撬动杠杆收益。

众所周知，在大阪世博会与大阪赌城兴建的大风向带动下，这里的房产交易将会愈加火热，毕竟稳健的投资收益与强大的双变现能力，当然是资产配置的绝佳选择之一。

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