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徐州,一个“大”字了断|石旭升

来源:地产识局   发布时间:2019-01-24 00:00:00

前不久,我去徐州行走了60公里。我把徐州的主要干道、主要景点、主要楼盘都走了一遍。一个总体的感受,就是“大”。大得让人刮目相看。这个大,包括大字形城市、大灾难历史、大丈夫性格、大都市景象和大涨幅楼市。

大字城市

走着走着,我在徐州走了3天。我突然发现,徐州的现状,包括主要街道、主要景点、主要楼盘,都在一个“大”字上。而徐州未来的地铁,包括1、2、3号线,也是一个“大”字的轮廓。

3天的轨迹。

是这样的。

第1天,我从徐州东站一路向西,走完和平大道、淮海大道、萧山公路,走了20公里,就走到了徐州城西的尽头。这是徐州道路骨架的中“一横”;

第2天,我从徐州北部的九龙湖向西南方向徒步,途径八里屯、彭城广场、快哉亭、古城墙、回龙窝、永宁里、户部山、市民广场、云龙湖景区、泉山森岭公园和娇山湖,一样走了20公里,也走到了徐州城的西南边界,这是徐州道路骨架中的“一撇”;

第3天,我从市中心彭城广场向东南方向徒步,沿着迎宾大道,经过汉文化景区、新城区,一路走到潘塘立交,16公里左右,就走到了徐州主城区的东南边界,这是徐州道路骨架中的“一捺”

徐州的大字形格局,反而说明了徐州的局限,是在夹缝中生存。

缘何大字形。

老徐州人说,徐州的道路出现“大”字形,是源于河流、铁路、公路、山水和煤矿的分布。从故黄河来看,黄河夺淮,从南宋初到清朝末,历经700年,大致形成了徐州*初的居民生态,也就形成这个“大”字的“半横”和“半捺”;

从京浦铁路和陇海铁路来看,近代开通的陇海铁路,把徐州东西骨架拉伸,而随着2011年来徐州高铁东站的运营前后,徐州市区到高铁东站的道路毛细血管更加丰满,也就逐步完成了城市东西走向丰满的“一横”;

而东北-西南走向的京浦铁路,也使城市向西南方向拉伸,同时,铁路交通既带来了人气,同时也阻碍了人气,因为它阻碍了城市向徐州正南方向延伸。所以主城区城区才形成了西南方向的“一撇”;

徐州新市府向大龙湖搬迁,主城区向东南方向新城区移动。所以主城区城区才形成了西南方向的“一捺”。

而徐州今天的城市格局,实在是因为向外拓展地理因素制约。包括铁路、山水和煤矿。如果把徐州的城市格局划分成4个象限。西南有云龙湖的阻碍,西北有九里山山脉的阻碍,东北有贾汪煤矿的阻碍,东南有拖龙山和黄河泄洪区的阻碍。

大字形利弊。

大字形格局,是一把双刃剑。徐州居民们也就一言难尽。利,是徐州不会像北京上海那一样“摊煎饼”,从而有望建成山水园林的“慢城”;弊,城市交通很难形成回环,城市像弹簧一样拉向5个方向,而弹簧弹回来,就会使城市中心不堪负重,从而形成“堵城”。徐州当地人说,徐州至今已经搞了两年马拉松,每次马拉松,都会造成主城南部地区的公路交通瘫痪城区之间缺乏道路,甚至无路可走。而我近期从徐州站乘坐机场大巴去徐州观音机场,因为道路较少,走了足足1个半*,这,可能是国内乘机*慢的城市。

户部山到此一游。自拍的。

我这次在徐州考察的18个楼盘,都是在这个“大”字上,也都是在市中心放射出的5条路线上。让我不爽的是,我朝哪个方向去踩盘,*终都要回到市中心的彭城广场附近,然后再到另一个方向。要从一个方向去到另一个方向,几乎都要返回市中心来“中转”

大灾难历史

我前不久去了徐州博物馆,还去了回龙窝、永宁里和八里屯等老住区,和老市民聊天。总体的感受,在4000多年文明史和2600多年建城史中,徐州,可能是中国历史上灾难*深重的城市。其灾难,大致可以归纳为三大灾难:兵祸、水灾和矿难。

大兵难。

我在徐州博物馆发现,4000多年的历史中,却发生过400多场战争,平均10年打一回仗。比如,商周之战、春秋争霸、楚汉交兵、三国鼎立、魏晋战争、吕梁大战、唐末藩争、宋金干戈、民国北伐、中日会战、淮海战役,等等。*早的一次打仗,发生在4200年前夏启发动的战争,*晚的一次打仗,是淮海战役。其中,有3次战争,把整个徐州都给灭了。包括商朝、唐末、宋末,特别是宋末,忽必烈杀了徐州15万将士,徐州城陷于近百年的衰败之中。

徐州为什么战争频发?中国南北以黄河为分界线。至于战争缘何频发,我想有2大原因。其1,是交通原因。徐州处于淮河为分界线是北国锁钥、南国门户。这样的位置,对于经济,可促成“五省通衢”,而对战争,就酿成“兵荒马乱”。因为如黄兴所说,南不得此,无以图翼东,北不得此,无以窥江东,胜负转战之地也;

其2,是山脉原因。徐州处于群山环抱之中。东有广山和子房山,南有云龙山和拖龙山,西有拉犁山和楚王山,北有九里山和荆山。苏东徐州的山,不在高,在于多。虽然海拔只在100到250米之间,却有70多座。坡在《放鹤亭记》中评价徐州的山,就像大环。既然是四面环山,就成了古代战争*“理想”的竞技场。同时,山民本身就是战争的祸根。历史上的战争史,就是一部山民侵略平原的历史。用林语堂的话来说,就是“吃面条的”统治“吃米饭的”历史。

徐州的山,不在高,在于多。海拔在100到250米之间的山,有70多座。

大水难。

历史上的徐州,水灾不断。其中有4次完全被大水吞没。而水灾的原因,不是天灾,而是人祸。据我了解,具体原因有两点。

其1,是政治原因。统治阶级为了防止黄河威胁大运河的漕运,多次掘开黄河的口子,向南方放水,*终改变了黄河东流的历史,形成了“黄河夺淮”700年的历史。而*关键的一次,就是南宋初年,中央政府为了防御黄河水患对大运河漕运的威胁,下令在河南濮阳黄河决口,大水流入泗水,然后夺淮入海,从此也造成了下游的徐州水灾频繁。元明两代,都建都北京,为了运河漕运,治河策略都是防止黄河向北决口,从而引水南流,导致水难。比如明朝天启年间,黄河决堤时水深1丈3,也就是4米多高,徐州全城淹没,*后只好迁城;

其2,是战争原因。历史上的战争犯,为了一时赢得战争,多次掘开河流,草菅人命。比如199年,曹操为了打败吕布,将泗水和沂水掘开,将徐州全城淹没。直到4年以后,城市的废墟才露出地面。再比如,南北朝时期,梁陈之战时,两次掘开泗水大堤倒灌徐州城,致使徐州在3、40年间,处于“无城状态”。而南宋时期的1128年,东京洛阳为了抵御金兵南下,在河南滑县掘开黄河大堤,河水冲向泗水,冲击徐州。政治和军事的因素,造成了徐州的水患不断。而在明朝276年的统治期间,徐州发生水灾48次,平均不到6年就发生一次。而明朝开国到新中国之前,580年左右,黄河决口造成的洪涝灾害多达115次。

徐州有三洪,分别叫秦梁洪、百步洪和吕梁洪。秦梁洪在徐州城北10公里的大运河段,百步洪在城市东南的故黄河段,吕梁洪在城市东南30公里的吕梁山下。仅仅从这个“洪”字,你就可以想象徐州历史上的洪水泛滥。这3段洪水,分别记录于秦代、宋代和明代。即使到了清朝的1855年,黄河在河南兰考北部决口改道北行,重归山东境内从利津入海,徐州依然摆脱不了水患的阴影。比如1997年,徐州就遇到了百年一遇的大暴雨,城市很多地方的雨水漫到了脖子。

大矿难。

徐州煤矿虽然相比国内大矿只是小巫见大巫,但是产煤量却占整个江苏的90%。而特别之处,在于城市与矿区杂处。从汉代开始,徐州就一直是一个“挖铁矿”的大工地。到了北宋苏东坡在徐州做知州的时候,“挖煤矿”走向了高潮。当时采煤的地方,就在今天徐州西南30公里的白土镇。到了清朝的光绪年间的1882年,徐州矿务局正式成立,至今已有137年的历史。期间,在民国和日伪统治时期,徐州煤矿的中心转移到今天贾汪区的周边,*日产1000吨。到了今天,徐州煤矿日产50000吨,年产2000万吨。徐州因为兵祸和水灾的原因,柴薪贫瘠,很多贫民面临断炊和冻死的境地发现了煤田,解决了燃“煤”之急,市民们自然眼前一亮

但是,煤矿一样是一把双刃剑。成也煤矿,败也煤矿。市民们在燃起生的希望的同时,灾难也接踵而来。主要倒不是1882年成立徐州矿务局以来死在井下数不清的冤民,而在于挖煤越多,市民越苦,看看中国的十大煤矿,又有哪个城市有很高的幸福指数呢?

按照老徐州人的说法,徐州的大兵难、大水难、大矿难,是历史的宿命。徐州的市中心,有一条自北南流的河流,叫奎河。为什么叫奎河?是因为起源于市中心的奎山。那,为什么又叫奎山呢?奎,据说是28星宿之一,属于“大将军星宿”,所以徐州又是“战神之城”,*终有了接连不断的兵祸;而奎,对应的下世,又是沟渠的意思,所以徐州又是“水上泽国”,*终才有了接连不断的水灾。按照《说文》的解释:奎,就是两大腿之间。就是“裤裆”的意思。奎河,全长180多公里。虽然在徐州只有25公里,但是却给安徽136公里的河段流去了污染。奎河,从解放后开始,就是一条臭水沟,不过那时候主要是生活污水。到了80年代,这条河里流淌的不仅是生活污水,也流淌着工业污水,其污染震惊了安徽江苏两省乃至中央。

市中心的湖泊可以游泳,这在整个中国都是罕见的。我拍的。

不过,这次我在徐州一个难忘的经历,就是在云龙湖游泳。云龙湖作为市中心的湖泊,居然可以游泳,这在整个中国都是罕见的。杭州的西湖不可以,南京的玄武湖不可以。而徐州的云龙湖,却可以让游泳的队伍人山人海。而我喝一口云龙湖的湖水,甚至有一股甜甜的味道。现在的徐州,已经成为国家森林城市。由于徐州大力营造泉山、九里山、子房山、泰山四大公园,2014年城市森林覆盖率32%,江苏*,因此获得联合国人居环境奖。今天的徐州,已经在2012年成为国家森林城市,已经在2016年成为国家生态园林城市,已经由“一半煤灰半城土”,变成“一城青山半城湖”。而东珠山的采煤塌陷区,2010年已经变成煤矿遗址公园,化腐朽为神奇。

大丈夫性格

或许,正是因为经历了太多的灾难,患得患失,影响了徐州人的生存心理的变化,才造就了后来的徐州人。不过,徐州人的性格形成,也不都是灾难的因素。说起徐州人,可能还得从头说起,姑且从几个人说起吧

彭祖。

彭祖应该是徐州的*人,也可以说是徐州的*任市长。据说在3000多年前的上古时期尧帝大病不起的时候彭祖恰好是他的厨子很神奇的是,尧帝喝了彭祖给他熬的一碗野鸡汤,结果很神奇,病就好了。尧帝为了感激彭祖,就把彭国,也就相当于今天的徐州,封给了他。彭祖也就成了真正的“彭祖”了。不过,彭祖的出名,并不在于他是大彭国的国君,而在于他是养身专家,甚至是美食鼻祖,他的厨艺一直流传至今。我几次在徐州喝着“饣它汤”(饣它是一个字,都sha读第二声),都能感受到与尧帝喝的野鸡汤一脉相承。

更一脉相承的,还在于,彭祖,不仅“会做菜,也会做爱”。他以美食专家的身份,帮助他治理大彭国;还以做爱专家的身份,写了一本《房中术》,一直流传至今。所以,孟子的弟子总结说,“食、色,性也。仁,内也,非外也。义,外也,非内也。”彭祖还真是个性情中人。

彭祖,不仅“会做菜,会做爱,还会做操”他后来写的一本《导引术》,成了后来的“五禽戏”和“中国气功”的源泉。这种真性情,甚至影响到今天的徐州人。

樊哙。

樊哙也是有一个真性情的徐州人,同样是徐州历史上另一个有名的厨子。本来,樊哙的地位,按照现在的军衔,应该是元帅了。但是他的基本功却是厨子。过去的厨子,都要自己杀生,所以才有了“君子远包厨”的说法。比如樊哙,先是“杀狗”,然后才逐渐开始“杀人”。所以,樊哙的人生传记,就是一本杀生的传记。杀狗,他成了“鼋汁狗肉”的美食家;杀人,他成了西汉国家的大元帅。而樊哙*突出的形象,就是在“鸿门宴”上的大口喝酒,大块吃肉,还有大义凛然

刘邦。

刘邦虽然是西汉的开过皇帝,但从普通人的角度来看,他却是一个性格外向的人,所以他能把“四面楚歌”唱得楚楚动人。如果他活到今天,一定会经常去卡拉OK;他还是一个善交朋友的人,如果他活到今天,他的微博粉丝群和微信朋友圈的人气一定很旺;他还是一个能屈能伸的人,比如他和项羽,落难时像个龟孙子,但是时机一到,立马分道扬镳。而性格外向、善交朋友和能屈能伸,所表现的义气,实在是都有虚假的成份。比如他被项羽追得仓皇逃窜时,为了让马跑得更快,就将自己的女儿推到马下,不惜让女儿落入敌人的魔掌。而当了皇帝之后,就让立下汗马功劳的韩信走上断头台,还让患难之交的萧何和樊哙蹲了大狱。

徐州东北有微山湖,东南有骆马湖,西南和西北有高山,所以,中原的道教很难进来,山东的儒教很难进来,东吴的佛教很难进来,也就容易形成与中国传统隔绝的“文化孤岛”。

义气。

以上3个人都有一个共同的特性,就是义气。而义气,并不一定都值得称道。因为,义气不等于仁义。其实,前面引用了孟子弟子的话,完整的原话是这样的:“食、色,性也。仁,内也,非外也。义,外也,非内也。”在我理解,一个人可以做到义气,但是很难做到仁义。因为义气是真性情,一个人要做到真性情并不难。比如,喜欢美食,喜欢美女,这都是人的本性;而要做到仁义双全,就有点困难,因为除了要舍己为人,还要独善其身,所以,并不是所有的舍己为人都是好的。实际上,好多舍己为人是带功利的,也许是为了吃小亏赚大便宜,也许是为了“舍不得孩子打不得狼”比如行贿,比如妓女卖淫,比如江湖义气。所以,完美的义,是要以仁做根基的。没有仁爱,没有是非观念,义气也就不值得称道。按照我行走江湖的经验,北方人多讲义气,南方人多讲仁爱。而徐州处于淮河以北,自然带有明显的北方习性。

徐州斗鸡场面

大气。

我对徐州人总的印象,也就是几个大。就是大碗吃饭,大口喝酒,大声说话。人长得人高马大,口气也大,心气也大。大得有点“胆大包天”的味道。总之,徐州人的特性,就是整一个北方特征。穿戴黑衣白帽,饮食煎饼大葱,喝酒划拳,唱梆子戏,大大咧咧等等。如同苏东坡在《铜山县志》中评价徐州人,大概也都少不了“大”字,个大,劲大,胆大,心大,脾气大。

徐州斗狗场面

好斗。

徐州人会斗鸡,这倒也不奇怪。奇怪的是还有斗狗,还有斗羊。本来温顺的羊,到了徐州,也养成了好斗的习性。而徐州人的大丈夫性格,其外在表现,也是好斗徐州人,似乎总有一种龙争虎斗和英雄主义的惯性豪情。而当我到了徐州博物馆整个一个博物馆,*显眼的地方,居然是徐州古代兵器展馆。而*有徐州文化的汉兵马俑,也让人感觉到,人死了也要兵马陪着,这样才能死得其所。这种情况往好里说,是阳刚,往坏里说,就是野蛮。这让我感觉南北方是多么的不同。比如,徐州和淮安挨着,却隔着淮河。一河之隔,却泾渭分明。徐州刘邦的故乡,萧何的故乡;淮安呢?总理的故乡,韩信的故乡。可是两个地方人,就是迥然不同的两种味道。徐州人说起话来,就显得好斗。当我问道,这是什么什么吗?他们总会反问我,你说呢?

徐州斗羊场面

自大。

徐州人外在的大丈夫性格,其内在性格是自负。比如给城市地名的命名上。喜欢用“龙”字来给地标起名字。比如,云龙湖、大龙湖、金龙湖、云龙山、拖龙山、回龙窝、龙庄、龙门山等等,都表现出自命不凡的意味。其中的回龙窝,在市中心的东南角,是一个低洼的地方,也是平民窟,清代以来一直像一个死胡同。却心高气盛,名字要带个“龙”字。好像他们天生都是“龙种”。徐州人多少有点“夜郎自大”的味道,也可能是因为徐州地理位置的封闭。徐州东北有微山湖,东南有骆马湖,西南和西北有高山,所以,中原的道教很难进来,山东的儒教很难进来,东吴的佛教很难进来,也就容易形成与中国传统隔绝的“文化孤岛”。


徐州兵器展。我拍的。

好玩的是,徐州的女名人就很少,可能因为北方人的重男轻女吧在我查到的寥寥无几的女名人中,一个叫关盼盼,本是个能歌善舞的妓女,后来从良,并尾随妻妾成群的老公一命归天;另一个名人叫王陵母,在被项羽软禁的时候,为了支持儿子刘陵跟随他的同乡刘邦对付项羽,又是一命归天。但是,这两个女人都是可怜的人,都是依附男人的女人,也都是*终不得好死的女人,她们甚至连自己“身份证上的名字”都没有。如果再找找徐州的女名人,那只能找到当代。比如女足门将张艳茹,乒乓球*杨影,她们又都是“女汉子”,她们的形象有点像花木兰。她们可能会在心里说,“谁说女子不如男”?

大都市景象

徐州作为都城总共有123年,总共出了21位皇帝。或许,正是因为徐州人作为“龙种”的不可一世的气势,徐州城才出现了无数次的大起大落。兴旺时金光闪闪,衰败时消声觅迹。如果我们翻查一下徐州的城市史,就会发现,城市的发展轨迹,不是一种“波浪式”前进的轨迹,而是一种“心电图式”起伏的轨迹。或者说,是“断崖式”的轨迹。

1次兴衰。

徐州的第1次兴旺,是尧帝时期的大彭国时代。到了大禹时代,天下分为九州,彭国为九州之一。当时是中国著名的鱼米之乡,也是著名的贸易中心。当时的苏杭尚是荒蛮之地。徐州是当时江苏*早发达的地方,比苏锡常要早,比南京更要早得多

徐州的第1次衰落,是商代中期。商王武丁灭了整个徐州。

2次兴衰。

徐州的第2次兴旺,开始于战国后期的宋王朝时代。宋国将国都从淮阳迁往徐州,徐州由此成为闻名遐迩的商业都会。而到了汉高主时代因为徐州市刘邦的家乡,所以肥水不流外人田,更是到了徐州历史上的繁盛时期。当时的人口20万,占到中国的80分之1。齐鲁江淮物产都在这里集散。不但是中国*强盛的经济都会之一,也是仅次于长安的政治中心。不但纺织业发达,也是漕运的主要口岸可谓,两汉看徐州

徐州的第2次衰落,是三国后期。曹操淹城和屠城,导致徐州作为汉朝的彭城国百姓,几乎被烧杀的一个不留,汴河里填满了尸体,汴河为之不流。

3次兴衰。

徐州的第3次兴旺,是隋唐前期,运河开通,风调雨顺,稻麦丰收,纺织发达。隋朝人口25万,唐朝40万,仅次于长安、洛阳和太原。

徐州的第3次衰落,唐末潘镇割据时期。因战争需要,徐州城墙的“木门”被大火烧掉,土城被大火冲走。徐州经济日趋凋敝。

4次兴衰。

徐州的第4次兴旺,从元代开始。黄河夺淮,是一把双刃剑,既带来了水患,也带来了水利。其利,是南北运河贯通,百业兴旺,成为南北商贾必经之地。到了朱元璋时代,徐州成为明朝的直隶省,这时候的徐州人口,已达到50万。

徐州的第4次衰落,开始于明朝的天启年间,由于“泇运河”的开通,徐州的经济走向衰落。到了1901年,受到中法战争影响,海运梗阻,清政府干脆将漕运改为折银。运河漕运彻底废止。而黄河回归北流之后,泗水、沂水、沭却再也无法回归淮河。水利失修,由于缺水,曾经在宋代十分普遍的水稻种植,到了清代,成了罕见植物。同时,曾经是产棉大市的棉花,此时也罕见踪影了。到了乾隆年间的1756年,徐州发生严重水灾,免除税赋。徐州成了难民区。

5次兴衰。

徐州的第5次兴旺,是晚清到民国时期因为洋务运动,左中棠力主徐州开矿,促进了贾汪煤炭的开采,特别是津浦铁路和陇海铁路的开通,到了中华民国时期,徐州为国家重点建设的8大城市之一,享受“副省级待遇”。徐州重又规划为苏鲁豫皖黄淮地区*大商埠,农副产品集散中心,只是,因为当时的国家没钱,再加上战事,所以城市建设才断断续续

徐州的第5次衰落,是解放以后。徐州一开始的4年,也就是1953年之前,是划归山东省管辖成了“山东弃子,江苏养子”。而一个很大的后患,就是徐州铁路长期是由济南管理,虽然后来铁路又交给上海管理1953年也又划归江苏,但是也错过了建国初期快速发展的契机。而划归江苏后,江苏又在抓两头,偏袒江南,帮扶贫困,徐州两不沾,没有任何政策优势可言。当然,这一次衰落,是相对衰落,是逆水行舟,不进则退。

城市的发展轨迹,不是一种“波浪式”前进的轨迹,而是一种“心电图式”的轨迹。或者说,是“断崖式”的轨迹。

第6次兴旺。

今天,徐州又开始新一轮的兴旺了。这次兴旺,起源于“淮海经济区”。到了2017年,徐州被国务院批复为淮海经济区的“中心城市”,已上升为国家战略。其范围,包括江苏的徐州、连云港、宿迁,安徽的宿州、淮北,河南的商丘,山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽等10个地级市的“小老弟”,其总人口将近全国的10分之1。徐州,成了淮海经济区的“老大哥”。

而2011年徐州高铁东站的运营,标志着徐州进入“高铁时代”。国务院公布的《全国主体功能区规划》中将东陇海地区纳入国家重点开发区域,并明确了徐州的定位:提升沿陇海带的发展水平,增强徐州集聚人口和经济的能力,加快资源型城市转型,打造重要的能源基地、先进制造业基地、物流基地和商品集散地。

大城。

今天,徐州大都市景象渐显。比如,徐州的人口将近900万,比省会城市南京还要大得多;GDP,2018年将近7000万,稳居淮海经济区20个城市首位,赶超淮安+宿迁+连云港的总和;城市面积11500多平方公里,在江苏13个地级市中排名第2,比南京还要大50%以上。市区面积3000平方公里以上,是南京的2倍多。建成区面积232平方公里,在整个江苏,只小于南京和苏锡常4个城市。徐州是江苏文艺*城,江苏科教第二城,江苏旅游第三城,也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一。

娄勤俭,是江苏省的省委书记,前几天,他充满深情地说,徐州这座城市啊,可以摆脱“地级市思维”,还可以破除“苏北意识”。什么意思呢?徐州要改副省会城市了吗?徐州要在苏北城市中异军突起了吗?他鼓励徐州要建设国际陆港,打造东西双向开放的内陆型国际中转枢纽港。江苏省委书记娄勤俭针对徐州说,我们正处于“百年未见之大变局”

不过这次在徐州,也遇到一件不太愉快的事情,就是整个徐州的书店,都买不到一张地图。或许是徐州变化太快,城市地图的印刷,已经赶不上城市的变化。或者说,现在的徐州在旧版地图面前,已经面目全非了。徐州正在快速形成“1+5+30+30+130”的新型城镇体系。即1个主城,5个县城,30个中心镇,30个重点镇,150个新型社区。

大手笔楼市

城市在快速扩张,楼市必然快速扩张。而徐州楼市的扩张,又体现一个“大”字。

大地。

有一个吓人的数字是,徐州2017年供地超过2000万方。具体的数字是2023.87万方。这样的供地面积,在全国也可能绝无仅有。从地块总价来看,2016到2018年的单个地块总价,分别是7.3亿、22亿和27.4亿。而从楼面地价来看,也在逐年提升,2016年*的楼面地价是4739元,而2017年的地王就是7634元,2017年的地王的楼面价攀升到11324元。而从供地区域来看,徐州正在向东向南拓展,2017年以来的供地体量,主要在铜山区和贾汪区,仅贾汪区的供地,就占了整个徐州的半壁江山。而徐州从徐州2018到2020年3年的供地计划来看,共计划供地将近2100万平方米,平均700万平米左右。

彭城广场,徐州几千年的城市中心,如今还在施工,这是中国现有的地级市所少有的现象。我拍的。

大佬。

中国的一线大佬,早就对徐州闻风而动。比如“绿地集团”,这个连续5年列入世界500强的企业,这个建了世界上50%的摩天大楼的地产企业,早在15年前就开始深耕徐州,目前在徐州开发的地产项目就达14个,将近1000万方。也就是说,15年来徐州每成交10套必有1套是绿地建造。2005年,作为绿地布局徐州的开山之作,绿地世纪城开启徐州的繁华序幕;2009年,约200万平方米综合体的绿地商务城,承载新城崛起,让绿地正式成为新徐州的造梦者;2011年,约150万平方米的绿地之窗,引擎高铁经济圈发展:2014年底,绿地和平壹号起步,在云龙区双地铁口沿线树立新云龙区标杆建筑;

再比如“世茂集团”,这个建造了多个*建筑和*建筑(地下88米深坑酒店)的大佬,早在11年前就潜入徐州,目前在徐州狮子山开发的世茂东都就达134万方。

而大牌开发商也包括万科、融创、碧桂园、万达、保利、招商、金茂、雅居乐、恒大、绿城、华润、荣盛、弘阳、新城、中骏、中梁、东原、旭辉、蓝光、恒基、雨润、美的等等,多得让人眼花缭乱。可以说,中国TOP20的地产大佬,几乎没有一个不在徐州一展身手的。看了徐州楼市,似乎是看了中国一二线楼市。而美的地产,索性把徐州作为江苏公司的大本营。

徐州东移,大势所趋,绿地跟进,捷足先登。

大盘。

大盘大得,听起来就像神话。比如绿地近期同时开盘了两个项目,一个叫陆港小镇,在观音机场东面6公里,故黄河的南岸;一个叫运河小镇,在大吴镇的西侧,大运河的北岸。两个项目巧合的是,都是2000亩占地,都是300万方建面,都是4个月前同时开盘,也都卖得出奇地火爆,1、2期推出后,旋即就都卖光了,目前都在紧锣密鼓地准备第3期的销售。或许,大盘林立在徐州已是司空见惯。其中,绿地是有史以来在美国及澳洲房地产投资规模*的中国企业。绿地集团在全国范围内重点开发集住宅、商业、办公、酒店等功能于一身的现代服务业综合体。此外,绿地在全国设有多个康养社区及进出口超市,在特色小镇开发、地铁、汽车、航空、娱乐、足球、网游等多产业开发方面,均有布局,以积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群,来实现“3+X”综合产业布局。

再比如“世茂集团”的世茂东都项目,这个项目环绕狮子山的汉文化景区,山水城林,是一个建筑面积134万方的超级大盘。

记得这次我到徐州下了高铁,就直奔市中心的淮海广场,发现广场上空竖起了几个塔吊,一些项目还在施工,几条道路都架起了围挡。这个上千年的城市中心,如今还在施工,这是中国现有的地级市所少有的现象,也可想而知徐州的城市建设力度。而我查了徐州近三年的整体销售量,新房销售面积分别是1398万、1640万和1400万平米左右,套数分别是14、17万和14万套。这样的销售体量,比我在的省会城市南京,有过之而无不及。

绿地的故黄河情节。

大涨。

徐州楼价也在不断地攀升。均价从2016年的6000多,攀升到2017年的8000多,继而攀升到2018年的1万多。只是几个指头并不一般齐,目前*的是云龙区,将近13000,然后是泉山区,11000多,接着是鼓楼和铜山,都是10000左右。而价格*的是贾汪区,6000左右。但是,贾汪区却是楼价涨幅*快的。2018年年初的时候还是4000左右的,一年下来,房价上涨50%。以我考察的绿地集团的“运河小镇”为例,所在大屋片区,属于贾汪区。近3年楼价,分别是4000元、5500元和7000元,楼价飞速上涨,比市区内的房价增长得快得多。因为这里是大运河和不老河的交汇处,西北有潘安湖湿地,路网四通八达。根据规划,大吴镇将成为徐州建设的8大小城市之一,未来纳入徐州中心城市版图,区域将迎来巨大发展。当然,未来楼价的涨幅,也要看开发商的规划体系和服务体系,且是后话。

绿地的古运河情节。

以上,就是12月24到26号3天,我在徐州的徒步感受写到*后的感受,只剩一个“大”了。我的朋友贾璞,一个老媒体人,以为我的大标题写错了,问我,你是不是写的“徐州,一个大字了得”?。我突然觉得,如果用这个标题也不错啊。但我转而又想,我拟标题的初衷,有“个人论断”的意思,也是“大胆诊断”的意思,更有“草率武断”的意思。特别是从武断来看,毕竟我徐州还是去得少,把握不大。姑且还是用回现在的标题了。反正我是觉得徐州是一个充满激情的城市,也是充满机会的城市,当然也是充满陷井的城市。一座座煤井,或许也是这种城市充满陷井的象征。所以我在户部山古建筑群徒步的时候,我就想,徐州历史上有那么多次的豪迈,又有那么多的失落,但是徐州人都潇洒的走过来了。面对这一回“百年未见之大变局”机会,也要警醒,不可“大”意啊!因为,虽然前面说了,徐州是座富矿,但还在于怎么开采呢。

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